Льготная ипотека — 2022: условия, стоит ли брать

25 апреля 2022 11:11

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

По данным Росреестра, в первом квартале этого года на вторичном рынке жилья в столице зарегистрировали рекордное количество сделок — 40,95 тысячи, что на 16,9% больше, чем в первом квартале 2021 года. В то же время за первые три месяца 2022 года объем зарегистрированных ипотечных договоров в Москве увеличился на 18,8% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Приобрести недвижимость, чтобы сохранить сбережения или улучшить жилищные условия, можно с помощью льготной ипотеки. Какие программы гражданам предлагают сейчас и стоит ли покупать квартиру в ипотеку весной 2022 года, корреспондент РИАМО спросил у экспертов.

Основная программа льготной ипотеки

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Когда говорят о льготной ипотеке, имеют в виду целый ряд программ, суть которых — предоставление кредита на жилье по льготной фиксированной ставке, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний BSA Марат Агзамов.

Обычно под льготной ипотекой понимают именно ипотеку с государственной поддержкой (регулирующий документ — постановление правительства РФ от 30.06.2021 № 1060). Воспользоваться этой программой может любой совершеннолетний гражданин РФ, приобретая таунхаус, жилье в новостройке или дом с земельным участком по договору участия в долевом строительстве или по договору купли-продажи от застройщика. Предложение актуально до 1 июля 2022 года, но действие программы могут продлить.

Процентная ставка — максимум 12% для клиентов, не подпадающих по параметрам под программу семейной ипотеки. Максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей, первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья, срок — до 30 лет. Условия этой программы изменили в 2022 году: ставку по кредиту увеличили до 12% годовых (была 7%), также выросла сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей (с 3 миллионов до 12 миллионов рублей).

За время действия программы в ней поучаствовали более 760 тысяч семей. Текущая ставка по ипотеке с господдержкой в 1,5-2 раза ниже, чем ставки по рыночным, не субсидируемым ипотечным программам, рассказал Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», девелопера жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District.

«Завтра будет дороже»: депутат Госдумы Колунов о ситуации на рынке недвижимости>>

Другие выгодные ипотечные программы

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Рассмотрим ипотечные программы, наиболее популярные в Московском регионе.

Прежде всего стоит упомянуть так называемую семейную ипотеку, условия которой регулирует постановление правительства от 30.12.2017 № 1711. Льготная процентная ставка в этом случае составляет до 6% годовых, а максимальная сумма кредита — 12 миллионов рублей (для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) или 6 миллионов рублей (для других регионов). Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья, срок — до 30 лет. Действие программы распространяется на семьи с детьми (первым и последующими), рожденными в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года, а также на семьи с детьми с инвалидностью, рожденными до 31 декабря 2022 года.

С помощью семейной ипотеки можно приобрести квартиру в новостройке или в строящемся доме, а также участок для дальнейшего строительства жилого дома. За время действия программы ипотеку по ней оформили более 280 тысяч семей. Никаких изменений в 2022 году в этой программе не произошло, говорит Марат Агзамов.

Достаточным спросом пользуется и военная ипотека, регулируемая федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ. Обязательство по оплате кредита в случае с военной ипотекой берет на себя государство — оно предоставляет и первоначальный взнос для покупки квартиры. При этом гражданин обязан служить либо 20 календарных лет, либо 10 календарных лет в случае, если увольнение со службы проходит по «льготным статьям» — например, из-за серьезной болезни или сокращения.

В 2022 году проиндексирован ежемесячный платеж — теперь он составляет 25 920 рублей в месяц (раньше был 24 923 рублей), для новостроек ставка по кредиту составляет около 6,6% годовых (других изменений в 2022 году не было). На вторичном рынке ставка по военной ипотеке составляет от 9,5% годовых.

Срок, сумма кредита и другие условия зависят от возраста военнослужащего, его звания, длительности службы, конкретного банка и других нюансов.

Криптовалюта и недвижимость: во что вкладываться в 2022 году, чтобы переиграть инфляцию>>

Как льготная ипотека влияет на рынок жилья

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

С помощью льготных ипотечных программ государство хочет не только сохранить доступность жилья для населения, но и поддержать строительный сектор. Сегодня упрощен ряд административных процедур, ускорен процесс оформления проектов планировки территорий, продлены сроки действия градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) и разрешений на строительство, отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). К тому же за счет изменений власти поддержали сам институт ипотечного кредитования и банковский сектор. Для сравнения: до запуска льготной ипотеки в 2019 году сделки с заемными средствами составляли 50% от общего числа, а в 2021-ом их объем достиг 60%.

По мнению Владимира Щекина, принятые меры помощи строительному сектору пока можно считать достаточными — но только практика поможет понять, насколько они эффективны. Если судить по первым двум неделям апреля, когда начали принимать заявки на льготную ипотеку на новых условиях, интерес потенциальных заемщиков к такому виду кредитов сохранился.

«Однако люди принимают решение о покупке жилья, учитывая не только условия ипотечных программ, но и общую ситуацию в экономике, а она пока остается непростой и тревожной. Если властям удастся сохранить занятость на высоком уровне, то господдержка ипотеки точно позволит не остановиться рынку жилья и строительству», — рассуждает эксперт.

Принятые правительством меры, скорее всего, смогут поддержать потребительский спрос на рынке первичного жилья в краткосрочной перспективе, считает Инна Солдатенкова, к.э.н., ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг портала «Банки.ру». Сейчас получить льготную ипотеку и приобрести жилье могут и жители крупных городов, для которых до введения изменений эта программа была фактически недоступна в силу небольших лимитов. Однако для поддержки населения правительству стоило бы также рассмотреть вопрос о включении в льготные программы и вторичного жилья. Такая мера, считает эксперт, существенно поддержала бы заемщиков в условиях снижения реальных располагаемых доходов населения и роста инфляции.

Оформление ипотечных кредитов для покупки вторичного жилья в стране фактически остановилось, развивает мысль Солдатенковой Ярослав Баджурак, коммерческий директор финтех-сервиса «Выберу.ру». Люди не готовы переплачивать ни за высокие проценты, ни за подорожавшие квадратные метры, а это, в свою очередь, влияет на рынок первичного жилья — будущие льготные ипотечники не могут продать свои квартиры, потому что нет покупателей с ипотекой на «вторичку». Сегодня это ключевая проблема ипотечного рынка, подытоживает Баджурак.

Как принимать у застройщика квартиру в новостройке>>

Стоит ли сейчас брать ипотеку

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

По оценкам сервиса «Выбери.ру», текущие условия по льготным ипотечным программам позволяют москвичам и жителям Подмосковья купить более 54% объектов недвижимости в новостройках, представленных на рынке. Как же принять правильное решение?

Ведущий эксперт компании BuyBuyHouse Марина Лашкевич считает, что сейчас, как и раньше, льготную ипотеку стоит оформлять, если покупатель уверен в стабильности собственного дохода, надежности работодателя или если сумма кредита будет небольшой. Также льготную ипотеку можно оформить, если гражданин продает старую квартиру, добавляет к вырученной сумме накопления и покупает новое жилье (так называемая альтернативная сделка).

На погашение ипотеки не должно уходить более 40-50% от ежемесячного бюджета семьи, отмечает Алексей Перлин. Другие эксперты говорят о 25-30% ежемесячного дохода, если у семьи есть подушка безопасности, которая покроет ипотечные платежи на 3-12 месяцев. При этом других кредитных обязательств у семьи быть не должно.

При принятии решения об оформлении ипотеки сегодня стоит учитывать, работает ли человек на иностранную компанию или в организации, чья деятельность напрямую зависит, например, от иностранных комплектующих. По словам Марины Лашкевич, некоторые банки уже отказывались кредитовать таких граждан.

Льготная ипотека будет выгодна семьям с детьми, так как, во-первых, именно они зачастую нуждаются в расширении жилплощади как можно скорее, а во-вторых, процентная ставка по семейной ипотеке очень привлекательная, считает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Если есть сомнения в том, какую именно ипотечную программу выбрать, в какую именно недвижимость вложиться, стоит обратиться к финансовым или ипотечным консультантам еще до похода в кредитную организацию.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>

Когда точно не стоит брать ипотеку

Не стоит ввязываться в ипотеку с целью инвестирования. Если приобретение жилья не является жизненной необходимостью, то лучше поберечь свой кошелек от переплаты, которая в любом случае набежит за годы платежей. Исключение — вы планируете сдавать квартиру по такой цене, которая будет покрывать существенную часть ежемесячных платежей, или же у вас есть большой первоначальный взнос, что позволит сделать тело остающегося кредита маленьким, а переплату — незначительной, считает Кирилл Резник, юрист компании «Единый центр защиты».

Как купить квартиру ниже рыночной стоимости в Москве>>

Как сэкономить на ипотеке

Необходимо внимательно читать документы при оформлении ипотеки — в них могут прописать комиссии, страховки и прочие дополнительные, но не обязательные услуги. По закону нужно страховать только саму ипотечную квартиру, а от страховки, например, здоровья можно отказаться.

Также некоторые банки взимают с клиентов плату за открытие ссудного счета и его ведение, за выдачу кредита, за оформление заявки, за переводы денег. Все эти расходы в итоге могут составить существенную сумму, предупреждает Резник.

Помимо дополнительных опций, в тарифах по льготной ипотеке могут встречаться условия, которые помогут сэкономить, рассказывает Инна Солдатенкова. Так, скидку на процентную ставку можно получить при оформлении кредита на крупную сумму или с определенным первоначальным взносом, за подачу заявки и документов онлайн, при подтверждении дохода выпиской из ПФР и при других условиях. Поэтому перед обращением в банк нужно внимательно изучить тарифы, чтобы потом не сожалеть об упущенной возможности сэкономить.

Отмена НДФЛ при продаже недвижимости для семей с детьми: в чем суть нововведения>>

Чего можно ожидать от банков

Сегодня банки стремятся «подстраховаться» и снижают долю одобренных заявок, говорят эксперты. Если до начала спецоперации кредит можно было получить с вероятностью 70-80%, то сейчас удельный вес одобренных заявок снизился до 40-50%, рассказывает Владимир Щекин.

Стоит помнить, что банки не могут повысить ставку по уже оформленному кредиту: вне зависимости от экономической ситуации в стране и ключевой ставки Центробанка она останется той, какая указана в договоре ипотечного кредитования (согласно ст. 29 федерального закона «Об ипотеке»).

Наконец, существует риск отзыва лицензии у кредитной организации, выдавшей ипотеку. Поэтому стоит внимательно проанализировать деятельность банка, с которым вы собираетесь заключить договор. Стоит выбирать наиболее крупные и проверенные компании.

Как приватизировать или деприватизировать квартиру>>