«Завтра будет дороже»: депутат Госдумы Колунов о ситуации на рынке недвижимости

В Московском регионе продолжают расти цены на жилье, при этом объем строящейся недвижимости в 2021 году в Московской области оказался рекордным, а спрос на новые квартиры оставался стабильно высоким. Депутат Государственной думы, член комитета по строительству и ЖКХ Сергей Колунов рассказал РИАМО, какова ситуация на рынке сегодня, как не стать обманутым дольщиком нового формата, стоит ли откладывать покупку недвижимости в Московском регионе, на каком этапе находится законопроект об изменении статуса апартаментов и какие проблемы отрасли еще предстоит решить.

Таунхаусы, апартаменты и обманутые дольщики

— Вы с 2000-х годов находитесь в сфере строительства, сейчас работаете в профильном комитете Госдумы. Расскажите, какие проблемы в этой сфере являются наиболее острыми в Московской области?

— Остается актуальной проблема обманутых дольщиков, но мы ее решаем. Президент поставил задачу — до конца 2023 года разобраться с вопросом, чтобы обманутых дольщиков в стране попросту больше не было.

За последние две недели я побывал на трех важных мероприятиях: ежегодном отчете губернатора Московской области Андрея Воробьева, совещании по теме развития строительной отрасли у губернатора Калининградской области Антона Алиханова, итоговой коллегии министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. В приоритете всех перечисленных субъектов — выдача ключей от квартир обманутым дольщикам.

Безусловно, в каждом регионе проблема имеет разный масштаб. В Татарстане ее практически решили. Согласно дорожным картам Калининградской области, обманутых дольщиков там не останется уже в 2023 году. Московской области в этом плане «досталось» больше всех. Но вы знаете, как требователен Андрей Юрьевич Воробьев. Практически еженедельно в регионе сдают или заселяют проблемные объекты. Поэтому нет сомнений, что Подмосковье выполнит задачу несмотря на сложности, и к 2023 году 25 тысяч обманутых дольщиков получат ключи от собственных квартир.

Нужно разобраться и с наследием неурегулированной законодательством стройки. Сегодня в Подмосковье стоит много «погибших» недостроев-таунхаусов. Например, на Новой Риге брошенные здания стоят уже 10-15 лет, а значит столько же страдают и брошенные покупатели.

Проблема в том, что понятий «таунхаус» и «инхаус» в нашем законодательстве раньше не было. Госдума в конце прошлого года приняла законопроект о домах блокированной застройки и многоэтажных жилых комплексах, который вступает в силу уже с 1 марта текущего года. Таким образом, таунхаусы приравниваются к жилью, на которое распространяется действие закона № 214-ФЗ (документ регулирует долевое строительство — прим. ред.). Это поможет защитить потенциальных обманутых дольщиков, ведь в законе № 214-ФЗ указано, что застройщики, возводящие такой тип недвижимости, смогут использовать эскроу-счета.

При этом пострадавшими владельцами блокированной застройки можно считать и тех, кто успешно заселился в собственный таунхаус, но столкнулся с несоизмеримо высокими платежами за коммунальные услуги. Я говорю о проблеме, с которой сталкиваюсь практически на каждом приеме жителей. Представим, что в коттеджном поселке инвестор размежевал участки, сделал дороги и теперь продает участок, вкладывая в цену стоимость инфраструктуры. И вот человек покупает у него дом или участок, а вся инфраструктура остается в собственности у инвестора. Тот может взять и поднять тарифы по своему желанию, установить платную парковку или въезд для транспорта. И все эти дополнительные «услуги» раньше никак не регламентировались.

Таких ситуаций было даже слишком много, были постоянные судебные разбирательства. Вступившие в силу поправки в целый ряд законов, в том числе в Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы, исключат возникновение подобных ситуаций, защитив право граждан на совместную собственность. Логика понятна: все, что строится и вложено в себестоимость объекта, должно стать общедолевой собственностью. И далее жильцы по своему усмотрению должны принять решение о распоряжении имуществом: либо организовать собственное ТСЖ, либо передать в собственность муниципалитету.

— Долгое время в Госдуме работают над законопроектом об изменении статуса апартаментов и упрощении их перевода в статус жилого помещения. Расскажите, есть ли смысл надеяться на принятие документа в ближайшее время?

— Конечно, застройщики изначально рассчитывали, что будут продавать апартаменты гражданам в качестве жилья. Не хочу никого обижать, но и все владельцы апартаментов знали, что приобретают коммерческую недвижимость. Но они не понимали, что за этим статусом скрываются серьезные подводные камни. Речь идет о гораздо более высоких тарифах на энергоносители и ЖКХ и совершенно других ставках налогов, нежели для жилых помещений. Покупателям зачастую говорили, что помещения можно будет узаконить в другом статусе. Этого, как мы знаем, не произошло. И экономия на стадии приобретения апартаментов вылилась в существенные переплаты в период проживания в них. Де-юре, люди живут в нежилых помещениях.

Проблема сложная, существует множество нюансов. Возьмем, например, «Москву-Сити», где много квадратных метров именно таких нежилых помещений, пригодных для жилья с обывательской точки зрения. Но действующие нормативы жилой застройки никто не отменял: если эти миллионы квадратных метров признать юридически жилыми помещениями, власти должны будут построить соответствующую инфраструктуру — школы, детские сады, поликлиники.

В регионах почти нет апартаментов, поэтому там подобных трудностей, скорее всего, не возникнет. А вот в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Подмосковье ситуация куда сложнее. В Москве в случае признания апартаментов жилыми помещениями на город ляжет огромная нагрузка, причем не только финансовая, ведь для новых соцучреждений нужно найти место. Где в «Москве-Сити» построить школы и детские сады?

— Выходит, людям пока не стоит надеяться на переоформление своих апартаментов?

— Возможно, эти высотки нужно выделить как что-то специфическое. Как раз эти нюансы должен учесть законопроект «О многофункциональных зданиях», или, как его называют, «Закон об апартаментах». Сейчас он направлен на доработку в регионы. Закон вводит понятие многофункциональных зданий, требования к ним, устанавливает их статус и статус помещений, которые находятся внутри.

Наш комитет по строительству и ЖКХ поставил задачу в 2022 году окончательно доработать законопроект.

— Какие еще риски несут покупатели, когда пытаются экономить на покупке жилой недвижимости?

— К покупке жилья вообще стоит относиться очень серьезно. Например, в регионах с высокими ценами на жилье распространена практика строительства «резиновых» домов. Частник возводит большой объект на участке ИЖС с множеством комнат, где есть туалет и ванная, а потом продает доли этого дома как квартиры. Это незаконно, но пока человек строит такой дом, он считается законопослушным гражданином. Как только он начинает продавать доли, отчуждая их все большему количеству людей, дом по параметрам попадает в категорию многоквартирных, и тогда частник нарушает закон, такую постройку нужно снести. Пытаясь сэкономить и купить «жилье» в два раза дешевле, люди идут на риск. В итоге они могут оказаться и без денег, и без жилья.

Как принимать у застройщика квартиру в новостройке>>

«Покупайте сейчас, завтра будет дороже»

— В последнее время цены на жилье растут. Чего ждать дальше?

— Нет оснований думать, что цены пойдут вниз, ведь выросла себестоимость строительства на 35-40% в зависимости от проекта. Например, окна в два раза подорожали, металл вырос в цене в 2,5 раза, утеплитель — в два раза, себестоимость работ подорожала на 40%.

Цену продажи застройщик утверждает не самостоятельно, а по согласованию с банками. Чтобы получить проектное финансирование, нужно пройти в банке кредитный комитет, в котором определят рентабельность объекта. Коэффициент рентабельности — 1,15-1,2. При отклонении от этих цифр возникает риск недостроя. Нельзя забывать о социальной нагрузке. Создание инфраструктуры, строительство школ, садов, поликлиник, дорог — прямая обязанность застройщика и его обязательные расходы.

И до тех пор, пока государство и банки будут одинаково относиться ко всем застройщикам, строительство будет развиваться только в крупных городах — в Москве, Санкт-Петербурге, Химках. А в более удаленных городах — Можайске, Шатуре, Протвино — будет идти крайне медленно. Или же там вообще ничего не появится, потому что застройщик не сможет выдержать такой нагрузки.

— Будут ли темпы строительства в Подмосковье расти и дальше?

— По моим прогнозам, в 2022 году построят меньше, чем в 2021-ом. В прошлом году у всех были высокие темпы строительства, в Московской области был поставлен настоящий рекорд — 9,5 миллиона квадратных метров жилья.

Пандемию застройщики смогли пережить благодаря поддержке президента Владимира Путина. Правительство существенно снизило ставку по ипотеке и субсидировало процентную ставку при проектном финансировании. Кроме того, были разработаны две правительственные программы поддержки застройщиков. Их суть — в субсидировании ставки по кредитам. Одна программа шла через компанию «Дом.РФ», вторая — через Минэкономразвития.

Власти на местах также делали все, чтобы не останавливать стройки. Исключительные меры по ограничению выхода рабочих на объекты вводили только в моменты повышенной эпидемиологической опасности.

В результате люди покупали много жилья, а значит его много строили. Спрос был повышенным.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>

— А в 2022 году спрос на жилье останется высоким?

— Этот вопрос волнует всех. Сейчас ставки по ипотеке выше, для обывателя процесс ее получения усложнился. Но строительство — это драйвер экономики и одновременно ее индикатор. Если падают объемы продаж, надо мотивировать малый бизнес, надо давать льготы и послабления в других сферах. То есть создавать условия для роста доходов наших граждан в целом.

Если говорить о прогнозных оценках, то спрос будет сокращаться частично по объективным причинам. Но государство будет стимулировать отрасль за счет расселения аварийного жилья, программ реновации.

— Снижение спроса приведет к падению цены?

— Нет, не приведет, ведь цена — это себестоимость стройки и рентабельность банка. Банки диктуют свои условия, а застройщики не имеют возможности возводить дома за свой счет. Также на цены будет влиять инфляция. Снижение спроса скажется на уменьшении предложения. Просто строить будут меньше.

Людям могу посоветовать только одно: покупайте сейчас, завтра будет дороже.

Не рекомендую приобретать апартаменты, потому что не уверен, что они завтра же обретут статус жилых помещений.

«Соседка, съезжая, забрала с собой лампочки»: москвичи о совместной аренде жилья>>

Качество новостроек и их внешний вид

— Как вы оцениваете качество строящегося жилья? Стоит ли беспокоиться о том, что оно может быстро обветшать?

— Все, что сейчас строят, делают достаточно качественно и хорошо, если застройщик никуда не спешит. На стройке не должно быть гонки, все этапы нужно проходить согласно календарному плану — тогда в стране будут и качественные инженерные сети, и качественные дома.

Но, будь моя воля, я запретил бы строить дома с «мокрыми» фасадами в Московском регионе (технология подразумевает фасадное утепление здания под штукатурку — прим. ред.). Из-за постоянных перепадов температур, свойственных нашему климату, в штукатурке появляются микротрещины, куда попадает влага. В течение года-двух штукатурка начинает отваливаться, нужно проводить капитальный ремонт стен, за который вынуждены будут платить жильцы такого дома.

— Почему же строительство домов с «мокрыми» фасадами не запрещают?

— Потому что эта технология дешевая. Застройщики говорят, что это единственный способ построить что-то приличное.

Сегодня дешевле всего строить дома из газобетона или силикатного кирпича, при этом здание будет без колонн, без металла, ведь материалы очень подорожали. Такой дом можно построить высотой до пяти этажей, но, на мой взгляд, такая конструкция будет выглядеть некрасиво. Строить дом из кирпича дорого, а профессия каменщика в нашей стране умирает: на объектах трудятся специалисты из Вьетнама и Кореи. Это направление нужно поддерживать и развивать.

— Почему далеко не все новые жилые комплексы выглядят красиво?

— У нас дефицит главных архитекторов, и Московская область в данном случае не исключение.

Сейчас города застраивают по генплану, в котором указано, сколько должно быть школ, дорог. Но мастер-плана с информацией о перспективах развития сегодня у городов нет. Поэтому к внешнему виду некоторых зданий возникают претензии.

Я считаю, что субъектам Российской Федерации нужно дать возможность согласовывать проекты: пусть этим занимаются региональные министерства строительства и главы муниципалитетов. В этом заключается одна из моих законодательных инициатив.

Отмена НДФЛ при продаже недвижимости для семей с детьми: в чем суть нововведения>>

О планах работы в регионе

— Вы избирались в Госдуму от 120 округа. Как вы планируете помогать региону и муниципалитету?

— Подмосковье — это мой дом, в котором я живу уже больше 20 лет. 120 округ — это Красногорск, Солнечногорск, Клин, Лотошино, Истра, Восход, Волоколамск и Шаховская.

По инициативе председателя Московской областной думы Игоря Юрьевича Брынцалова мы совместно с депутатами Московской областной думы и муниципальных парламентов организовали штаб депутатов 120 округа. И здесь мы исполняем поручения и наказы избирателей, отрабатываем народную программу «Единой России» как команда губернатора Подмосковья. Благодаря консолидации сил работа в рамках одного округа идет гораздо эффективнее. Каждый из нас — универсальный депутат, но со своей специализацией. Еще есть приоритетные проекты.

Если говорить конкретно о моем округе, в Дедовске есть стадион «Гучково», который умирает. Ему нужна гостиница, где могли бы останавливаться профессиональные команды. Я говорил с главой Восхода, там тоже у стадиона нужно построить гостиницу. Я веду переговоры с инвесторами, которые профессионально занимаются такими задачами. В Лотошино, Солнечногорске и Истре необходим ремонт очистных сооружений. Еще у Солнечногорска своя экологическая повестка — очистка озера Сенеж. И везде остается актуальным расселение аварийного жилья.

У нас есть федеральная программа, рассчитанная на период до 2025 года, которая предусматривает переселение 634,45 тысячи человек из 10,4 миллиона квадратных метров аварийного жилья по всей стране. Общий объем федерального финансирования переселения граждан из аварийного жилищного фонда — более 612,6 миллиарда рублей.

В целом я могу принести пользу в направлениях, в которых разбираюсь, то есть в первую очередь в сферах строительства и ЖКХ. Нужно решить проблемы с обманутыми дольщиками и повысить качество жизни людей. Очень долго в городах ничего не ремонтировали, в некоторых из них износ коммунальных сетей составляет 80-90%.

На сегодняшний день уже подписаны шесть концессионных соглашений по инженерии, которые должны исправить ситуацию. Процесс решения этих и других проблем я буду контролировать.

Как депутат Государственной думы от Московской области я имею уникальную возможность сотрудничать с региональным правительством. Подмосковье — очень разносторонний и уникальный регион со своей наработанной практикой, уникальным опытом, заслуженными успехами и достижениями. Благодаря поддержке и доверию губернатора Московской области Андрея Воробьева и его команде мы разрабатываем законодательные инициативы, которые, в случае успешного принятия парламентом нашей страны, будут работать на благо не только Подмосковья, но и всей России.

Криптовалюта и недвижимость: во что вкладываться в 2022 году, чтобы переиграть инфляцию>>