Как купить квартиру ниже рыночной стоимости в Москве
Что нужно знать о жилой недвижимости, выставленной на столичных торгах, читайте в материале РИАМО.
Какую недвижимость выставляют на торги
На муниципальных аукционах город реализует имущество, если оно требует капитального или восстановительного ремонта, нет интереса в сдаче его в аренду или его содержание обременительно, говорит Елена Рыкачева, эксперт-аналитик, специалист по оценке рисков в сделках с недвижимостью на торгах по банкротству.
Жилые помещения, выставляемые на городские торги – это имущество из ранее расселенных коммунальных квартир, из категории выморочного (ст. 1151 ГК РФ) или бесхозяйного (ст. 225 ГК РФ), крайне редко – остатки от реализации объектов социального строительства по различным госпрограммам.
На сегодняшний день продажа московских квартир сводится к реализации на аукционе нескольких десятков квартир и комнат, в основном вторичного рынка, добавил Евгений Лучин, юрист «Европейской юридической службы».
Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>>
Сколько стоят квартиры на аукционе
По словам Елены Рыкачевой, оценка производится сертифицированным оценочным центром, реже – исходя из кадастровой стоимости объекта. На торги объект чаще всего попадает с начальной ценой, приравненной к рыночной. В случае отсутствия участников может быть принято решение о снижении начальной цены на 10-20%, но не более чем на 30%.
В среднем начальная цена квартиры на торгах на 30-40% ниже рыночной стоимости, говорит Дарья Барламова, эксперт в сфере электронных торгов, руководитель компании по тендерному сопровождению Invisibleoffice. Например, сейчас на сайте продается квартира в Москве на улице Зеленодольской площадью 44,6 м2 со стартовой ценой 7 360 000 рублей. Подобные квартиры аналогичного метража на данной улице стоят от 9 000 000 до 11 300 000 рублей. Конечно, вероятность, что вы сможете купить данную квартиру по стартовой цене очень мала, ведь в процессе аукциона придется поторговаться с другими желающими. И все же, по мнению Барламовой, шанс купить квартиру дешевле, чем она стоит на рынке, достаточно велик.
А вот по мнению Евгения Лучина, нижний порог, определяемый с помощью оценщиков, во-первых, близок к рыночной цене, во-вторых, даже этот порог ничего не значит. Цена квартиры будет определяться на аукционе, и стоимость интересного объекта может во время торгов взлететь, а неинтересный так и не получит ни одной заявки по первоначальной цене. Естественно, цена продаваемых объектов на какие-то проценты ниже, но только потому, что у аукциона установлен срок, в течение которого потенциальный покупатель должен мобилизовать имеющиеся средства, а купить жилье в ипотеку не получится.
Как проходят торги
Все действия по реализации государственного или муниципального имущества регламентируются 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» – порядок продажи можно найти в 18 статье указанного закона. Также процедуру регулирует Постановление правительства Москвы от 28 июня 2016 г. № 371-ПП «Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве» и другие документы, которые обычно перечислены в лотовой документации к конкретному объекту.
Непосредственно сами торги проходят на всех государственных площадках в секции продажи имущества. Эта секция, в зависимости от электронной площадки, может называться по-разному, например: «приватизация, аренда и продажа прав» на сайте «Сбера», «имущество» на сайте «РТС-тендера», «реализация имущества» на сайте «Росэлторга», «приватизация» на электронной торговой площадке Российского аукционного дома, «имущество от города» на инвестиционном портале города Москвы и т.п.
Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья>>
Шаг 1. Оформление электронной подписи
Вам потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), чтобы участвовать в торгах. Для этого нужно обратиться в специальный аккредитованный удостоверяющий центр с документами (паспорт, СНИЛС, ИНН). Подробнее об этом можно узнать в инструкции на портале мэрии Москвы. Сертификат, подтверждающий электронную подпись, выдается на флеш-накопителе. Чтобы он заработал, потребуется установить на компьютер особое программное обеспечение и определенным образом настроить браузер. Процедура получения УКЭП платная, о цене следует узнавать в удостоверяющем центре.
УКЭП необходима для того, чтобы подтвердить подписание документов на электронной площадке с юридической точки зрения, поясняет Дарья Барламова. Она заменяет собственноручную подпись физического лица. Это важно, например, чтобы за владельца электронной подписи никто не отправил заявку и т.п.
Так как оформление подписи занимает время, если вы в принципе присматриваетесь к торгам, стоит начать именно с этого шага.
Квартира‑тетрис: как московская семья живет на 18 квадратных метрах>>
Шаг 2. Поиск интересующей квартиры
На официальном сайте, например, https://investmoscow.ru, необходимо с помощью фильтров выбрать нужный вам объект. Осуществить поиск можно по типу объекта, адресу, площади или количеству комнат. В карточке квартиры содержится вся информация о стартовой цене, времени и порядке проведения аукциона, необходимых документах, а также фото.
За два рабочих дня до даты окончания подачи заявок можно записаться на просмотр квартиры (для этого нужно будет зарегистрироваться на сайте), выбрав подходящие дату и время и указав свои контактные данные.
Шаг 3. Внесение задатка и подача заявки на участие
С этого момента вам уже понадобится УКЭП. В указанные в лотовой документации сроки нужно подать заявку и внести задаток (обычно это около 5% от начальной стоимости) для участия в аукционе. Физлицам необходимо прикрепить копию паспорта – о дополнительных документах, которые могут понадобиться, будет написано в лотовой документации. После этого в личный кабинет на сайте поступит уведомление о том, что вам присвоили статус участника.
При проигрыше задаток возвращается, при выигрыше – засчитывается как часть оплаты. Важно иметь в виду, что, если вы выиграли на аукционе, но покупать недвижимость передумали, задаток вам не вернут.
Новая жизнь «Теплого стана»: что появится на территории промзоны>>
Шаг 4. Участие в аукционе
Подробно сама процедура, сроки проведения аукциона также прописаны в лотовой документации. Там же указан шаг ставки. О точном времени начала торгов участнику сообщат, отправив уведомление.
Шаг 5. Подписание договора
Ход торгов фиксируется в электронном протоколе. В случае выигрыша гражданину через час после подписания этого протокола высылают соответствующее уведомление с данными об объекте и цене договора. С этими сведениями нужно будет обращаться в инстанции для выкупа квартиры и оформления недвижимости в собственность. Куда именно – будет отражено в личном кабинете.
Договор купли-продажи заключается с муниципалитетом (городом) через официального представителя, например, ГУП «Моссоцгарантия», поясняет Елена Рыкачева. Обычно это происходит в срок не ранее 10 дней, но не позднее 20 дней с даты подведения итогов аукциона. Затем подписывается акт приема-передачи и подаются документы на госрегистрацию права собственности. То есть сначала нужно полностью внести сумму, а потом подписывать документы и регистрировать собственность.
«Словно в клетке»: как живут в одном из самых маленьких районов Москвы>>
Плюсы и минусы муниципальных аукционов
Риски при покупке муниципального имущества в правовом аспекте минимальны, а вот в плане технического состояния могут быть сложности, считает Елена Рыкачева. Дело в том, что недвижимость может находиться в плачевом состоянии, требующем проведения ремонтных, восстановительных работ, а также можно столкнуться с наличием в квартире проведенной неузаконенной перепланировки.
«Уж лучше в ситуации приобретения «для себя» рассматривать покупку квартир из нового жилого государственного фонда, продажи которых сейчас активно и доступно проходят в Москве посредством АО «Мосреалстрой», официально занимающегося реализацией имущества как в новостройках, так и в строящихся домах», – советует эксперт.
Если же реализуется имущество должников или банкротов, то тут высок риск в правовом аспекте сделки. На имуществе может быть ряд обременений, запретов, арестов, требующих снятия до момента регистрации перехода права собственности, снятия с регистрационного учета и выселения проживающих там лиц, что чревато затяжными судебными тяжбами. Зачастую это приходится делать силами приобретателя. Для выкупа такого имущества требуется знание юридических тонкостей и законодательной базы самой процедуры.
К плюсам покупки на таких торгах можно отнести наличие более высокого дисконта от начальной цены и огромный выбор объектов.
«Прежде чем принять решение о покупке недвижимого имущества на электронном аукционе, особенно «для себя», обязательно проконсультируйтесь со специалистом в этой области торгов», – заключает Рыкачева.
По мнению Натальи Залюбовской, доцента Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ, чтобы совершить удачную покупку жилья на электронных торгах, надо быть профессионалом: и риелтором, и юристом, и экономистом. Также нужно хорошо владеть знаниями в области информационных технологий, разбираться в механизме проведения торгов, иначе любая техническая ошибка может сорвать сделку. Немаловажно изучить все предложения, имеющиеся на рынке, оценить их ликвидность, сформировать стратегию поведения на торгах исходя из предмета покупки. Рядовой гражданин подобными характеристиками не обладает, считает Залюбовская.
При этом, благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир в целом прозрачна, не содержит никаких скрытых доплат, если вы торгуетесь на государственных торговых площадках.
Евгений Лучин утверждает, что никакой опасности участие в торгах не предполагает – муниципальное имущество, как правило, чисто от обязательств, в отличие от вторичного рынка недвижимости. Обременений на рассматриваемых квартирах не имеется, но для полной уверенности эксперт советует получить выписку из ЕГРН.
«Никуда не перееду!» — москвичи о жизни в одном из лучших районов Москвы>>