Низкий процент, но высокие риски: стоит ли брать «льготную ипотеку от застройщика»

Резкое сокращение «льготной ипотеки от застройщика» приведет к падению спроса на жилье на 30% – такие прогнозы дает бизнес в ответ на намерение ЦБ принять меры и ограничить такие схемы, которые стали пользоваться широким спросом среди населения. Какие риски берут на себя россияне, которые покупают жилье по очень выгодным программам от застройщиков, предлагающих предельно низкие ипотечные ставки, почему Центробанк России советует этого не делать и существует ли равноценная альтернатива такой ипотеке в нынешнее кризисное время, читайте в материале РИАМО.

Банки-кредиторы и застройщики объединились

Подобные программы стали пользоваться большой популярностью на рынке в 2022 году. Например, у Сбербанка на июнь текущего года в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% пришлось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика, приводит статистику сервис по операциям с недвижимостью «Домклик».

По словам экспертов сервиса, получить низкий процент по ипотеке становится возможным в результате договоренностей банка-кредитора и строительной компании, которые сообща формируют такую программу, содержащую скрытые скидки для клиентов.

Аналитики «Домклика» утверждают, что выгодные условия по субсидированной ипотеке можно найти как у крупных застройщиков, так и у небольших строительных компаний. Зачастую подобные акции действуют по программам семейной или льготной ипотеки, ставку по которым уже субсидирует государство, то есть речь идет о так называемой ипотеке с господдержкой. При этом, чтобы получить ипотеку по госпрограмме, необходимо соответствовать ряду условий. Если же клиенту не положена господдержка по ипотеке, он все равно имеет возможность получить ставку намного ниже рыночной.

Основная нагрузка ложится на клиента: почему ипотека с нулевым взносом – это риск>>

Как получить низкую ставку без господдержки

Эксперты «Домклика» сообщают, что существует несколько вариантов субсидирования ставки, которые позволяют клиенту подобрать для себя лучшее решение.

Во-первых, при субсидировании на весь срок клиент может получить значительную экономию по переплате.

«Такой вариант подходит тем, кто не прогнозирует значительное досрочное погашение в будущем и кому важно иметь сниженный платеж в течение всего срока», – отмечают аналитики.

Во-вторых, при субсидировании процентов при ипотеке на один–два года есть возможность снизить нагрузку на клиента в первые годы после оформления кредита.

«Это подходит клиентам, которые, например, ждут сдачи ЖК и при этом платят за аренду съемного жилья. Субсидирование с отсрочкой основного долга также позволяет снизить размер процентов на первые один или два года с предоставлением клиенту отсрочки в погашении основного долга. В итоге размер платежа для клиента становится минимальным», – объясняют аналитики «Домклика».

Наконец, есть так называемая программа государственной субсидии с увеличенной максимальной суммой кредита: до 30 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 15 миллионов рублей для других регионов России. При этом проценты по кредиту остаются такими же, как и при льготной ипотеке.

Цены завышены, а качество падает: льготная ипотека не сделала жилье доступным>>

Никакой реальной выгоды, только маркетинговый ход

И все бы хорошо, но такое соединение ипотечных программ с господдержкой и субсидий от застройщиков стало вызывать все больше беспокойства у Центрального банка, специалисты которого отмечают, что с начала лета ипотека с господдержкой стала все чаще комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика, что позволяет банкам выдавать кредиты по предельно низким ставкам вплоть до 0,01%. По результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков, в июне почти 2/3 всей ипотеки на первичном рынке выдавалось именно в рамках таких «комбинированных» программ.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в сентябре предупредила россиян, что все это не более чем ловкий маркетинговый ход.

«Сейчас многие видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к 0% – так называемая "ипотека от застройщиков". Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», – отметила председатель ЦБ.

По мнению Банка России, экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки от застройщика» достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.

Недавно регулятор выпустил специальный «Доклад для общественных слушаний», где подробно расписал факторы снижения ставки и риски, которые возникают для всех сторон этого процесса: заемщика, банка и застройщика. Описаны также риски для государственного бюджета и рынка недвижимости. Предлагаются меры по ограничению этих рисков.

Российский миллиардер из списка Forbes: «Ипотека сейчас – это петля на шее»>>

Чем рискуют заемщики

Эксперты Центробанка обращают внимание, что, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Основной риск заемщика, по мнению специалистов, связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%.

«Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он "подарит" банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры, а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в дальнейшем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город)», – сообщают в Центробанке.

Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности, оценивают риски эксперты.

«Данные риски высоки в течение первых трех–пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры, при условии, что цены на жилье не будут падать, и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья. Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что минимизирует совокупную выгоду для заемщика», – считают в Банке России.

Льготная ипотека — 2022: условия, стоит ли брать>>

«Ипотека от застройщика» – мера господдержки строительной отрасли

Программы «льготной ипотеки от застройщика» активно обсуждаются на многих профессиональных площадках. Свои предложения по докладу ЦБ направили регулятору Ассоциация банков России и Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП).

Так, Ассоциация банков России, разделяя обеспокоенность строительного сектора и регулятора и в целом соглашаясь с обозначенными в докладе рисками, высказывает ряд своих соображений. Ее эксперты считают, что «льготная ипотека от застройщика» – это продолжение госпрограммы субсидирования ипотечных ставок и что она реализуется для поддержки строительной отрасли и ипотечного кредитования в условиях резкого падения спроса на жилую недвижимость.

Кроме того, позиция Банка России, обозначенная в докладе, основана на совпадении сразу нескольких условий, что редко встречается в ипотечной практике, считают экономисты. Например, отмеченные регулятором риски для заемщика и частично для банков реализуются лишь при критически низких процентных ставках, минимальном первоначальном взносе и завышении цены недвижимости.

Продать и за кордон: как мобилизация повлияла на вторичный рынок недвижимости>>

Ипотека – единственное окно возможностей в эпоху кризиса

Эксперты РСПП, поддерживая в целом сокращение применения программ «льготной ипотеки от застройщика», предлагают реализовывать эти меры постепенно, учитывая интересы отрасли и ситуацию на рынке жилья. Они подчеркивают, что ипотека на сегодняшний день является практически единственным доступным рыночным инструментом, позволяющим гражданам приобрести жилье для улучшения своих жилищных условий.

«В 2022 году по данным застройщиков доля продаж жилья, приобретение которого осуществлялось с использованием ипотечных кредитов, выросла до 85% и более от общего объема продаж, причем доля субсидированной застройщиками ипотеки составляет не менее 60%. Программы «льготной ипотеки от застройщика» имеют своей целью поддержать спрос на жилье, исходя из финансовых возможностей заемщика», – отмечают в РСПП.

При этом субсидирование застройщиком банку ипотеки до низких ставок представляет собой инструмент сверх стимулирования спроса и является затратным для застройщиков, поскольку в основном реализуется за счет собственных средств строительной компании с существенно меньшей наценкой на квартиру, обеспечивающей нахождение цены продажи квартиры в пределах рыночного диапазона, обращают внимание экономисты.

По мнению экспертов РСПП, такой инструмент может быть применен только в коротком периоде резкого падения рынка. При этом текущее падение спроса на жилье в октябре 2022 года составило 60–70 % по сравнению с сентябрем. На этом фоне резкое сокращение «льготной ипотеки от застройщика» приведет к падению спроса еще на 30 %, прогнозируют в РСПП.

Квартирный вопрос: стоит ли брать ипотеку и продавать жилье в условиях санкций>>