Цены завышены, а качество падает: льготная ипотека не сделала жилье доступным
Строительство жилой недвижимости всегда было важным направлением экономического развития страны. В последние месяцы этот рынок подвергается воздействию многих факторов. Кроме того, меняется потребительское поведение россиян. Может ли в таких условиях отрасль успешно развиваться и какие проблемы в ней существуют, читайте в материале РИАМО.
Сектор с хорошим потенциалом
Строительство – это важнейшая сфера экономики любого государства. Как показывает опыт пандемийного 2020 года, государство уделяет этой отрасли повышенное внимание и в условиях кризиса готово оказать необходимую поддержку. Так, с этой целью с начала 2022 года правительство РФ выделило 163 миллиарда рублей и в случае необходимости есть планы направить дополнительные средства.
Однако если речь идет о строительстве жилой недвижимости, то возникает целый ряд дополнительных вопросов. Например, о проблеме спроса со стороны потребителей: насколько они готовы приобретать жилье в условиях, когда неясно, достигла ли экономика кризисного дна или же спад продолжается.
По мнению заместителя генерального директора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олега Солнцева, россияне все же готовы покупать жилье.
«Кризисы 2020–2021 годов показали, что жилищный сектор вытягивал ситуацию. Во многом это происходило за счет такого фактора, как программы льготной ипотеки. Сейчас также принимаются решения по льготным программам. Этот сектор плотно развивается и у него хороший потенциал. Другое дело, что не надо переоценивать масштабы его развития», – считает эксперт.
Рост цен и неопределенность: Центробанк о настоящем и будущем российской экономики>>
Искусственная накачка рынка
Михаил Матовников, старший управляющий директор – главный аналитик Сбербанка, полагает, что серьезный рост строительства не обеспечен ресурсами со стороны строительных компаний, материалов и рабочих рук.
«В 2020 и 2021 годах происходила накачка рынка жилой недвижимости. Мы имеем шанс завершить 2022 год с объемом сдачи не меньшим, чем в 2021 году. Если бы не мобилизация и отложенный спрос, который сейчас наблюдается, то показатели текущего года превзошли бы цифры прошлого», – говорит он.
Рынок жилищного строительства сейчас «растет на стероидах». Никакого эффекта с точки зрения увеличения объемов рынка на самом деле не было. Субсидированная ипотека перестала давать необходимые результаты, считает эксперт.
«В стране около четверти жилищного фонда построено на протяжении последних 20 лет, то есть много нового жилья. Подавляющая часть людей, у которых есть деньги, уже реализовали свою потребность в жилье. Почти 15% берут ипотеку повторно. Это значит, что доступность не растет», – отмечает Матовников.
По словам эксперта, ипотечные программы доступны примерно 20–25% населения. И часть из них – это люди, которые уже брали ипотеку в течение последних 20 лет.
«Поэтому я не очень верю в стройку (как локомотив российской экономики – ред.). Да, это хорошая вещь, но она должна сделать свою мягкую посадку. Здесь что-то надо делать, и я в этом смысле против продления программы льготной ипотеки, потому что никакого положительного эффекта она не даст, это просто стероиды», – уверен Матовников.
Эксперт считает, что сейчас, несмотря на влияние многих различных факторов, и ключевая ставка ЦБ, и ипотечные ставки банков находятся на приемлемом уровне для того, чтобы обойтись без субсидирования.
Как снять квартиру и не попасть в руки мошенников>>
Что не так с дешевой ипотекой
Действительно, возникает вопрос, что плохого в дешевой ипотеке и субсидировании ставок?
Рекордно дешевая ипотека эпохи коронакризиса принесла рынку рост цен на жилье в полтора, а в некоторых сегментах – в два раза. Тогда за счет госсубсидий и сверхлиберальной денежно-кредитной политики ЦБ квартиру в новостройке можно было купить в ипотеку по ставке ниже 6,5%, а вторичку – ниже 8%.
«Низкий ежемесячный платеж стимулирует ипотечный спрос, однако в условиях дефицита предложения – а российский рынок дефицитный практически весь – продавцы используют ажиотаж для повышения цен. В результате вся выгода от искусственно заниженных ставок очень скоро нивелируется ростом стоимости жилья, и покупатель в итоге ничего не выигрывает. Завышенные цены на квартиры препятствуют и инвестиционному спросу. Государство взяло курс на дедолларизацию экономики и, казалось бы, всем было бы хорошо, если бы те средства, которые население привыкло хранить в долларах и евро, потекли в стройку. Однако при нынешней стоимости метра на массовый переток средств из валюты в недвижимость вряд ли стоит рассчитывать», – пишут аналитики портала IRN.RU.
По мнению экспертов IRN.RU, завышенные цены на квартиры при заниженных ставках угрожают и стабильности банковской системы, от которой зависит состояние экономики РФ в целом. Потому что стоимость квартир, которые учитываются на балансе банков в качестве залогов по ипотечным кредитам, оказывается существенно выше цены, по которой это жилье можно реализовать на рынке в случае дефолта заемщиков. Именно такая ситуация стала одной из главных причин ипотечного кризиса в США 2007–2008 годов.
«В общем, дешевая ипотека не делает жилье доступным. Наоборот, она приводит к надуванию ценового пузыря на рынке недвижимости, позволяя продавцам повышать стоимость метра даже в условиях падения доходов населения. С другой стороны, небольшое удорожание ипотеки и, особенно, сворачивание кривых ипотечных схем с неадекватно низкими ставками заставляет застройщиков возвращаться к менее рискованным способам стимулирования спроса типа скидок и подарков для покупателей», – подчеркивают эксперты IRN.RU.
Квартирный вопрос: стоит ли брать ипотеку и продавать жилье в условиях санкций>>
Качество жилья оставляет желать лучшего
Егор Сусин, управляющий директор департамента частно-банковского бизнеса Газпромбанка, обозначил еще одну грань обсуждаемой проблемы.
Эксперт считает, что рынок жилья в России достаточно насыщен объектами недвижимости и 85% населения имеет собственное жилье. Другой вопрос, какого оно качества.
«Текущие программы не ставят целью улучшение качества реализуемого на рынке объекта, а ставят целью продажу определенного количества квадратных метров. И эти программы приводят к тому, что мы видим – это снижение качества, средний продаваемый объект стал меньше. Людей у нас больше не стало, объектов больше не стало, и качество не улучшилось», – говорит эксперт.
Льготные программы должны регулировать нечто другое – целевое качество субсидируемой ипотеки, считает Сусин.
«Например, в Китае 90 квадратных метров – это некий средний объект на домохозяйство. А у нас государство субсидирует квартиры в 20–30 квадратных метров, купленные только потому, что люди не знают, куда деть деньги. Причем, купленные еще и через льготную ипотеку», – подчеркивает эксперт.
По словам Михаила Матовникова, половину построенного жилья надо снести и построить заново. В этом случае речь идет о качестве вновь возводимого жилого фонда, которое оставляет желать лучшего.
Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>