«Собственник может попросить свадебный альбом»: риелтор о странностях хозяев и съемщиков

Практически каждый из нас хоть раз в жизни проводил сделки с недвижимостью. Разобраться в этом не так-то легко не только собственникам жилья, но и нанимателям. Для помощи в этой сфере существуют риелторы. Как устроена их работа, РИАМО рассказал риелтор, инвестор и агент по аренде и купле-продаже квартир Александр Харыбин.

– Александр, расскажите, о чем вообще работа риелтора – о людях, о деньгах, о законах?

– О самодисциплине, знании психологии, законов, маркетинга, рекламы. Еще нужно знать, как вести переговорный процесс. Работа связана с людьми и с деньгами, а в двух этих аспектах важно быть перестраховщиком и все делать качественно, чтобы к тебе снова обращались, рекомендовали своим друзьям.

– Когда вы только начинали свою карьеру, чему вас учили более опытные коллеги?

– Кроме очевидного, что нужно проверять документы и делать работу качественно, необходимо наработать еще массу навыков. Один из главных – умение разбираться в характерах, стараться отсеивать неблагонадежных людей. Если я вижу какие-то риски, то понимаю, что от сделки лучше отказаться, отговариваю клиента. Бывают люди жадные, скользкие – их мало, но они есть. Встречаются и просто обманщики. В жизни всякое бывает, и моя задача – таких людей отсеять, не связываться с ними. Но я заметил, что подобное притягивается к подобному: если ты честный человек, у тебя будет 99 процентов хороших клиентов и сделок.

«Завтра будет дороже»: депутат Госдумы Колунов о ситуации на рынке недвижимости>>

– Арендодатель, как правило, свою квартиру описывает честно?

– Не зря говорят, что всяк кулик свое болото хвалит. Собственники обычно любят свои квартиры, и в этом их грех упрекать. Но тут важно понимать и то, как живет наниматель, как он думает, выбирает квартиры. В целом надо хорошо представлять целевую аудиторию и доходчиво объяснять все это собственнику, если он не вполне понимает, кому могла бы подойти его замечательная квартира.

– Требования к квартиросъемщикам у собственников обычно стандартные, или бывают неожиданные просьбы?

– Необычные требования встречаются, конечно. Например, собственник может попросить потенциального арендаторов показать свой свадебный альбом. Для чего? Чтобы убедиться, что брак законный и крепкий, что не будет никаких сюрпризов. У моих коллег была такая клиентка, но она и цену за квартиру ставила ниже рыночной, так что людей такие требования не пугали.

Некоторые собственники просят показать паспорт, смотрят штамп о браке или регистрации в Москве. Очень редко, но случается, что требуют даже справки с места работы, чтобы оценить платежеспособность клиента. И это требование, кстати, можно назвать обоснованным, если человек уже обжегся, и прежние жильцы не платили ему за квартиру.

Еще у меня был клиент, который назначал соискателям настоящие собеседования. Приходило 10 или даже 20 кандидатов-арендаторов, он со всеми общался, подолгу расспрашивал. Арендную плату он выставлял на пять-семь тысяч ниже, чем в среднем по рынку, так что люди были готовы на такие собеседования. В результате он каким-то непонятным мне образом выбирал одного человека, который ему нравился. И, как правило, выбор был верным – человек потом долго и хорошо жил у него в квартире.

Жилье в трейд‑ин: как «обменять» старую квартиру на новую>.

– Как арендатору отличить собственника, с которым лучше не связываться?

– Не стоить иметь дела с человеком, если он не готов предоставить документы на квартиру или ведет себя каким-то странным образом. Это уже знание психологии, которое нарабатывается годами, и ты, например, уже чувствуешь, что человек неадекватно оценивает какие-то вещи. Например, он может обожать какой-нибудь старый обшарпанный стол, не представляющий никакой ценности, или старую стенку советских годов и уже заранее волнуется, как жильцы будут с этими предметами обращаться. Порой такие странности настолько явные, что лучше отказаться от сделки, потому что непонятно, чем это может потом обернуться. На самом деле арендодатель и арендатор – это своего рода бизнес-партнеры: один обязуется платить, другой обязуется не тревожить. Если такая пара совпала, то можно не беспокоиться, что что-то пойдет не так.

– Какие пункты или их отсутствие в договоре должны насторожить арендатора?

– В первую очередь отсутствие пункта, где цена фиксирована на 11 месяцев. Второе – отсутствие конкретики о том, как и когда собственник имеет право проверять квартиру. Некоторые собственники пишут «когда угодно» – на такие условия соглашаться не стоит. В договорах часто бывает пункт о неустойке в случае, если клиент съезжает, или, наоборот, его попросят съехать до окончания действия договора. Такие условия обязательно должны быть зеркальными, то есть защищать и наймодателя, и арендатора. Неустойка чаще всего прописывается в размере месячной стоимости аренды.

Обязательно должно быть указано, кто оплачивает коммунальные услуги, включены ли они в стоимость аренды, потому что по этим вопросам тоже частенько возникают споры, если нет конкретики в договоре. И, конечно, должен быть указан срок, на который заключен договор, и за какое время до «расставания» стороны должны предупредить друг друга, например, за месяц.

Как принимать у застройщика квартиру в новостройке>>

– Бывают квартиры, которые практически нереально сдать?

– Сдать можно практически любое жилье. Главное – честно перечислить все достоинства и недостатки. Хозяева, конечно, порой стараются что-то скрыть, но я их убеждаю, что лучше все сразу показать и рассказать, как есть. Если присутствует какой-то скрытый дефект, жилец все равно довольно скоро его обнаружит, решит съехать, потребует расторгнуть договор и вернуть депозит, а хозяину квартиры снова придется искать жильцов, тратить на это время и силы.

Бывают неявные недостатки, например, какие-то посторонние запахи, шумные соседи или тараканы, которых невозможно вывести, потому что они ползут из соседней квартиры. Скрывать такое бессмысленно – логичнее сразу предупредить и искать жильцов, которых это не испугает. Возможно, придется снизить цену. Но, по сути, всем нужны нормальные сделки и нормальные отношения. Если собственник начинает чудить и скрывать какие-то существенные недостатки, то с таким человеком лучше не работать.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>

– А необычные квартиры или квартиросъемщики вам попадались?

– Несколько раз бывало, что клиенты снимали квартиры в центре Москвы не для того, чтобы там жить, а чтобы хранить вещи. Просто люди, у которых много денег, в какой-то момент понимали, что все их вещи в собственную квартиру не помещаются, и арендовали поблизости квартиру для хранения, скажем, одежды. Для обычного человека это выглядит, конечно, нестандартным решением.

Бывали квартиры, которые снимали экспаты. Это люди, которые прилетали в столицу по делам буквально на пару недель, но при этом исправно платили аренду за весь год. Для хозяев, конечно, это был просто подарок. К сожалению, в последнее время таких клиентов практически нет – все уехали.

Как приватизировать или деприватизировать квартиру>>

– А каким нанимателям чаще всего отказывают?

– Обычно многих не устраивают арендаторы с животными, потому что повышаются риски порчи имущества. С трудом может найти себе квартиру «небольшая семья из десяти человек» из ближнего зарубежья. Но все равно все находят себе жилье: хозяева либо снижают требования, либо повышают цену.

Многим не нравится, когда наниматели, скажем, три девочки или три мальчика, особенно если они хотят снять однокомнатную квартиру. Дело в том, что, когда жилье снимают три независимых человека, кто-то может потерять работу, кто-то уехать, выйти замуж или жениться, и потом остается один или два квартиросъемщика, которым уже сложно платить аренду. И вот уже у них слезы на глазах, и выгнать их морально тяжело. Так что здесь, конечно, масса рисков, в сравнении с одним платежеспособным человеком, семейной парой или парой с ребенком. Вообще, семьи считаются одними из самых надежных арендаторов.

– Существует мнение, что в арендных квартирах надо регулярно делать ремонт, так как арендаторы не особенно берегут чужую собственность. Так ли это?

– Если правильно подбирать вменяемых нанимателей, если за квартирой следить, наведываться хотя бы раз в два-три месяца и вовремя устранять все косяки за счет того, кто виноват, то она и десяток лет может прослужить без дополнительного ремонта. Какие-то появившиеся недостатки, поломки надо устранять сразу или расставаться с нанимателями, если они на это не согласны. Конечно, бывает, что собственник выбирает совсем не свою целевую аудиторию. Плохим решением будет, например, поселить в однушку семью с двумя маленькими детьми – они могут и за полгода все уничтожить.

– Бывает такое, что собственник в отсутствие арендатора приходит в квартиру, роется в вещах. Как такие вещи регулируются?

– Мы в договоре прописываем, что арендодатель может приходить раз в месяц в строго оговоренное время. И строго неприемлемо, конечно, приходить в квартиру для того, чтобы проинспектировать чужие вещи – это грубое вмешательство в личную жизнь. Но проверять квартиру по графику, хотя бы раз в пару месяцев, все-таки нужно. У меня была история, когда собственник поселил в трешку семью с двумя детьми и целый год туда не наведывался. Через год его ждал целый ряд сюрпризов – выбитая дверь, дыра в одной из стен, сломанная мебель, ободранные обои. Может быть, там были какие-то конфликты в семье, но, если бы он регулярно приходил и смотрел, как выглядит квартира, такого можно было бы избежать.

Вообще мы, риелторы, наверное, люди скучные. Мы стараемся, чтобы все было тихо и ровно, нам не нужны какие-то сюрпризы. Наоборот, нам одни люди платят за то, чтобы жить спокойно, а другие – чтобы спокойно получать свои деньги.

«Соседка, съезжая, забрала с собой лампочки»: москвичи о совместной аренде жилья>>