Налог на ветхий сарай: какие хозпостройки надо регистрировать и какой налог платить

В СМИ нередко встречается информация, что теперь дачникам придется регистрировать хозяйственные постройки и платить за них налоги. Садоводы получают письма из Росреестра с соответствующими требованиями и не понимают, правомерны ли они. За какие же строения все-таки придется платить? Каков будет размер налога и можно ли его оспорить? В ситуации корреспонденту РИАМО помогли разобраться эксперты-юристы.

Какие постройки надо регистрировать

Чтобы понять, какие постройки надо регистрировать, необходимо разобраться в законодательстве и научиться отличать капитальные строения от некапитальных.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, регистрировать надо все объекты недвижимости, то есть постройки капитального характера любой площади. Речь идет об объектах на фундаменте, прочно связанных с землей. Их невозможно переместить без ущерба или разрушения — как правило, это дома, любые жилые помещения и гаражи. Поэтому если у вас на даче с советских времен стоит гараж с фундаментом площадью 12 квадратных метров, по закону его надо регистрировать, даже если он ветхий.

Напротив, не являются капитальными такие сооружения, как заводские изделия, которые обычно привозят на участок в готовом виде: бытовки, контейнеры, вагончики, фургоны, фонтаны, бассейны. К этой категории по закону относятся и сборно-разборные и малогабаритные объекты: теплицы, навесы, палатки, каркасные бассейны, летний душ, туалет и прочие. По словам Оксаны Васильевой, к.ю.н., доцента Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, никто не вправе заставить вас регистрировать их.

Иногда могут возникнуть сомнения, является ли строение капитальным или нет. Например, если вы используете постройку как сарай, но она стоит на фундаменте, ее могут признать капитальной. Чтобы определить тип строения, стоит обратиться к кадастровым инженерам, говорит Србуи Иващенко, ведущий юрист «Европейской юридической службы».

Могут ли изъять заброшенный участок в Подмосковье>>

Требование регистрации

Зачастую собственникам участков присылают письма из Росреестра или ФНС с требованием зарегистрировать строение, причем оно может быть как капитальным, так и нет. Старую или новую постройку (например, бытовку) обнаруживают с помощью аэрофотосъемки. Однако, по словам Дмитрия Желнина, специалиста по земельным отношениям, кадастровой оценке и имущественным налогам, управляющего партнера компании «Митсан Консалтинг», такое письмо не обязывает гражданина выполнять требования немедленно. Собственник может объяснить, к какому типу относится постройка на участке.

«Если вы не хотите увеличения налогового бремени, в случае возникновения каких-либо претензий стоит отвечать, что это не объект недвижимости, а удачно скомпонованный набор строительных материалов. То есть, по сути, объект движимого имущества. А движимое имущество в РФ в настоящее время не облагается налогом», — рекомендует юрист. В некоторых случаях будет достаточно предъявить в Росреестр детальные фото постройки, доказывающие, что у нее нет фундамента.

Если не получилось доказать, что все тот же ветхий, но капитальный с юридической точки зрения гараж не является капитальной постройкой, можно нарваться на штрафы и требование уплатить налог. В таком случае лучше зарегистрировать строение самостоятельно, пока ему не приписали тот статус, которого у него нет, рекомендует Екатерина Иванова, земельный юрист, к.ю.н., президент «Межрегионального юридического центра земельных отношений».

Что же касается, допустим, сарая, то, теоретически, это некапитальное сооружение. Как уже было сказано выше, никто не может заставить собственника регистрировать такое строение. Главное — чтобы объект не признали самовольной постройкой, возведенной без согласований или разрешений, с нарушением строительных норм или правил. В таком случае, опять-таки, вам грозит штраф, предупреждение или даже предписание о сносе за свой счет. Если же строение не является капитальным, волноваться не о чем, налоги платить не нужно.

Штраф за сбор грибов и ягод: могут ли наказать и за что именно>>

Расчет налога по кадастровой стоимости

Итак, если постройка капитальная, придется регистрировать ее и платить налог. Ставка налога на имущество физлиц отличается в зависимости от региона (города, муниципалитета). Ранее этот налог вычисляли, опираясь на инвентаризационную стоимость недвижимости, то есть, грубо говоря, на реальную стоимость стройматериалов и процент износа. Тогда налог был достаточно низким. Сейчас же его вычисляют, опираясь на кадастровую стоимость недвижимости, и налог составляет от 0,5 до 2% от стоимости. Тут уже учитывается и местоположение объекта, и его тип. Налог для граждан в этом случае куда выше, поскольку кадастровая стоимость, как правило, приближена к рыночной, но все же ниже нее. Для государства такое налогообложение куда выгоднее, так как в бюджет поступает больше денег.

Однако в некоторых случаях, например, если речь идет о ветхом гараже, рыночная стоимость может быть в разы ниже кадастровой, в результате чего налог будет завышенным. К тому же, при таком расчете не учитываются инфляция и падение рыночной стоимости на недвижимость, которая, возможно, уже стала неликвидной, рассуждает Оксана Васильева.

Почему же кадастровая стоимость зачастую определяется неверно? По словам Желнина, с помощью все той же аэрофотосъемки адекватно оценить объект затруднительно. Конечно, представители государственных структур могли бы более внимательно оценивать строения. Но этого не происходит, поскольку им необходимо оценить миллионы объектов и подойти индивидуально к каждому невозможно.

В «Союзе садоводов России» напомнили, что налоговый кодекс РФ предусматривает льготу: 50 квадратных метров жилого дома (или жилого строения), гаража или машино-места, а также любого хозяйственного строения не облагается налогом на имущество. Что, впрочем, не освобождает от необходимости регистрировать капитальные постройки.

Лайфхаки для дачи: как превратить подмосковный участок в курорт>>

Реально ли снизить налог

Чтобы не переплачивать за капитальную постройку, нужно оспорить кадастровую стоимость объекта. Оспаривают кадастровую стоимость в специальных комиссиях по рассмотрению таких споров при Росреестре или же в суде. Обращаться с таким запросом можно не чаще, чем раз в три года. При этом стоимость экспертиз и издержек на услуги юристов может превысить 100 – 150 тысяч рублей, предупреждает Екатерина Иванова.

Согласно статистике, приведенной Оксаной Васильевой, с января по август 2018 года комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре рассмотрели 19 594 заявления по 32 260 объектам. Решение в пользу граждан принято по 61% заявлений.

К сожалению, нет гарантий, что в результате переоценки кадастровая стоимость за неликвидный объект значительно снизится, а в результате снизится и налог на имущество физических лиц. Поэтому если постройка все-таки капитальная, но ветхая, возможно, наилучшим решением будет снять ее с учета и снести.

По мнению Дмитрия Желнина, налогообложение недвижимого имущества в России организовано не совсем справедливо. Граждане вкладывают деньги в строительство, повышают стоимость участка (соответственно, растет и земельный налог), а затем вынуждены платить еще и за недвижимость. «Получается двойное налогообложение. Во многих странах применяется только земельный налог — налога на недвижимость попросту нет. Это, несомненно, более справедливо», — считает эксперт и надеется, что со временем мы перейдем к такой же системе.

Усадьба за 300 000: суть проекта «Мой гектар» и стоит ли в него вкладываться>>