Льготная ипотека на вторичном рынке: введет ли ее правительство и к чему это приведет

25 января 2024 14:01

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Говоря о возможности распространения льготной ипотеки на вторичный рынок жилья, президент России Владимир Путин 23 января заявил, что этот вопрос необходимо обдумать, чтобы не допустить злоупотреблений в этой сфере. Эксперты поделились с РИАМО своим мнением о том, нужно ли вводить субсидированные кредитные ставки на вторичном рынке, к каким последствиям это приведет и решатся ли на такую меру власти.

От льготной ипотеки на вторичку выиграют только банки

Фото - © Илья Питалев/РИА Новости

Аналитик сервиса Brobank.ru Юрий Исаев считает, что в случае распространения льготной ипотеки на вторичный рынок выиграют только кредитные организации, у которых появится более широкий круг потенциальных заемщиков.

«Однако постоянное удержание большого потока покупателей-клиентов рано или поздно приведет к возникновению существенной просрочки. И в случае со вторичным жильем, которое выступает в качестве обеспечения, ликвидность залога меньше, чем по новостройке. Поэтому возникают риски невозврата ощутимой части предоставленных в долг денег», – предупреждает эксперт.

Покупатели жилья выгоды не получат

Фото - © Freepik

По мнению Исаева, введение субсидированных ипотечных ставок на вторичном рынке приведет к увеличению спроса и росту цен на готовое жилье. То есть сокращение переплаты по процентной части за ипотеку может быть нивелировано повышением стоимости жилья. Соответственно, при таком развитии событий покупатель квартиры никакой выгоды не получит.

«Отдельно стоит учитывать естественные риски рынка вторичной недвижимости. Например, злоупотребления продавцов и покупателей в формировании цены жилья, а также возможные проблемы с правом собственности, которые возникают уже после оформления всех договоров», – добавляет аналитик.

Льготная ипотека на вторичку сократит спрос на новостройки

Фото - © Сайт мэра Москвы

Эксперт отмечает, что льготная ипотека, действующая только на первичном рынке, побуждает часть граждан отказаться от вторичного жилья, что увеличивает спрос на новую недвижимость. Соответственно, применение льготного кредитования ко вторичке сократит спрос на новостройки, что приведет к сокращению прибыли застройщиков и снижению темпов строительства.

«Также уменьшатся налоговые отчисления в бюджет, часть работников на стройке утратит свои рабочие места, сократится покупка стройматериалов, в том числе производимых в России. То есть негативное влияние отразится и на всех сопутствующих строительству сегментах. И сфера ремонта, которая однозначно нарастит свои обороты за счет вторичного рынка, не покроет потери», – прогнозирует Исаев.

Он также подчеркивает, что распространение льготной ипотеки на вторичное жилье потребует от государства больших расходов, ведь именно оно покрывает банкам разницу процентов, под которые выдается ипотечный кредит. А вот откуда брать дополнительные деньги в госбюджете – большой вопрос.

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко считает, что в случае введения субсидированных ипотечных ставок на вторичном рынке застройщикам придется либо снизить цены, либо предложить дополнительные преимущества и бонусы, например, выгодные условия по trade-in или беспроцентную рассрочку для привлечения покупателей. И если крупные девелоперы смогут подстроиться, то небольшие компании рискуют столкнуться с неприятными последствиями для бизнеса, полагает эксперт.

Льготная ипотека на вторичку должна быть адресной

Фото - © rawpixel.com/Freepik

По мнению Мищенко, субсидированная ипотека на готовое жилье должна быть точечной и доступной в первую очередь таким категориям граждан, как семьи с детьми, востребованные на рынке труда специалисты и представители социально важных профессий: рабочие, инженеры, IT-специалисты, учителя, работники сферы здравоохранения.

«Для избежания злоупотреблений и максимально рационального распределения льготной ипотеки специалисты должны подтверждать свое трудоустройство в данном профессиональном направлении. Распространение субсидированных ставок на вторичку поможет справиться с дефицитом кадров в ряде отраслей и будет стимулировать улучшение демографической ситуации в стране», – считает специалист.

Она предлагает ограничить размер льготных кредитов 15 миллионами рублей, чтобы купленные по субсидированным программам квартиры приобретались исключительно для улучшения жилищных условий, а не с инвестиционными целями.

Юрий Исаев разделяет мнение эксперта НДВ и подчеркивает, что ипотечный рынок нельзя перенасыщать, поскольку это создаст риск массового банкротства должников.

Льготную ипотеку на вторичку нужно ввести там, где нет новостроек

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов предлагает распространить льготную ипотеку на вторичном рынке лишь на те населенные пункты России, где не ведется многоквартирное строительство. Он уверяет, что подобное решение не противоречило бы интересам застройщиков и вместе с тем помогло населению эффективнее решать жилищный вопрос.

Но в период действия высокой ключевой ставки реализация такого сценария маловероятна, поскольку связана с повышенными расходами госбюджета, считает эксперт.

Он напомнил, что покупка вторичного жилья по субсидированным кредитным ставкам уже доступна россиянам в сельской местности, на Дальнем Востоке и в Арктике.

Субсидированной ипотеки на вторичном рынке не будет

Руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов уверен в том, что льготных ипотечных программ на вторичном рынке жилья не будет, так как они, по его мнению, не выгодны и не нужны ни государству, ни застройщикам.

«Будем откровенны: субсидированные ипотечные программы, запущенные после начала пандемии коронавируса, были поддержкой не для граждан, а для девелоперов. Если бы эти программы были поддержкой именно граждан, то почему их не запускали в кризисы 2008 и 2015 годов? А потому что жилья в эксплуатацию вводилось меньше и для экономики спад строительной отрасли в те периоды был заметно менее ощутимым», – рассуждает аналитик.

Он напомнил, что к 2030 году правительство РФ планирует вводить в эксплуатацию ежегодно по 120 миллионов квадратных метров жилья, а при таких темпах строительства нельзя, чтобы формировались большие остатки нераспроданных метров, так как это большая нагрузка на экономику.

Эксперт отметил, что стройка – это большая доля в экономике страны, которая «тянет за собой» огромное количество смежных сфер, а также огромное количество текущих и постоянный приток вновь создаваемых рабочих мест.

Чурилов убежден в том, что, если бы льготных ипотечных программ не было, то покупатели в большинстве своем могли бы спокойно переждать высокие ставки, что обернулось бы для девелоперов коллапсом строительной отрасли. Поэтому государству пришлось вводить льготные программы под эгидой поддержки населения, считает собеседник.