Где найти деньги на первоначальный взнос по ипотеке: советы экспертов
Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, читайте в материале РИАМО.
Копить деньги с зарплаты
Самый правильный и логичный способ найти средства на первоначальный взнос по ипотеке – методично копить, откладывая деньги с каждой зарплаты.
По словам директора по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирины Андриевской, копить на первый ипотечный взнос грамотно с точки зрения диверсификации рисков.
При этом эксперт считает, что брать ипотеку сейчас, когда кредитные ставки и размер первоначального взноса растут, – не самая рациональная идея.
«Возможно, стоит накопить денег на первоначальный взнос на растущем рынке сбережений, а уже затем брать ипотеку в 2025–2026 годах. Тем более что ипотечный рынок цикличен, а льготные программы хотя и перестанут быть массовыми, но, возможно, станут адресными, например, для семейных заемщиков», – говорит Андриевская.
Взять потребительский кредит
Самый быстрый способ найти недостающие деньги на первый ипотечный взнос – это взять потребительский кредит.
Эта схема не нова. По словам Андриевской, ипотечники активно используют ее с 2020 года. Она отметила, что три года назад доля заемщиков с потребительским кредитом на первый взнос составляла, по оценкам Центробанка, 5,5%, а к началу 2023 года она достигла 7%, хотя еще во II квартале 2022-го опускалась до 3,5%. Однако ЦБ обеспокоен подобной рисковой практикой и выступает против двойной кредитной нагрузки. А чтобы снизить закредитованность населения, регулятор ужесточает требования к заемщикам.
«При этом схема с потребительским кредитом по-прежнему вполне рабочая. Например, для молодой семьи, которая планирует ипотеку. Допустим, оба супруга без долгов, работают и воспитывают двух несовершеннолетних детей. Предположим, что зарплаты обоих позволяют одному из них взять ипотеку, а другому – кредит наличными на недостающую сумму первоначального взноса», – приводит пример Андриевская.
Она напомнила, что взять потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке можно также под залог уже имеющейся своей квартиры или недвижимости родственников.
«То есть одну квартиру можно заложить, чтобы получить деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Решение подойдет и тем, кто „расширяет” жилплощадь. Например, покупает новую „трешку” вместо старой „двушки”. Другое дело, что двойная кредитная нагрузка – это необходимость удвоить финансовую дисциплину и вовремя гасить долги. Ведь риск остаться с долгами и без квартир вообще – тоже двойной», – предупреждает аналитик.
Продать имущество или старое жилье
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко напомнила, что найти деньги для первоначального взноса по ипотеке поможет также продажа дорогого имущества (например, машины) или имеющегося старого жилья.
«Самый частый вариант, к которому прибегают заемщики, – это продажа старого жилья для использования полученных с реализации средств на первоначальный взнос и дальнейшие ежемесячные платежи по ипотечному кредиту», – отметила эксперт.
Использовать пассивный доход с аренды жилья
Этот способ подойдет покупателям, у которых уже есть квартира, но они планируют переехать из старого дома в новостройку или сменить район. В этом случае имеющуюся недвижимость можно сдать в аренду, а для себя снять более бюджетную квартиру, считает Мищенко.
«Например, у покупателя есть двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом в московском Строгино недалеко от метро. Средняя стоимость аренды такого лота составляет порядка 75-85 тысяч рублей в месяц. Сдав это жилье, покупатель арендует для себя комнату с ежемесячной платой в 15-25 тысяч рублей или однокомнатную квартиру в менее престижном районе столицы или ближайшем Подмосковье, где ежемесячной платеж в среднем составляет 30-40 тысяч рублей. Таким образом, сдавая свою квартиру подороже, можно накопить на первоначальный взнос, живя в более бюджетном жилье», – рассказала эксперт по недвижимости.
Купить квартиру в трейд-ин
Еще один способ, который предлагает Елена Мищенко, – это взять ипотеку по программе трейд-ин, то есть купить жилье в новостройке в зачет старой квартиры. Покупка в зачет подразумевает, что застройщик покупает у клиента его недвижимость и продает ему другую, но уже в новом доме.
Главный плюс трейд-ина – экономия времени, поскольку продажа старой квартиры и покупка новой – это одна сделка.
Главный минус трейд-ина – это потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель – застройщик или риелтор. В зависимости от объекта потеря денег может достигать 15-20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.
Использовать государственные выплаты или субсидии
В качестве первоначального взноса по ипотеке можно также использовать государственные выплаты и льготные программы.
Материнский капитал
Закон разрешает использовать материнский капитал для покупки жилья, в том числе в ипотеку. Однако здесь есть свои нюансы. Некоторые требуют кроме средств материнского капитала вносить дополнительно своих 10-20% от стоимости жилья. Также стоит помнить, что материнского капитала может не хватить на первоначальный взнос, и тогда придется добавить свои средства.
Для оформления такой ипотеки нужно взять справку из СФР о том, что деньги маткапитала еще не потрачены, и предоставить ее банку.
Программа «Молодая семья»
Субсидию от государства по программе «Молодая семья» можно также использовать в качестве первоначального взноса.
Претендовать на субсидию в рамках программы «Молодая семья» могут супруги, которые одновременно соответствуют определенным критериям. Под них подпадают:
супруги с российским гражданством в возрасте исключительно до 35 лет с наличием или отсутствием детей;
молодые семьи с наличием одного и более детей, даже если муж или жена не имеют российского гражданства;
родитель-одиночка в возрасте до 36 лет с наличием одного ребенка.
При этом семья должна быть платежеспособной.
Чтобы воспользоваться субсидией для ипотеки, необходимо:
собрать необходимые документы и подать их в местную администрацию на рассмотрение;
попасть в число участников программы, то есть оказаться в списке на финансирование;
получить документальное подтверждение об участии в программе и предъявить его банку.
Военная ипотека
В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных, проходящих службу по контракту. Пока гражданин служит, кредит за него выплачивает государство. В этом и заключается главное отличие военной ипотеки от гражданской.
Купить дом или квартиру военные могут с помощью накопительно-ипотечной системы (НИС). Она состоит из накопительной и инвестиционной частей. В накопительную часть государство перечисляет взносы из федерального бюджета на именной счет военнослужащего. Первые три года службы средства можно только копить, а в дальнейшем их можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке.
Исключение предусмотрено для участников боевых действий: для получения жилищного кредита им не нужно ждать три года после включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС).
Использовать накопительное страхование жизни
Директор по инвестициям «СберСтрахования жизни» Александр Тихомиров предлагает использовать для первоначального взноса по ипотеке накопительное страхование жизни (НСЖ).
Накопительное страхование жизни – страховой полис, который одновременно позволяет застраховать жизнь и здоровье и накопить деньги с защитой капитала. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется выплатить клиенту компенсацию. Если ни один страховой случай за весь срок действия договора не наступил, то страхователю вернут всю сумму внесенных средств.
НСЖ оформляется, как правило, на долгий срок – от пяти до 30-40 лет Стоимость полиса НСЖ выше, чем при обычном страховании жизни. Сумма и периодичность взносов устанавливаются в момент заключения договора.