Рефинансирование ипотеки: что это и как его получить на выгодных условиях

10 октября 2023 14:17

Как выгодно рефинансировать ипотечный кредит в 2023 году, РИАМО рассказ исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это перекредитование жилищного займа на более выгодных условиях для заемщика. Чаще всего люди стремятся уменьшить ставку кредита или увеличить срок кредитования. Реже – объединить в один кредит ипотеку и, например, потребительский заем.

Другой пример распространенного в 2023 году вида рефинансирования связан с перекредитованием семейных заемщиков. После расширения госпрограммы семейной ипотеки на всех, у кого есть двое и более несовершеннолетних детей, многие люди рефинансировали стандартный жилищный кредит (под 9-10%) на госпрограмму под 6%.

«Рефинансирование ипотеки банки используют, чтобы переманивать добросовестных заемщиков. Конкурируя за клиентов, кредитные организации делают свои программы рефинансирования максимально гибкими. Люди могут перекредитовать долг не только под меньшую ставку, но и на большую сумму. Самое главное, чтобы у человека хватало зарплаты для обслуживания нового долга», – отмечает эксперт.

«Подводные камни» рефинансирования ипотеки

По словам Баджурака, у рефинансирования ипотеки есть несколько подводных камней, о которых должен знать заемщик.

Один из них в заключается в том, что большинство людей сразу оформляют ипотеку на максимально долгий срок. Однако период кредитования имеет два ограничения. Первое – условие банка. Сейчас многие кредитные организации устанавливают для жилищного кредита предельный срок от 25 до 35 лет. Второе ограничение – предельный возраст заемщика или созаемщика, которые оформляют ипотеку. У большинства банков максимальный возраст клиента на момент окончания кредита – 70 лет. Получается, что клиенту (созаемщику) в возрасте 40 лет одобрят ипотеку на максимальный срок 30 лет. Если он в 45 лет захочет рефинансировать кредит, то срок займа увеличить не получится: максимальный период перекредитования снизится до 25 лет.

Другой подводный камень – невозможность рефинансироваться в «своем» банке. Мы видим, что далеко не все кредитные организации разрешают клиентам «переворачивать» ипотеку у себя. В результате людям приходится уходить к конкурентам. Хотя ч. 16 ст. 5 ФЗ №353 «О потребительском кредите (займе)» от 21 декабря 2013 года разрешает кредитным организациям уменьшать ставку кредита и изменять общие условия кредитного договора, если это не приведет к увеличению размера платежей клиента по существующим отношениям с банком.

Третья проблема при рефинансировании ипотеки связана с дополнительными расходами на повторную оценку залоговой недвижимости и страхование. Так как суммы кредита большие, то и затраты клиента будут значительными. Поэтому нужно считать выгоду в каждом конкретном случае.

В чем суть и выгода рефинансирования

Суть рефинансирования ипотеки – в том, что заемщик закрывает старый долг, получив деньги от кредитора по более выгодной ставке. Так клиент снижает свою долговую нагрузку, и его ежемесячные платежи становятся меньше.

«Наши расчеты показывают, что рефинансирование ипотеки выгодно при разнице между текущим и новым кредитом в процентной ставке не менее 1-2%, остатке долга по текущему кредиту не менее 1,5-2 миллионов рублей и оставшемся сроке кредита не менее четырех лет», – объясняет Баджурак.

Вместе с тем ипотечные ставки, включая рефинансирование, сейчас растут вслед за ключевой ставкой ЦБ. Поэтому в текущий момент у заемщиков вряд ли получится перекредитоваться выгоднее. Как альтернативу программе рефинансирования некоторые банки (Сбербанк, Фора-банк) предлагают продукт «Ипотека по ставке продавца». Суть схемы в том, что сторонний покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге у банка. А кредитор предлагает покупателю продолжить обслуживать кредит предыдущего собственника по действующей ставке.

При этом ретроспектива рынка говорит о том, что периоды высоких ставок заканчиваются. Это значит, что за время долгого срока ипотеки можно будет найти «окошко» со ставками ниже и перекредитоваться.

Кто имеет право на рефинансирование ипотеки: условия

Рефинансируют ипотеку банки только добросовестным заемщикам с хорошей кредитной историей и без просрочек по долгу. Люди, которые столкнулись с проблемами, не могут платить ипотеку и задерживают платежи, вряд ли получат одобрение на рефинансирование. Для них рабочий инструмент – реструктуризация. Эти два инструмента принципиально разные, подчеркивает Баджурак. Первый предлагают и одобряют добросовестным заемщикам, у которых нет проблем, но есть необходимые для обслуживания долга доходы и желание сэкономить. Второй – людям, которые испытывают трудности с обслуживанием долга.

Требования к клиенту, рефинансирующему ипотеку, у большинства банков стандартные: гражданство РФ, возраст от 21 года (реже с 18 лет, если кредитор выдает жилищные ссуды молодежи).

Как рефинансировать ипотеку – инструкция

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

Для заявки на рефинансирование ипотеки банку понадобятся:

копии паспорта и справки о доходах;
документы на ипотечную квартиру (договор ДДУ или свидетельство о регистрации);
копия старого ипотечного договора;
реквизиты ссудного счета в банке, выдавшем жилищный кредит;
справка об остатке задолженности, в которой указана просрочка, реструктуризация или их отсутствие.

Что делать после одобрения заявки на рефинансирование ипотеки

«После одобрения заявки ваш новый кредитор перечислит деньги для погашения прежнего долга на счет в старый банк. Заемщика обяжут самостоятельно обратиться в другой банк с заявлением о досрочном погашении долга. Если этого не сделать, проценты продолжат начисляться. Закрыв старую ипотеку, клиент должен взять справку и отнести его в банк, где рефинансировал жилищный кредит», – объясняет эксперт.

По его словам, Сбербанк и другие кредиторы автоматически рефинансируют только свою ипотеку. Несмотря на повсеместную цифровизацию, чтобы закрыть долги в сторонних банках, придется походить по отделениям.

Что влияет на ставку, сумму, срок рефинансирования ипотеки

Любой банк после рассмотрения заявки и оценки платежеспособности заемщика назначает ставку, сумму и срок кредитования каждому заемщику индивидуально. Они руководствуются собственными кредитными политиками, внутренними методиками оценки (скоринга) и конъюнктурой рынка. Нельзя быть на сто процентов уверенным в том, что хорошая кредитная история гражданина обеспечит снижение ставки при рефинансировании даже в одном банке. Как правило, банк дает скидку по ставке клиентам с зарплатной картой или вкладом.

«Поможет уменьшить ставку рефинансирования платная опция для понижения ставки. Сейчас она появилась у многих кредиторов. Но для того, чтобы её купить, придется дополнительно потратить свои деньги. Значит, нужно внимательно считать, насколько это выгодно. Наши расчеты говорят о том, что опция работает на больших суммах и длинных сроках рефинансирования. А вот если новую ипотеку вы планируете погасить досрочно – например, за счет продажи другой недвижимости – то никакой экономии не будет. По сути, вы заплатите комиссию, которую банк вам не вернет», – объясняет Баджурак.

Можно ли рефинансировать ипотеку с плохой кредитной историей и просрочками

Практически все банки откажут клиенту с заявкой на рефинансирование ипотеки, если у заемщика плохая кредитная история и просрочки платежей. Как правило, кредитные организации не объясняют причины отказа.

«Мы видим, что в стране не осталось кредиторов, которые могли бы одобрить реструктуризацию людям даже с небольшой просрочкой в один-три платежа сроком от 30 до 90 дней. В 2023 году ЦБ постоянно ужесточает требования к долговой нагрузке клиентов, чтобы остановить “перегрев” рынка. Поэтому льгот на просрочки у кредиторов практически не осталось», – считает эксперт.