Военная ипотека 2023: нюансы и «подводные камни», про которые нужно знать заемщику

27 марта 2023 12:01

Об особенностях и главных рисках военной ипотеки РИАМО рассказал коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Что такое военная ипотека и чем она отличается от «гражданской»

Среди всех видов жилищного кредитования военная ипотека всегда была, пожалуй, наиболее сложным и проблемным для заемщиков продуктом со множеством нюансов, объясняет эксперт, ведь в схеме, помимо банка, заемщика и застройщика (если ипотека выдается на жилье в новостройке), участвует государство через Росвоенипотеку. В основе этой программы лежит накопительно-ипотечный механизм, а долг по ипотечной сделке за военнослужащего гасит государство.

Какова ставка по военной ипотеке и насколько сложно взять кредит

Другая проблема военной ипотеки – рост ставок по кредитам в 2023 году. В отличие от семейной ипотеки (под 6%) или льготной госпрограммы (под 8%) проценты по ипотеке для военных государство не ограничивало, поэтому они повышались вслед за колебаниями рынка. Сейчас средний уровень ставок – около 8%, констатирует Баджурак. Кредиты на жилье в новостройках еще дешевле: предложения от застройщиков и семейная ипотека позволяют найти решение по ставке от 5%. Но «вторичка» в ипотеку для военных будет в два раза дороже.

«Зато банки постоянно совершенствуют и упрощают сам процесс рассмотрения заявки на кредит по военной ипотеке. В целом взять такой кредит для служащего ничуть не сложнее, чем гражданскому. Во многом это результат развития ипотечного рынка в целом и доработок в госпрограмме», – говорит директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».

Как развивалась военная ипотека

Военная ипотека появилась гораздо раньше других госпрограмм и мер поддержки (семейной ипотеки, сельской, дальневосточной и др.), однако, по мнению эксперта, в развитии программы можно выделить два этапа – до 2020 года и после. Так, в первые 10 лет (с 2005 года) доля ипотечных заемщиков среди военнослужащих, по данным АИЖК (предшественник ДОМ.РФ), не превышала 12%. В 2018 году Минобороны утвердило единый стандарт ипотечного кредитования военнослужащих (приказ от 9 октября 2018 г. № 558) благодаря чему, к примеру, банкам запретили устанавливать плавающие ставки по военной ипотеке и разрешили рефинансировать кредиты по более низким ставкам.

В 2020 году благодаря запуску льготной госипотеки изменился весь ипотечный ландшафт страны. Популярность ипотеки стала расти, а потребительский спрос привел к рекордам выдач данного кредита в 2021 году и внушительным результатам ипотечного рынка в 2022 году.

Каково состояние рынка военной ипотеки на текущий момент

К марту 2023 ставки по военной ипотеке выросли в среднем на 0,5%-1% за квартал вслед за повышением рыночных ипотечных ставок, свидетельствуют данные финансового маркетплейса «Выберу.ру». Дополнительно банки увеличили лимиты ипотечных сумм, что немаловажно в условиях возросших цен на недвижимость. В результате с начала года «Выберу.ру» зафиксировал восстановление онлайн-спроса на военную ипотеку – правда, количество запросов потребителей пока на 20% меньше, чем в первые два месяца прошлого года.

«Кризис в экономике страны охлаждает спрос и гражданских, и военных ипотечников. Люди не рискуют брать новые долги, тем более крупные ипотечные кредиты. Аналогичную динамику онлайн-спроса мы наблюдаем на "Выберу.ру". В марте 2023 года условия 40 ипотечных программ для военных в 13 банках-участниках программы наиболее активно изучали жители двух столиц, Калининграда, Севастополя, Владивостока, Иркутска, Новосибирска и Оренбурга», – говорит Баджурак.

2 главные проблемы военной ипотеки

Эксперт обращает внимание на два главных минуса военной ипотеки, о которой должны знать те, кто хочет ею воспользоваться.

В случае увольнения придется вернуть Росвоенипотеке все деньги

Во-первых, государство гасит долг накоплениями НИС, только пока военнослужащие проходят военную службу, или тем, кто уволился на льготных основаниях. Критерии такого увольнения четко прописаны в условиях военной ипотеки. А вот те, кто оставил службу по собственному желанию, будут обязаны вернуть Росвоенипотеке все деньги, потраченные на ипотеку. Накопления НИС им также будут недоступны, подчеркивает Баджурак.

Только деньгами государства погасить военную ипотеку не получится

Второй подводный камень – это нехватка накоплений на счете военнослужащего в НИС для погашения ипотечного долга только деньгами государства. На 2023 год ежегодный накопительный взнос в НИС государство проиндексировало на 12,4%, теперь его размер – 349 614 рублей. Значит, военнослужащий сможет направить на погашение своей ипотеки каждый месяц 29 134 рублей от государства. Расчеты ипотечного калькулятора «Выберу.ру» показывают, что цена ипотечной квартиры в этом случае не должна превышать 4,5 миллиона рублей. В Москве, Санкт-Петербурге и во многих городах-миллионниках вряд ли получится найти недвижимость для семьи военнослужащего по такой цене, говорит Баджурак.

«Государство индексирует накопления участника накопительно-ипотечной системы (НИС), что позволяет банкам-участникам программы увеличивать суммы кредита. Но разрыв между ценой квартир и суммой ипотеки только увеличивается. Получается, что военный ипотечник с трудом может подобрать жилье по карману в большинстве регионов, не говоря уже о двух столицах или городах-миллионниках. В результате люди вынуждены брать жилье в ипотеку по другим госпрограммам или тратить собственные деньги на погашение военной ипотеки», – объясняет эксперт.

Как рассчитать накопления по военной ипотеке в 2023 году

Накопления военнослужащего ежегодно пересчитывает и индексирует государство. В 2005 году, запуская программу, государство начислило за год 37 тысяч рублей. В 2010 году сумма выросла до 175 тысяч рублей. В 2020 году достигла 288 тысяч рублей. В 2021 году субсидия составляла 299 081 рублей в год (24 923 рубля в месяц). В 2022 году – 311 044 рублей (25 920 рублей в месяц). Размер накоплений на счете военнослужащего можно узнавать ежегодно в воинской части или в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки, говорит эксперт.

В чем особенности семейной военной ипотеки

Особенность данного продукта в том, что отдельной программы специально для семей военнослужащих нет, но люди могут взять семейную ипотеку (базовая ставка госпрограммы 6%) и гасить долг, используя накопления НИС, материнский капитал и субсидию многодетным семьям.

«По сути, банки совмещают плюсы двух госпрограмм, чтобы военные заемщики смогли приобретать квартиры большей площади и дороже по стоимости. Но следует знать, что по ипотеке за такую квартиру людям придется доплачивать ежемесячно собственные деньги. Чтобы немного сэкономить, заемщик сможет воспользоваться налоговым вычетом, но только на сумму собственных средств, а не взносов из НИС», – разъясняет Баджурак.

Что происходит с военной ипотекой в случае увольнения

В случае увольнения по собственному желанию раньше, чем через 10 лет службы, и не на льготных основаниях, указанных в условиях госпрограммы (ФЗ №117-ФЗ от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»), военнослужащий теряет право на использование всех накоплений в НИС. Кроме того, если он успел стать ипотечником и использовал часть накоплений, то все деньги придется вернуть государству в течение следующих 10 лет. Параллельно ему придется самостоятельно гасить ипотечный кредит, включая сумму, которую раньше уже внесло государство.

«Кроме того, купленная недвижимость находится в двойном залоге – у банка и у государства. Поэтому любая просрочка по долгу может обернуться судом. В самом негативном сценарии человек лишится квартиры, которая отойдет государству, и останется должен банку-кредитору», – добавляет Баджурак.