Стагнация с надеждой на рост: каким будет рынок жилой недвижимости в России в 2023 году

10 марта 2023 12:16

Фото - © Adobe Stock

Беспрецедентные трансформации, затронувшие российскую экономику в 2022 году, заметно отразились и на рынке жилой недвижимости, участники которого стремятся понять, чего стоит ожидать в нынешнем году. Эксперты поделились с РИАМО своими прогнозами на этот счет.

Рынок недвижимости в 2023 году будет рынком покупателя

Фото - © senivpetro/Freepik

Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева утверждает, что рынок недвижимости в России в этом году будет рынком покупателя, поскольку сейчас много предложений, но мало желающих ими воспользоваться.

При этом эксперт отмечает, что на рынке первичного жилья продажи активно стимулируются застройщиками и банками (семейная ипотека, льготные кредиты, акции/скидки и рассрочка на квартиры), в то время как для покупателей «вторички» льгот не предусмотрено. Однако сегменты первичного и вторичного жилья взаимосвязаны, а в некоторых регионах до 80% сделок по приобретению нового жилья проходит по схеме trade-in (обмен старой квартиры на новостройку), сообщает Румянцева.

«Поэтому если "притормаживает" рынок вторичного жилья, то и рынок первички "встает"», – делает вывод специалист.

Эксперт прогнозирует в 2023 году растущий тренд на покупку не городского, а загородного жилья, больше предназначенного для отдыха.

«Там и стоимость квадратного метра меньше, и работает льготная сельская ипотека. Активно развивается и пригородная инфраструктура, в том числе транспортная», – аргументирует Румянцева.

Если «первичка» подорожает, то на рынке «вторички» произойдет расслоение

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Управляющий партнер компании Prime Life Development Денис Коноваленко считает, что в нынешнем году даже при базовом сценарии вряд ли стоит ожидать повышения спроса на жилые объекты на рынке новостроек и вторичной недвижимости.

«Если "первичка" продолжит планомерно дорожать (что, по всей вероятности, приведет к сокращению объемов жилищного строительства), то на рынке "вторички", очевидно, произойдет расслоение: ликвидные лоты будут продаваться, а неликвидные будут вынуждены демпинговать или простаивать», – полагает эксперт.

Спрос на первичное и вторичное жилье будет умеренным

Фото - © Adobe Stock

По словам специалиста по стратегическому анализу компании PERI Натальи Савельевой, в 2023 году не стоит ожидать серьезного оживления рынка жилой недвижимости в России, впрочем, как и снижения цен: инфляция не позволит. Резкий рост цен на жилье также не предвидится из-за низкого спроса, считает эксперт.

«Умеренный спрос будет наблюдаться как на "первичку", так и на "вторичку". С одной стороны, люди будут пытаться сохранить и приумножить сбережения, а такую возможность дает покупка «первички» на этапе котлована. С другой стороны, это сопряжено с рисками, а в связи с общей неопределенностью на них готовы идти не все, то есть спрос на "вторичку" также сохранится. Однако ни в том, ни в другом сегменте ажиотажа не ожидается по вышеприведенным причинам – спрос будет скорее поддерживающим», – прогнозирует Савельева.

Цены на жилье снизятся, но не сильно

Фото - © Adobe Stock

Практикующий юрист в сфере жилой недвижимости и ипотечного кредитования, генеральный директор компании «ДомЭксперт» Александр Землянко считает, что резких изменений на рынке жилья в 2023 году не произойдет. По его словам, цены на жилье к концу года снизятся, но не существенно – при условии, если не случится каких-то незапланированных событий в экономике страны, которые окажут существенное влияние на рынок.

«Начиная с весны 2022 года, в целом по рынку происходило снижение стоимости квадратного метра, а с начала 2023 года наблюдается минимальный, но рост. Постепенно возвращается спрос на жилье категорий "эконом" и "комфорт", а вот на жилье бизнес-класса и выше спрос по-прежнему снижается. Важно учесть тот факт, что снижение цен в 2022 году было обусловлено, в большей степени, ослаблением покупательской способности населения, высокими ценами на жилье, снижением объемов ипотечного кредитования из-за повышения ставок и ужесточением требований к заемщикам», – характеризует ситуацию эксперт.

По его мнению, санкции в отношении России и продолжающаяся СВО продолжают сдерживать развитие рынка.

«По-прежнему продолжается релокация россиян в другие страны, многие продавцы снимают квартиры с продажи, а покупатели не спешат обращаться в банки за новыми кредитами в ожидании нормализации ситуации на рынке», – уточняет глава «ДомЭксперта».

По словам Землянко, сегодня покупатели торгуются в пределах 10–20%, что оказывает существенное влияние на решение продавцов отказаться от сделки. Наблюдаемое снижение активности на рынке жилья формирует так называемый «отложенный спрос», который рано или поздно приведет к последующему росту цен на недвижимость, считает эксперт.

«Пока неясно, наступит ли этот момент к концу 2023 года или уже в 2024 году», – говорит собеседник РИАМО.

Рынок первичного жилья в Москве ждет стагнация, а «вторичка» подешевеет

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка прогнозирует стагнацию рынка первичного жилья в Москве в 2023 году.

«Ожидаю, что число сделок по договором долевого участия (ДДУ) сохранится на уровне 2022 года. Цены на квартиры в новостройках по итогам 2023 года, вероятно, вырастут примерно на уровне инфляции. Сейчас квадратный метр в столичных новостройках стоит в среднем 433,9 тысячи рублей. Считаю, что к концу года данный показатель вырастет примерно до 465–470 тысяч рублей», – полагает эксперт.

Вместе с тем она считает, что девелоперы не откажутся от практики предоставления клиентам крупного дисконта. Именно скидки – наряду с доступной ипотекой – останутся важнейшими драйверами спроса на рынке первичного жилья, уверена Коркка.

«На вторичном рынке, на мой взгляд, продолжится коррекция цен вниз. Сегодня почти все продавцы квартир в старом фонде в ходе переговоров выражают готовность на совершение сделки с дисконтом. Уверена, что собственники в ближайшие месяцы станут снижать цену предложения, учитывая рекордно высокую конкуренцию на рынке вторичного жилья», – ожидает специалист.

Активность покупателей новостроек будет расти, но медленно

По словам совладельца девелоперской компании «Группа Родина» Владимира Щекина, за первые два месяца 2023 года спрос на новостройки в Москве сократился примерно на 40% относительно аналогичного периода 2022 года.

«Это значит, что нынешний год будет непростым, активность покупателей останется ниже нормального уровня», – делает вывод эксперт.

При этом он отмечает, что власти продлили действие субсидирования ипотеки, поэтому число потенциальных заемщиков среди семей увеличилось.

«Поэтому мы ожидаем постепенное восстановление активности покупателей. Цены, вероятнее всего, стабилизируются или будут медленно расти», – прогнозирует Щекин.