Как принимать у застройщика квартиру в новостройке

Перед заселением в новое жилье покупатель должен провести приемку. Как это сделать и на что обратить внимание при осмотре, РИАМО рассказали эксперты.

Уведомление о готовности

Фото - © Pixabay.com

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен осуществить передачу объекта участникам долевого строительства, предварительно предупредив их. Это можно сделать, только отправив заказное письмо с уведомлением о вручении.

«Звонки, СМС, письма на электронную почту не являются способами уведомления», – предостерегает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

«В уведомлении указываются контактные данные для записи на приемку, а также информация о результатах обмеров БТИ. Также там может быть указана необходимость произвести взаиморасчеты согласно условиям договора долевого участия (ДДУ), например, в случае уменьшения или увеличения площади», – дополняют специалисты пресс-службы ГК ФСК.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>

Сроки приемки

Фото - © Николай Корешков/РИАМО

После получения письма покупатель в течение семи рабочих дней должен подтвердить готовность принять жилье: можно записаться на приемку через личный кабинет дольщика (если он есть), позвонить застройщику, написать на электронную почту или лично наведаться в офис.

Согласно законодательству, с момента получения уведомления у дольщика есть два месяца на приемку квартиры. По истечении данного срока строительная компания составляет акт передачи недвижимости в одностороннем порядке.

«Недобросовестные застройщики могут ввести клиента в заблуждение, сказав, что существует большая очередь, и записать его на осмотр через два с половиной – три месяца», – предупреждает Надежда Коркка.

Однако, если дольщик поверит этому и придет на просмотр через три месяца, он может обнаружить, что акт приема-передачи подписан застройщиком в одностороннем порядке, никаких недостатков не выявлено и недвижимость считается принятой.

Как подготовиться к приемке

Фото - © Николай Корешков/РИАМО

В первую очередь с собой на приемку квартиры нужно взять документы, говорит Надежда Коркка: «Вам понадобятся все договоры долевого участия с приложением плана квартиры, а также паспорта дольщиков. Если кто-то из них не сможет присутствовать, то оформляется доверенность».
Подготовка к осмотру квартиры может включать и другие тонкости. Например, кроме документов, имеет смысл вооружиться различным инвентарем: фонариком, рулеткой, нивелиром для проверки стен и полов.

«Может пригодиться тепловизор – он нужен для проверки стен и окон на промерзание в холодное время года. Также можно принести с собой индикатор электромагнитных излучений. Все это оборудование можно не покупать, а взять в аренду, что обойдется относительно недорого», – советует Надежда Коркка.

Также эксперт рекомендует почитать отзывы других дольщиков этого застройщика – они помогут понять, в каких местах чаще всего можно найти недочеты.

«Выполнить замеры квартиры стоит в том случае, если существуют сомнения в достоверности данных от застройщика. Подобные кейсы могут встречаться в домах, построенных по индивидуальному проекту», – отмечает Надежда.

Если строительные и ремонтные работы не входят в список ваших компетенций, имеет смысл пригласить на просмотр людей, которые хорошо разбираютсяв вопросе – электрика, сантехника, плиточника. Они наметанным глазом смогут увидеть то, чего не заметит рядовой покупатель. Но есть и другая возможность – привлечь специалистов из компаний, оказывающих услуги по приемке квартир.

«За счет опыта подобных работ и наличия специального оборудования они могут выявить те недостатки, которые незаметны невооруженным взглядом. Более того, встречаются организации, которые специализируются на проектах от конкретных девелоперов и знают все специфические особенности данных объектов», – поясняет эксперт.

На что обратить внимание при осмотре

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Моментов, на которые эксперты советуют обратить внимание, довольно много. Так, при приемке квартиры нужно удостовериться, что стеклопакеты плотно прилегают к проему, надежно закреплены и отрегулированы, на них отсутствуют трещины, сколы, окалина или иные повреждения. Нужно также убедиться в работоспособности запирающих механизмов окон, входной двери, оценить и их общее состояние.

«Также нужно проверить соответствие реальной площади и планировки технической документации. На полу, стенах и потолке не допускается наличие трещин, неровностей, отклонений от вертикали или горизонтали», – перечисляет Надежда Коркка.

Если квартира передается в осенне-зимний период, то нужно убедиться, что отапливаются все комнаты, а также проверить работоспособность регуляторов на батареях, если они есть. Впрочем, не все недочеты можно выявить сразу.

«При осмотре квартиры в период с конца апреля по конец сентября будет непросто выявить факт промерзания стен. Можно лишь удостовериться, что щели отсутствуют и, если это панельная серия, что стыки панелей качественно заделаны. До момента пуска тепла трудно обнаружить проблемы с отоплением – придется довольствоваться тем, что на батареях нет потеков», – уточняет эксперт.

Надежда Коркка добавляет, что важно также осмотреть инженерные коммуникации на предмет работы запорных кранов, отсутствия запотевания и протечек. Следует записать показания и номера счетчиков: как квартирных, так и расположенных на лестничной клетке.

Если квартира принимается с готовой отделкой, нужно внимательно изучить перечень работ, указанных в приложении к ДДУ. Важно удостовериться, что застройщик использовал именно обозначенные в договоре материалы, а не решил сэкономить на них. В целом, нужно убедиться, что работы выполнены качественно: напольное покрытие уложено ровно, керамическая плитка не имеет сколов и не отходит от стены, электрика разведена и все розетки работают.

Как должен проходить осмотр

Фото - © Николай Корешков/РИАМО

Нередки случаи, когда представители строительных компаний торопят собственника при осмотре, мотивируя это высокой занятостью и необходимостью показа иных квартир.

«Разумеется, на подобные провокации не стоит реагировать, так как это право дольщика – осматривать квартиру ровно столько времени, сколько ему необходимо», – убеждена Надежда.

Иногда представители застройщика убеждают подписать акт без замечаний, обещая все устранить в кратчайшие сроки. Разумеется, такая подпись лишает покупателя возможности настоять на устранении недостатков.

Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости>>

Акты осмотра и приема-передачи

Фото - © Александр Манзюк/РИАМО

По итогам приемки составляются два документа: акт осмотра, в котором фиксируются все выявленные недочеты, и акт приема-передачи. При этом недостатки, указанные в акте осмотра, должны быть устранены застройщиком в течение 30 дней.

«Если обнаружены существенные недостатки, например, нет отопления или не выполнены определенные работы, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи. Также собственник может включить в данный документ перечень недоделок с указанием срока их устранения, но в этом случае придется приложить немало сил, чтобы застройщик своевременно исправил проблемные моменты», – предупреждает Надежда Коркка.

Бывает, что квартира оказывается несколько больше или меньше по площади, чем указано в ДДУ. Согласно закону о долевом строительстве, между проектной и реальной площадью квартиры допустимо отклонение не более, чем в 5%.

«Чаще всего в ДДУ указывается порядок перерасчета стоимости лота, если выявлено расхождение в метраже. При этом уточняется, что он применяется только при существенной разнице (то есть больше 0,5 квадратного метра) и по цене, указанной в договоре долевого участия», – добавляет Надежда Коркка.

Также эксперт упоминает, что результаты обмера можно оспорить в суде. Помимо этого, при выявлении существенных расхождений в площади дольщик вправе расторгнуть ДДУ в судебном порядке.