Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе
Что важно знать при выборе вторичной недвижимости и как сократить возможные риски и время поиска, РИАМО рассказал эксперт «Авито.Недвижимости».
Покупка по-новому
Жители Московского региона активно интересуются приобретением квартир на вторичном рынке. Несмотря на то, что пик покупательского бума в этом сегменте был пройден в прошлом году, стабильный интерес к вторичке на фоне обновления программы льготной ипотеки поддерживается.
При этом с появлением специализированных сервисов процесс поиска и покупки жилья становится все более технологичным – сегодня можно легко организовать онлайн-экскурсию по дому и дистанционно зарегистрировать сделку. Подобные услуги пользуются большим спросом – так, в раздел «Недвижимость» на «Авито» ежемесячно заходят 23,8 миллиона человек по всей стране.
Параметры поиска
Как правило, даже на начальном этапе у потенциальных покупателей уже есть определенное представление о том, каким должно быть их будущее жилье по площади, количеству комнат или местоположению. Чтобы сузить круг поиска и сделать процесс более продуктивным, лучше сразу определить ключевые критерии, которые станут решающими при выборе. Так, кому-то необходимо наличие отдельной комнаты для каждого члена семьи, или же будущая квартира обязательно должна находиться в центре города, чтобы быстрее добираться до работы. Все эти параметры возможно учесть при выборе соответствующих фильтров в онлайн-сервисах, включая ценовой диапазон. Однако пользователям все же не стоит устанавливать слишком много ограничений.
«Если использовать максимально узкие параметры поиска, то существует риск пропустить интересные варианты, которые могут немного отличаться от первоначальных планов покупателей. Иногда, например, вместо трехкомнатной квартиры предпочтение все же отдают двухкомнатной, но большей площади», – рассказывает Сергей Хахулин, руководитель проектов направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито.Недвижимости».
Важным фактором при поиске жилья также остается цена. В Москве средняя стоимость вторичной недвижимости по состоянию на 20 сентября составила 271 866 рублей за квадратный метр. В то же время в Подмосковье квартиры обходились в среднем в 130 030 рублей за квадратный метр.
Иногда на рынок выходят предложения с привлекательными ценами ниже рынка – это могут быть скидки от застройщиков в случае с новостройками, либо частные лица, которым необходимо продать квартиру как можно скорее. Как правило, спрос на них очень высок. Чтобы не пропустить такие предложения, можно онлайн отслеживать изменение цен на выбранные объекты или на новые предложения по заданным параметрам – онлайн-сервисы позволяют подписаться на соответствующие уведомления.
Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости>>
Состояние дома
Покупая квартиру на вторичном рынке, следует в первую очередь обращать внимание на состояние дома: когда он был построен, когда последний раз проводился капитальный ремонт, не включен ли он в программу реновации. Чтобы узнать, были ли в здании выполнены ремонтные работы, можно обратиться в жилищную инспекцию или управляющую компанию, у которых должны храниться сведения о принятии решений по капитальному ремонту. Сведения о реновации и список домов, включенных в программу, доступны на портале госуслуг Москвы.
Также стоит учитывать тип постройки. Например, в панельном доме зачастую невозможно сделать перепланировку из-за того, что многие стены несущие, а еще в них обычно более низкий уровень шумоизоляции по сравнению с кирпичными и монолитными зданиями. Однако квартиры в панельных домах более доступные по цене. Выбрать тот или иной тип здания на онлайн-платформах также возможно, настроив определенный фильтр.
Осмотр объектов
Сэкономить время при поиске подходящей квартиры сегодня помогает опция онлайн-показа. Чтобы ею воспользоваться на «Авито.Недвижимости», необходимо найти объявление с соответствующей отметкой и договориться с продавцом об удобном времени.
Однако при принятии окончательного решения о покупке рекомендуется все же посетить объект лично. Особенно это важно в случае приобретения вторичной недвижимости, когда необходимо убедиться в текущем состоянии ремонта, инженерных коммуникаций, проводки.
«Приобретая вторичное жилье, желательно обращать внимание и на состояние дома: работу лифта, чистоту подъезда и лестничных пролетов. В квартире нужно также проверить исправность труб, дверных замков, окон. По возможности стоит познакомиться с потенциальными соседями, которые могут в том числе рассказать о нюансах проживания в данном районе», – рекомендует Сергей Хахулин.
Необходимо заранее выяснить вопрос с перепланировками: так, если ранее в квартире проводились подобные работы, важно удостовериться, узаконена ли перепланировка. С полным перечнем допустимых и недопустимых работ можно ознакомится на странице Мосжилинспекции.
Проверка документов
Чтобы избежать потенциальных рисков, еще на этапе просмотра объявлений желательно проверить, не наложены ли на квартиру какие-либо ограничения, которые сделают процесс заключения сделки более затруднительным. Для этого можно воспользоваться функцией проверки квартиры на наличие юридических рисков и обременений.
Сервис помогает заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) прямо во время поиска жилья. Отчет содержит всю информацию о параметрах квартиры, историю смены собственников и возможные трудности, способные повлиять на заключение сделки купли-продажи. К примеру, если понравившаяся квартира была получена настоящим собственником в наследство, то существует вероятность, что даже спустя несколько лет появятся родственники и оспорят сделку. Кроме того, стоит иметь в виду следующее: в завещании может быть зафиксировано, что кто-то из членов семьи сохранил право проживания в квартире. Если же на квартиру наложен арест, то необходимо выяснить причину у продавца: в некоторых случаях достаточно просто погасить задолженность и снять ограничение, однако этот процесс все равно потребует времени.
Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья>>
Электронная регистрация
Возможно оптимизировать и завершающий этап покупки – регистрацию сделки в Росреестре. Для подачи электронной заявки необходимы заявление на государственную регистрацию, документ, удостоверяющий личность, или нотариально оформленная доверенность, договоры долевого участия или купли-продажи в двух экземплярах, а также свидетельства, акты и разрешения, подтверждающие полномочия сторон. Регистрация осуществляется в течение нескольких дней, после чего покупатель получает пакет документов в электронном виде.
«Важно помнить, что перед подачей заявления желательно убедиться, что у собственника нет ограничений на проведение сделок с недвижимостью в дистанционном формате. В противном случае владелец объекта должен будет лично предоставить документы в Росреестр», – рассказывает Сергей Хахулин.
Квартира‑тетрис: как московская семья живет на 18 квадратных метрах>>