Мошенничество при аренде квартир: как не потерять деньги
Какие схемы используют мошенники и как съемщику сохранить свои деньги, РИАМО рассказали эксперты.
Подделка документов
Одна из распространенных схем мошенничества – сдача в аренду собственности, не принадлежащей арендодателю, рассказывает адвокат Евгений Ромашов, вице-президент МКА «Ромашов, Романов и партнеры.
Мошенник арендует квартиру у собственника. При заключении договора он просит показать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, фотографирует настоящие документы, аргументируя это тем, что хочет все проверить. Однако после подписания договора аренды в квартиру он не заселяется. С помощью компьютерных программ злоумышленник меняет в документах данные собственника на свои, а затем размещает объявление на сайтах и повторно «сдает» данную квартиру.
При показе квартиры мошенник предъявляет подложные документы, чтобы максимально ввести в заблуждение арендатора. Его цель – при заключении договора получить с арендатора деньги за первый и последний месяц. Если в квартире сделан качественный ремонт, «арендодатель» может потребовать и залог. После получения денег мошенник исчезает, его телефон перестает отвечать.
Может быть подделана и доверенность, по которой действует якобы уполномоченное лицо от имени собственника. Установить лицо, которое использовало поддельные документы, в таких случаях нелегко, говорит адвокат Адвокатской палаты Московской области Марина Астаева.
Требование предоплаты или компенсации за «ущерб»
По словам юриста «Европейской юридической службы» Марии Замолоцких, сам собственник может запросить большую сумму в качестве оплаты жилья за полгода или год, а после этого исчезнуть, закрыть доступ в квартиру или попытаться иным способом избавиться от арендатора. Например, предъявить ему надуманные претензии, требуя освободить помещение.
Другой возможный случай обмана: съемщик вносит залог, а при заселении не составляется акт приема-передачи квартиры, в котором указываются перечень и недостатки передаваемого имущества (мебели, техники и т.п.). Арендодатель может сказать, что имущество исчезло из квартиры либо было повреждено по вине арендатора.
Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>>
Подложные объявления
Бывают ситуации, когда человек находит подходящую квартиру (или дом), например, на «Авито», а собственник требует предоплату, ссылаясь на высокий спрос и т.п. Арендатор переводит деньги, а объявление попросту пропадает с сайта.
По словам адвоката Адвокатской палаты Московской области Марины Астаевой, категорически нельзя переводить деньги до подписания договора об аренде.
Несанкционированная субаренда
Арендодатель может оказаться вовсе не собственником жилья и предложить заключить договор субаренды, не уведомив об этом настоящего хозяина квартиры. В итоге съемщик рискует не только остаться без денег, но и очутиться на улице.
Не вносить слишком большую предоплату
Необходимо тщательно изучить объект еще на этапе поиска, советует Марина Астаева. Обратите особое внимание на стоимость аренды – она не должна сильно отличаться от среднерыночной в регионе. Цена сильно ниже рыночной – повод заподозрить неладное.
Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Павел Кокорев рекомендует платить только за месяц вперед и не вносить крупную предоплату, кроме залога.
Если с вас требуют предоплату, например, на «Авито», лучше всего не связываться с таким арендодателем. Сначала подпишите письменный договор. На этапе переписки стоит согласовать все основные условия договора (объект, цену, срок найма), попросить прикрепить копии правоустанавливающих документов и копию паспорта наймодателя, а переписку обязательно сохранить или сделать скриншот, советует Кокорев.
Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья>>
Проверка документов на квартиру
При аренде объекта недвижимости Мария Замолоцких также рекомендует тщательно проверить все документы – в первую очередь, запросить у арендодателя выписку из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество). Кстати, запросить ее можно и самостоятельно в электронном виде через сайт Росреестра в РФ или через МФЦ в печатном виде.
Также необходимо изучить документы, на основании которых было оформлено право собственности, и паспорт, позволяющий идентифицировать личность хозяина недвижимости.
Если квартиру сдают по доверенности, лучше поручить проверку ее подлинности специалисту, говорит Евгений Ромашов.
Квартира‑тетрис: как московская семья живет на 18 квадратных метрах>>
Заключение договора и акта приема и передачи
Особенное внимание следует уделить договору и не переводить никаких денег до того, как он будет подписан. Чтобы понять больше о договоре и отношениях между арендодателем и арендатором, стоит почитать статьи 676 – 678 ГК РФ.
Если квартира находится в долевой собственности, желательно заключать договор аренды со всеми собственниками, в противном случае они могут оспорить соглашение через суд, отмечает Мария Замолоцких.
В договоре юрист рекомендует прописать способы и порядок оплаты (желательно банковским переводом, так будет проще подтвердить, что деньги были выплачены), порядок возврата депозита и способ досрочного расторжения договора.
Марина Астаева советует запросить текст договора заранее для изучения. Не стоит подписывать то, с чем вы не согласны, не стесняйтесь просить изменить те пункты, которые вас не устраивают. Если же возникают сомнения, лучше обратиться за юридической консультацией.
Мария Замолоцких рекомендует в дополнение к договору составить акт: при приеме помещения от собственника подробно описать все недостатки квартиры и находящегося в ней имущества. Данный документ подписывают и собственник, и арендатор.
Когда вы будете съезжать, также стоит составить акт, включив фразу: «К переданному помещению и имуществу, а также по оплате претензий не имею». Желательно также зафиксировать показания счетчиков на момент выезда во избежание претензий по оплате коммунальных услуг.
Квартира за 450 тысяч в месяц: топ‑5 дорогих арендных предложений>>
Что делать, если вы стали жертвой мошенников
Если нарушаются условия договора аренды, съемщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, предварительно отправив письменную претензию арендодателю заказным письмом с отчетом о вручении.
Вам придется собрать доказательства для суда, которые подтвердят договоренности. При этом письменный договор мог и не заключаться, отмечает Павел Кокорев. Так, статья 434 ГК РФ позволяет заключать договор путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными (например, перепиской в мессенджерах, обмена сообщениями по электронной почте, фиксирующими договоренности о сроке найма и условия по оплате). Такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции, добавил юрист.
По словам Марины Астаевой, если арендатор на этапе подписания договора тщательно его изучил, то обычно нетрудно отстоять свои права. Если же речь идет о заведомо мошеннических схемах, то в этом случае необходимо обратиться в правоохранительные органы с соответствующим заявлением.