Как выбрать надежного застройщика
Оказаться в числе обманутых дольщиков – страшный сон любого покупателя квартиры в новостройке. Как этого избежать, РИАМО рассказали эксперты.
Рассматриваем сайт застройщика
Большинство потенциальных покупателей начинают знакомство с новостройкой с сайта застройщика. Уже на этом этапе можно многое понять и о самом объекте строительства, и о компании.
Существует своего рода шорт-лист сведений, которые должны быть размещены на сайте застройщика, рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). К таким сведениям относятся:
– информация о девелопере (наименование, реквизиты, контактные данные);
– проектная декларация;
– документы на земельный участок (право собственности или договор аренды);
– заключение о соответствии проектной документации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ;
– положительное заключение экспертизы на проект;
– разрешение на строительство;
– форма договора долевого участия в строительстве.
Все эти документы имеет смысл изучить: например, если на корпус не получено разрешение на строительство, то и продавать квартиры в нем нельзя.
Не менее важный критерий – наличие (или отсутствие) банковского финансирования проекта. На сайте проектов застройщики всегда стараются опубликовать информацию о банке, который кредитует строительство. В скором времени все девелоперы будут строить многоквартирные дома только на банковский кредит и/или свои деньги, поясняет Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). Сейчас их доля на рынке уже достигла 60%. Это значит, что у девелопера будут деньги на стройку независимо от продаж и числа дольщиков проекта.
Итак, если выбранная вами новостройка получила проектное финансирование, можно не беспокоиться о юридической чистоте проекта и застройщика: банк тщательно проверяет все документы, прежде чем предоставить кредит. Но потенциальному покупателю все равно стоит изучить проектную декларацию, советует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». Проектная декларация – это основной документ, на который ссылается договор участника долевого строительства, когда определяются все гарантии, права и обязанности сторон.
Проектное финансирование и эскроу-счета – что это такое
С июля 2019 года застройщики перешли на схему финансирования с использованием эскроу-счетов (применение эскроу-счетов регламентируется статьей 860.7 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это значит, что девелоперы получают средства на строительство не напрямую от дольщиков, а от банков (так называемое проектное финансирование). Деньги дольщиков при этом находятся на специальных эскроу-счетах, к которым застройщик не имеет доступа до введения дома в эксплуатацию.
Впрочем, если в июле 2019 года степень готовности многоквартирного дома была не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта – не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, то эскроу-счета не используются. Продажи квартир в таких новостройках идут «по старинке», то есть средства дольщиков вкладываются непосредственно в строительство.
Сверяемся с информацией из открытых источников
Источником полезных сведений может стать не только сайт новостройки, но и различные государственные ресурсы.
Прежде всего, это Единый реестр застройщиков, который ведет федеральный Минстрой. В нем собирается информация обо всех девелоперах и реализуемых ими проектах, а также представлена рейтинговая оценка как самих застройщиков, так и ЖК, поясняет Надежда Коррка. Помимо этого, можно выяснить, входит ли новостройка в Единый реестр проблемных объектов, а также в аналогичные перечни на порталах региональных ведомств, которые занимаются вопросами долевого строительства (в Москве это Москомстройинвест, в Московской области – Министерство жилищной политики).
Сайт наш.дом.рф – один из самых полезных ресурсов при изучении новостроек, подчеркивает Алексей Перлин. Здесь размещена Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Застройщики обязаны загружать проектную документацию на этот портал, а он в свою очередь собирает и анализирует все данные: объемы строительства, цены, сроки ввода в эксплуатацию и тому подобное.
Также нелишним будет изучить сведения о предписаниях, выданных девелоперу органом строительного надзора, добавляет Надежда Коррка. Если там указаны серьезные нарушения технологии производства работ, то стоит задуматься о целесообразности приобретения квартиры в таком доме. Кроме того, полезно будет проверить информацию о судебных делах, в которых принимал участие девелопер.
Информацию о судебных делах можно найти на порталах городских и областных судов, а также сайте www.sudact.ru. Данные о предписаниях органов стройнадзора размещаются в посвященных проверкам разделах их официальных сайтов.
Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе>>
Особые приметы долгостроя
«Опознать» потенциальный долгострой можно по низким темпам строительства или полному отсутствию активности на объекте. Помимо этого, признаком долгостроя может служить частая смена генподрядчика, перечисляет Надежда Коррка. Также вопросы должно вызывать изменение сроков ввода в эксплуатацию, прописанных в проектной декларации. Еще одним признаком проблемного объекта выступает поведение представителей застройщика, особенно когда они отказываются идти на контакт и предоставлять информацию о проекте, в том числе о получении разрешения на ввод в эксплуатацию.
Риск столкнуться с долгостроем выше, если девелопер не привлекает проектное финансирование и строит без использования эскроу-счетов, добавляет Алексей Перлин. К примеру, может возникнуть спор совладельцев бизнеса, претензии государственных органов, судебные разбирательства. В остальном спрогнозировать неудачное завершение проекта очень сложно, так как есть масса факторов, влияющих на процесс. Но наличие кредитной линии от банка на строительство почти полностью исключает такой сценарий.
«Оцениваем» цены
Многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к новостройкам, на сайте которых не указаны цены на квартиры. Людям кажется: если застройщик не предоставляет такую информацию, ему есть что скрывать.
Давид Худоян считает подобную подозрительность излишней: отсутствие цен на сайте проекта – не повод насторожиться. Как правило, застройщик таким образом стремится создать дополнительную интригу и простимулировать потенциального клиента обратиться напрямую к менеджеру по продажам, позвонить или приехать в офис, где есть более высокая вероятность его заинтересовать. Помимо этого, в последнее время цены на новостройки очень быстро растут, поэтому иногда их обновляют несколько раз в неделю.
Стоимость квадратного метра в схожих локациях, в проектах одного класса, как правило, приблизительно одинакова. Цены в том или ином проекте могут быть обусловлены несколькими факторами. Это и месторасположение, и класс жилья, и материал стен (монолит или панель), а также наличие отделки или подземных паркингов.
Однако, если вы видите, что цены слишком занижены по сравнению с новостройками такого же класса в этом же районе – это уже выглядит подозрительно, предупреждает Надежда Коррка. Очевидно, что ни один застройщик не будет работать себе в убыток. И если он выставляет заметно заниженную цену, то это может свидетельствовать либо о значительной экономии, либо о наличии определенных серых схем реализации квартир, либо о проблемах у застройщика.
Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья>>
Визит в офис продаж
По итогам общения с менеджерами офиса продаж тоже можно сделать выводы о новостройке и ее перспективах. Если менеджеры дают мало информации, уклончиво отвечают на конкретные вопросы, скажем, о сроках ввода в эксплуатацию или о наличии тех или иных опций, к примеру, отделки, то клиенту стоит быть начеку, предупреждает Алексей Перлин. Чем меньше конкретики, тем больше шансов приобрести не то, что обещает сайт проекта или менеджеры из офиса продаж.
С ним согласна и Надежда Коррка: «Если менеджер по продажам слишком активно навязывает вам покупку определенного лота, дает минимальное количество конкретной информации по проекту и уходит от вопросов по сути, то это повод отказаться от приобретения квартиры в данном ЖК».
«Словно в клетке»: как живут в одном из самых маленьких районов Москвы>>
Рассматриваем сроки возведения
Как правило, строительство многоквартирного дома по монолитной технологии занимает не менее двух лет, сообщает Перлин. Самую простую панельную многоэтажку застройщик может возвести примерно за 1–1,5 года. Крупные жилые комплексы обычно строят не менее 3–5 лет.
Срок возведения дома зависит от особенностей конкретного проекта (этажность, количество секций), технологии строительства (панель, монолит, кирпич), количества задействованных рабочих и иных факторов, дополняет Коррка. Если брать средние цифры, то непосредственно строительство корпуса от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию занимает полтора-два года.
Таким образом, если застройщик обещает построить тридцатиэтажный монолитный дом за год, а на площадке работы еще не начались – скорее всего, сроки ввода дома в эксплуатацию, прописанные в проектной декларации, будут переноситься, и покупатель получит квартиру значительно позже, чем рассчитывал.
Собутыльник на час и кот для переезда – что сдают в аренду в Москве>>
Отзывы в Сети
Полезно будет изучить мнения других дольщиков или потенциальных покупателей. Если у застройщика уже есть сданные жилые комплексы – имеет смысл наведаться на форум жителей введенного в эксплуатацию ЖК и почитать их мнения о качестве строительства, сроках возведения, благоустройстве территории и прочих важных аспектах. Иногда можно выяснить подробности, которых не узнаешь ни на сайте застройщика, ни в офисе продаж: например, что подземный паркинг регулярно затапливает, лифты постоянно ломаются, а обещанные детские площадки во дворах застройщик так и не установил.
Впрочем, целиком полагаться на сетевые отзывы не стоит. Очень часто можно увидеть совершенно одинаковые реплики на разных площадках – восхваляющие или, наоборот, ругающие проект. Внимания заслуживают, пожалуй, только комментарии с подтверждающими документами (фотографиями) или ссылками на них. Многие новостройки имеют собственный форум, где дольщики обмениваются мнениями о темпах и качестве строительства и регулярно выкладывают фотографии со стройплощадки.
В данном случае стоит руководствоваться принципом «доверяй, но проверяй», считает Надежда Коррка.
«Безусловно, «глас народа» может помочь выявить определенные проблемные моменты: невысокое качество строительства и отделки, дефицит парковочных мест, постоянные ремонты в уже введенных корпусах. Однако стоит быть внимательным. Так, большое количество однотипных позитивных отзывов с минимумом конкретики свидетельствует о желании застройщика исправить собственный имидж в интернете и, вероятно, скрыть определенные острые точки», – отмечает эксперт.