«Рост цен на недвижимость продолжится»: директор оргкомитета премии Urban Awards

Московская премия в области нового строительства и территориального развития в 2021 году вручалась в 13-й раз. Экспертная комиссия оценивала строящиеся и готовые проекты в сегментах комфорт-, бизнес-, элит- и премиум-класса. Наивысшие награды получили проекты с незаурядными идеями и качественной реализацией. Ольга Хасанова, директор оргкомитета Urban Awards рассказала РИАМО о премии, новых тенденциях в строительстве и ситуации на рынке жилой недвижимости.

– Ольга, расскажите, был ли высоким в 2021 году интерес к премии?

– В этом году мы получили более 150 заявок, что на 40% больше, чем в прошлом. Более того, мы впервые ввели три новых номинации: «Лучшее общественное городское пространство России», «Лучшая концепция коммерческой инфраструктуры» и «Лучшая управляющая компания». Каждая из них отражает определенные тенденции развития рынка. Например, общественным городским пространствам на протяжении последних лет уделяется огромное внимание – как со стороны властей, так и застройщиков. Благоустраиваются набережные, площади, парки, возводятся многофункциональные спортивные объекты. Стало важным, насколько комфортно всем нам жить, отдыхать и проводить время в своем родном городе. Поэтому было принято решение обратить внимание на такие проекты и выявить лучшие.

Льготная ипотека в Москве и Подмосковье>>

– По каким параметрам были выявлены победители премии?

– Премия Urban Awards оценивает объекты в несколько этапов. Условия участия подробно прописаны на нашем официальном сайте. При подаче заявки девелоперы выбирали номинацию, заполняли анкету, прикрепляли фотографии объектов и все необходимые разрешительные документы. Предоставленные данные проверялись на актуальность и соответствие требованиям. Кроме того, объекты проходили через специальную «Систему объективной оценки» – это программа, которая каждому проекту выставляет вес и баллы по сотне параметров: местоположению, цене, транспортной доступности, благоустройству и инфраструктуре, инженерному оснащению и многому другому. Чистоту проверки и получившиеся результаты проанализировал независимый аудитор премии PwC. В итоге все прошедшие отбор объекты стали номинантами премии Urban Awards.

На втором этапе члены жюри в составе четырех комитетов на протяжении двух недель изучали каждого номинанта, отмечали достоинства и недостатки, оставляли свои комментарии и голосовали онлайн по десятибалльной шкале. Было проанализировано более 150 проектов Москвы и Московской области комфорт-, бизнес-, элит- и премиум-класса. После суммирования баллов объективной оценки и онлайн-голосования жюри был сформирован шорт-лист проектов, допущенных к финалу.

Финалисты из числа готовых объектов бизнес- и комфорт-класса были определены по результатам выездов экспертной комиссии непосредственно в жилые комплексы.

Проекты в номинации «Лучшее общественное городское пространство России» оценивали члены интеллектуального клуба Urban Club – выдающиеся люди из разных сфер деятельности, которые внесли бесценный вклад в развитие культуры и спорта России.

По традиции финальное заседание жюри стало последним этапом премии, когда представители компаний защищали свои проекты в каждой из номинаций и отвечали на уточняющие вопросы жюри. В этом году по известным причинам оно проходило онлайн. В результате каждый член жюри выбрал один объект, который, по его мнению, является победителем.

На каждом этапе чистоту результатов проверял независимый аудитор премии PwC. Победителей в трех номинациях – «Девелопер года», «Персона года» и Grand Prix – выбрали гости премии непосредственно на церемонии награждения 24 ноября.

– Могу сказать, достаточно сложный и детальный отборочный процесс. Поздравляю вас! Предлагаю теперь поговорить о рынке, так как вы находитесь в самом центре событий и ежедневно наблюдаете за его трансформацией. Можно ли сказать, что наметились какие-то новые тенденции в строительстве?

– Значимым трендом в эволюции жилищного строительства становится переосмысление самой природы девелоперского продукта. Раньше он воспринимался исключительно как статичный товар. Сейчас жилье становится не просто местом базирования человека, но и динамичным сервисом. С развитием умной инфраструктуры оно обрастает десятками опций, направленных на формирование комфортной микросреды и оказание различных услуг: бытовых, образовательных, коммуникативных, развлекательных.

Помимо этого, происходит гибридизация девелоперских проектов. Раньше жилое пространство четко отделялось от делового, креативного, развлекательного, общественного. Сейчас застройщики объединяют эти функции на территории одного комплекса.

– Какие, по-вашему мнению, форматы жилых комплексов сейчас преобладают?

– Можно выделить несколько основных форматов строительства. В самых крупных проектах, особенно тех, которые реализуются на территории бывших промзон, застройщики стремятся соблюдать принцип «город в городе». Несколько многосекционных и башенных жилых корпусов дополняются таким объемом социальной, торговой и сервисной инфраструктуры, что комплекс становится практически автономной градостроительной единицей. Этот формат широко применяется в массовом сегменте и доступном бизнес-классе.

Нередко застройщики практикуют модель с несколькими высотными корпусами (по 30-50 этажей), парковой зоной и компактным общественным пространством. Это выглядит очень эффектно. Такой формат подходит для классического бизнес- и премиум-класса.

Еще один распространенный вариант – два корпуса на едином стилобате, который содержит кулинарную линейку, магазины, салоны и, возможно, небольшой детский сад. В высокобюджетном сегменте преобладают компактные дома клубного типа, которые из-за дефицита свободных площадок все чаще создаются в исторических особняках, прошедших реконструкцию.

Как принимать у застройщика квартиру в новостройке>>

– Последние несколько лет застройщики активно экспериментировали с необычными форматами квартир: двухэтажные, со вторым светом, многокомнатные с несколькими санузлами, квартиры с собственными террасами. Как вы считаете, какие из этих форматов приживутся?

– Нестандартные форматы недвижимости – большой риск для застройщика. Они ориентированы на очень ограниченную аудиторию и могут ждать своего покупателя довольно долго. Поэтому при разработке квартирографии, как правило, закладывается линейка из 20-30 планировочных решений, которые точно будут популярными. Нестандартные юниты включаются точечно.

Все перечисленные вами форматы характерны для элитного и премиального сегментов – той части рынка, потребитель которой располагает неограниченными бюджетами и не стеснен необходимостью экономить на метраже. Впрочем, отдельные лоты с террасами или вторым уровнем встречаются и в проектах бизнес-класса.

– Как выглядит рынок новостроек по сравнению, например, с 2010 годом? Что стало лучше, а что хуже?

– Безусловно, за десять лет индустрия добилась огромного прогресса. Те опции, которые раньше были доступны только в рамках высокобюджетного продукта, теперь спустились в бизнес- и даже комфорт-класс. То, что 10 лет назад считалось бонусом, вошло в обязательный пакет.

Возьмем, например, технологию «умный дом». Раньше это было исключительно элитарное явление. Сейчас ее можно встретить и в бизнес-классе. Если раньше застройщик включал в проект комфорт-класса паркинг, то это подавалось как бонус. Теперь это обязательно. То же самое можно сказать и про социальную инфраструктуру, безопасность, благоустройство и озеленение.

Жилье в трейд‑ин: как «обменять» старую квартиру на новую>>

- Цены на первичную недвижимость за последний год существенно выросли. Чем бы вы могли это объяснить?

– Льготная ипотека серьезно активизировала спрос на новостройки. Девелоперы конвертировали его в сверхнормативный рост цен. Также на участников рынка давило увеличение затрат на логистику и сырье, и они компенсировали их за счет подъема стоимости.

– В этом году Центробанк несколько раз повышал ключевую ставку. Как это сказывается на стоимости квадратного метра в новостройках?

– Любые движения ключевой ставки сказываются на стоимости жилья. Если она снижается, это приводит к повышению доступности ипотеки, что, в свою очередь, влечет за собой всплеск потребительской активности, которую застройщики монетизируют в виде роста цен. Если ставка растет, то дорожают и кредитные деньги, что также приводит к повышению стоимости конечного продукта. Как показало последнее исследование рынка, с начала осени только в Подмосковье каждый третий объект подорожал на 5%.

– Как вы оцениваете развитие Новой Москвы?

– На территории Новой Москвы сейчас растет довольно приличное число новых ЖК, а вот транспортная и торговая инфраструктура, как мне кажется, несколько отстает. В этом плане освоение новых территорий происходит неравномерно. Однако за последние годы ситуация значительно улучшилась. Муниципальные власти не только мотивируют застройщиков, но и сами активно участвуют в процессе развития инфраструктуры. Достаточно сказать, с 2016 года были построены восемь станций метрополитена, а к 2024 году их станет уже четырнадцать.

Мы видим, что на рынок Новой Москвы активно приходит бизнес – и малый, и средний, и сетевой. В отдельные периоды текущего года по количеству реализованных коммерческих помещений Новая Москва обгоняла «старую» или шла с ней вровень. Кроме того, по состоянию на сентябрь 2021 года, ТиНАО выступает безоговорочным лидером среди всех округов Москвы по количеству выданных разрешений на строительство школ и детских садов.

– Через какое время в Новой Москве будет так же комфортно жить, как и в привычных границах столицы?

– Это достаточно сложный вопрос. На него одновременно можно ответить: никогда и уже сейчас. Если для человека в понятие «комфортная жизнь» закладываются такие опции, как постоянный доступ к связной пешеходной среде, насыщенной городской, в том числе ночной жизни, присутствие в центре города, регулярное посещение знаковых культурных мероприятий и общественных пространств, то Новая Москва никогда не сможет дать этого. Там не будет своего «Зарядья», «Стрелки», «Флакона», «Депо», ВДНХ и «Афимолл Сити». Но, если в качестве приоритетов выступают доступное жилье, снабженное современной социальной, сервисной и офисной инфраструктурой, то с этой точки зрения многие локации ТиНАО мало чем уступают районам с внутренней стороны МКАД.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>

– Как вы считаете, цены на недвижимость всегда будут только расти или возможно наступление стабильности? Что в этом плане на более выгодной для покупателя позиции – первичка или вторичка?

– Начну со второй части вопроса. Каждый случай покупки жилья следует рассматривать отдельно – в контексте конкретных потребительских возможностей. Есть ситуации, когда покупателю нет смысла связываться со вторичкой, но бывает и так, что она оказывается единственно возможным выбором. В любом случае первичный и вторичный рынки не отделены друг от друга какой-то непроницаемой мембраной. Один служит источником пополнения для другого. Соответственно, продолжение роста цен на жилье в новостройках так или иначе приведет к подорожанию вторичной недвижимости. Продолжится ли этот рост? Да, продолжится, хотя он не будет повсеместным и вряд ли выйдет на показатели конца 2020 – начала 2021 года.