Новая жизнь «Верхних Котлов»: что появится на территории промзоны
В столице продолжается застройка промышленных зон в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Многие промзоны образовались на окраинах Москвы еще в середине прошлого века, но со временем оказались окружены жилой застройкой и деловыми кварталами. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся промышленные территории в ближайшие годы. Сегодня речь пойдет о реновации одной из крупных промзон Москвы – «Верхних Котлов», расположенной на юге столицы.
Город в городе высотой с «Москву‑Сити»: как изменится промзона «Южный порт»>>
От жилья до цветников
Промзона «Верхние Котлы» расположена в районе Нагорный (Южный административный округ Москвы). Согласно планам столичных властей, часть ее будет реорганизована: там построят торгово-офисный комплекс, жилье и социальные объекты. Комплекс планируется построить за счет инвестора по адресу Электролитный проезд, владение №3. Это будет здание площадью в 25,2 тысячи квадратных метров и высотой в 4–6 этажей.
Внутри торгово-офисного комплекса расположатся торговые помещения, продовольственные магазины, фуд-корт и офисы. Подземный паркинг позволит зданию принять 123 машины, а еще 227 парковочных мест создадут на открытой стоянке: въезжать и выезжать оттуда водители смогут с Электролитного проезда. Прилегающую к комплексу территорию благоустроят: там установят скамейки для отдыха и урны, высадят деревья и кустарники, а также разобьют газоны и цветники.
Неподалеку (Электролитный проезд, владение №7А) на территории площадью в 14,36 гектара появится жилая и нежилая застройка. Общая площадь жилья при этом составит около 115 тысяч «квадратов». Для жителей новых домов там создадут всю необходимую инфраструктуру: физкультурно-оздоровительный комплекс, школу на 400 мест и детский сад на 175 мест. Кроме того, в локации появится поликлиника, рассчитанная на 320 посещений в смену, а находящееся там здание «Русской компании имущественной опеки» будет реконструировано.
План реновации промзоны «Верхние Котлы» также предусматривает создание современных кластеров для работы и отдыха. На месте промзоны, в шаговой доступности от метро «Нагатинская», реорганизуют две территории общей площадью 4,9 гектара, где появится технопарк (площадь — 20 тысяч квадратных метров), производственные объекты (19,7 тысячи квадратных метров), а также спорткомплекс. Кроме того, локация будет благоустроена.
«Исходя из проекта планировки территории, там также будет дополнительно построена газотурбинная теплоэлектростанция (ГТЭС), общественный храм на 555 прихожан, детский сад, школа, а также к школе №628 сделают пристрой на 200 мест», — говорит директор компании «Кадастровые инженеры» Альберт Ахмадиев.
Впрочем, некоторые новые объекты на территории промзоны уже появились. В частности, там построили жилой комплекс (ЖК) «Вершинино» — его возвели по адресу Электролитный проезд, владение №16. Раньше там располагался Котельский завод. ЖК включает в себя четыре 25-этажных дома на 1248 квартир. Там есть наземный паркинг на 1350 автомобилей и блок начальных классов на 400 мест с дошкольным отделением на 165 малышей (семь групп).
Также в августе было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию двухэтажного бизнес-центра площадью 1,3 тысячи квадратных метра по адресу Электролитный проезд, д. 14А.
Бизнес‑инкубаторы и технопарки: что появится на территории промзоны «Руднево»>>
Транспортный аспект
Транспортная составляющая — один из главных факторов, влияющих на востребованность жилья в той или иной локации. В этом плане у территории промзоны «Верхние Котлы» все достаточно неплохо, отмечают эксперты. Она расположена рядом с центром, практически у Третьего транспортного кольца (ТТК).
«Рядом Варшавское шоссе, Каширское и Севастопольский проспект. Хотя здесь нередки пробки, выехать из района вполне реально», — говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Учитывая, что строительство нового жилья неизбежно увеличит нагрузку на улично-дорожную сеть, она в районе промзоны подвергнется реконструкции. Как рассказывает в беседе с РИАМО Альберт Ахмадиев, Варшавское шоссе вместе с реновацией «Верхних Котлов» получит новый тоннель, а от ТТК до пересечения с Нахимовским проспектом построят новый участок автодороги.
Что касается общественного транспорта, то рядом с промзоной есть несколько станций метро — «Нагатинская», «Нагорная» и «Крымская» (МЦК), а на автобусе или трамвае легко добраться до Замоскворецкой линии метро и парка «Коломенское». Кроме того, неподалеку от локации проходит железная дорога Павелецкого направления.
Как отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус, реновация промзоны будет проходить именно с учетом дальнейшего развития этого железнодорожного направления, а также всего Московского железнодорожного узла в целом.
«Это означает, что район станет удобным с точки зрения логистики перевалочным пунктом и транспортным узлом, а также дополнительным стимулом для усиления межрегиональной миграции», — считает специалист.
Спорный проект: как изменится промзона «Курьяново»>>
Горнолыжники в городе
Одним из главных достоинств локации, где находится промзона «Верхние Котлы», является природный парк «Долина реки Котловка», расположенный неподалеку. Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков указывает, что там есть выраженный рельеф, который в зимнее время используется в качестве внутригородской горнолыжной базы. Есть там и большой выбор других спортивных сооружений.
Кроме того, в непосредственной близости от локации «Верхних Котлов» находятся рекреационные территории Коробковского сада, говорит Стариков.
Так что жителям кварталов, которые возведут на месте промзоны, будет где погулять и развлечься.
Впрочем, получат они и большие возможности для образования.
«Недалеко (от промзоны — прим. ред.) находятся РЭУ имени Плеханова, РЭШ, ведомственные вузы Минюста и прокуратуры, Московская академия водного транспорта и один из лучших технических вузов России — МИФИ, а также несколько частных вузов, что гарантирует удобство и качество образования рядом с новым местом жительства», — рассказывает Александр Цыганов.
Бюджетное жилье в развитом спальнике: как изменится промзона «Медведково»>>
Спорные моменты
Впрочем, несмотря на все достоинства проекта реновации промзоны «Верхние Котлы», эксперты находят в нем и некоторые слабые места. Как объясняет Альберт Ахмадиев, проект планировки «Верхних Котлов» сложно назвать свежим: его одобрили еще в 2015 году. И именно он применяется при реновации, хотя правительство России 14 июля 2021 года в постановлении №1184 утвердило «Стандарт комплексного развития территории».
«Поэтому в данном районе мы получим панельные микрорайоны советского образца, так как в них использованы устаревшие градостроительные подходы», — считает Ахмадиев.
В свою очередь урбанист Дмитрий Нова указывает на то, что территория промзоны «Верхние Котлы» уже сегодня обжита разными бизнесами, в том числе полезными для детей и подростков центрами — например, батутным и скейтбордным.
«Такую деятельность необходимо сохранять, хотя понятно, что эстетическая составляющая территории промзоны оставляет желать лучшего», — говорит он.
Кроме того, несмотря на близость к «Долине реки Котловка», этот район не славится своей экологией. Впрочем, такая ситуация характера для всех промзон, входящих в «ржавый пояс» Москвы, — но постепенно она меняется к лучшему, отмечает Александр Цыганов. Верный признак этого — устойчивый спрос на квартиры в соседних с «Верхними Котлами» районах, который наблюдается уже сегодня.
В целом эксперты сходятся на том, что, несмотря на все спорные моменты, у проекта реновации «Верхних Котлов» есть шансы на успех.
«Учитывая особенности территории, размещение в промзоне торгового-офисного центра, жилья и социальной инфраструктуры выглядит логичным шагом в контексте создания самодостаточной полицентричной среды», — считает Александр Стариков.
По мнению эксперта, у локации, где находится промзона, есть ландшафтный потенциал благодаря интересному рельефу — и, если его правильно использовать, он может стать визитной карточкой района и драйвером маркетинга новых девелоперских проектов. При этом есть шансы, что цены на жилье там окажутся сравнительно доступными.
«Поскольку новостройки возводятся преимущественно на юге столицы, а сейчас наметился тренд на снижение цен в них, новый микрорайон на месте бывшей промзоны может оказаться чрезвычайно привлекательным для людей с невысоким достатком и новых москвичей», — заключает Александра Белоус.