Навстречу переезду: где купить дешевую квартиру в Подмосковных новостройках

Спрос на квартиры в новостройках Московской области за март-апрель 2019 года вырос до 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты ожидают дальнейшего роста цен в связи с изменениями в финансировании застройщиков. Сколько стоят квартиры в новостройках Подмосковья и где можно купить самое доступное жилье, читайте в материале РИАМО.

Мода на «евродвушки»

Фото - © Николай Корешков/РИАМО

Популярными предложениями в Московской области остаются малометражные однокомнатные квартиры, студии и небольшие квартиры евроформата. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя площадь наиболее востребованных квартир на рынке составляет 46 квадратных метров.

«На однокомнатные квартиры средней площадью в 38 квадратных метров приходится 43% спроса», — говорит собеседница РИАМО. Кроме того, по словам Кузнецовой, покупатели активно интересуются двухкомнатными квартирами средней площадью 57 квадратных метров - их доля составляет 30% от общего объема продаж.

Еще 15% — это студии площадью 26,5 квадратных метров. Трёхкомнатные квартиры в 72 квадратных метра занимают 10% рынка. Оставшиеся 2% — это многокомнатные квартиры средней площадью в 105 квадратных метров.

— Спросом у покупателей пользуются видовые двухкомнатные с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной, — уточняет коммерческий директор девелоперской компании RDI, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО), Валерий Кузнецов. — Активный интерес вызывают доступные предложения.

По словам Наталии Кузнецовой, с начала 2019 года 60% продаж в Московской области сосредоточено в десяти локациях. В лидерах: городской округ Красногорск – 15%, Ленинский городской округ – 13% и городской округ Люберцы — 11%. Ещё по 10% продаж приходятся на городской округ Мытищи и Железнодорожный — часть Балашихи. Доля Одинцовского городского округа — 7%. Химки занимают 5%, Котельники и Долгопрудный — по 4%, Домодедово — 3%.

Мошенники и опасные новостройки: Как купить квартиру без риска>>

Анатомия цен

Фото - © Кирилл Каллиников/РИА Новости

На ценовую политику застройщиков в Подмосковье влияет ряд факторов: конкурентное окружение, соотношение спроса и предложения в конкретном районе, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность и природное окружение. Один из ключевых факторов — удаленность объекта от МКАД. Как отмечает Наталия Кузнецова, средняя цена квадратного метра жилья в ближайшем Подмосковье сегодня составляет 98 тысяч рублей. Для среднего Подмосковья этот показатель равен 72 тысячам рублей, а для дальнего — 49 тысячам рублей.

К самым дорогим локациям Московской области относятся: городской округ Красногорск — 101,4 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Котельники — 100,5 тысячи рублей, Одинцовский городской округ — 99,8 тысячи рублей, городской округ Люберцы — 95,8 тысячи рублей и городской округ Химки — 93,9 тысячи рублей.

При этом самые доступные локации: городской округ Орехово-Зуево — 46,1 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Ивантеевка — 45,3 тысячи рублей, городской округ Егорьевск — 44,1 тысячи рублей, Сергиево-Посадский городской округ — 43,7 тысячи рублей и Волоколамский городской округ — 39,1 тысячи рублей.

«В этом году на рынке Московской области появились новые интересные проекты от известных застройщиков. Это продуманные современные жилые комплексы с достаточным количеством квартир евроформата, однокомнатных квартир и студий. По качеству они соответствуют объектам комфорт-класса на территории Новой Москвы. В таких комплексах квартиры можно купить как с финишной, так и с предчистовой отделкой», — рассказывает Кузнецова.

По словам эксперта, можно выделить доступные по минимальной цене проекты ближайшего Подмосковья, на которые к тому же действуют скидки. Это ЖК «Малина», бывший «ЭкоПарк Нахабино», и ЖК «Красногорский», где минимальная стоимость квартир начинается от 1,6 миллиона рублей. В находящемся неподалёку ЖК «Путилково» бюджет для покупки квартиры стартует с 2,1 миллиона рублей. Лучшие предложения Одинцовского городского округа: ЖК «Инновация» с минимальной стоимостью квартиры 2,3 миллиона рублей и ЖК «Одинград» — от 2,7 миллиона рублей. Самые дешёвые квартиры в Ленинском городском округе можно найти в ЖК «Государев Дом» и «Пригород Лесное» — от 2,3 миллиона рублей, а также в ЖК «Восточное Бутово» — от 2,6 миллиона рублей.

Как согласовать перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Пути к новоселью

Фото - © Николай Корешков/РИАМО

Среди способов оплаты жилья в Подмосковье лидируют кредиты. На ипотечные сделки приходится порядка 70% от общего объема, отмечают эксперты. Наполовину целевую аудиторию составляют региональные покупатели, которые приобретают в Московской области своё первое жильё. Рассрочка не распространена, а 100% оплата фигурирует при покупке небольших по площади и недорогих объектов недвижимости.

По словам Кузнецовой, значительное число покупателей продают свое региональное жилье, для приобретении квартиры в Московском регионе. Также некоторые покупатели, проживающие в области, улучшают жилищные условия, обменивая «вторичку» на новостройку, в том числе с помощью услуги trade-in.

«Услуга trade-in позволяет девелоперам расширить круг потенциальных покупателей. Программа даёт возможность людям, стесненным в средствах, но обладающим недвижимостью, приобрести квартиру. При условии, что для операций trade-in подходит только юридически чистое жилье», — рассказывает Валерий Кузнецов.

Для многих trade-in — единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом жилом комплексе с развитой инфраструктурой. И по словам экспертов люди все чаще пользуются условиями этой программы. Во-первых, человек может забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев в ожидании продажи имеющегося жилья. Во-вторых, покупатель фиксирует цену покупки на этот период.

Между тем у программы trade-in, как у любой рыночной истории, есть неизбежные риски. Если жилье клиента по выставленной цене не продается, и участник программы не приобретает квартиру в новостройке в указанный срок, то уплаченные за участие в программе деньги «сгорают». Поэтому важно устанавливать адекватную цену на свою недвижимость.

Однако по мнению Кузнецова риски несопоставимы с возможной выгодой. «Купить с нуля новое просторное жильё под силу немногим. А имея определенную сумму от продажи старой недвижимости, поднакопить дополнительные средства или взять небольшую ссуду могут значительно большее число людей. И мечта о новой квартире становится реальностью», — резюмирует Валерий Кузнецов.

Хамам, кинотеатр и собственный лифт: топ‑10 самых дорогих квартир в Подмосковье>>

Туманные перспективы

Фото - © Вячеслав Нестеров/Мытищинское информагентство

Если говорить о тенденциях на рынке недвижимости Московской области, то в этом году они положительные. С начала года наблюдается прирост продаж на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос на проекты в ближайшем Подмосковье увеличился на 20%.

- Всплески пришлись на март-апрель, спрос вырос на 34-37%, в июне - на 30%, — говорит Наталия Кузнецова. — Это связано с появлением новых проектов с высокими качественными характеристиками и удобной транспортной доступностью. На проекты в дальнем Подмосковье спрос упал на 38%.

В 2019 году в Московской области наблюдается стабилизация рынка, отмечает коммерческий директор компании-застройщика ГК ФСК, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО) Ольга Тумайкина. По её словам, в 2014 - 2017 годах наблюдался переток покупательского спроса из Подмосковья в Москву. При этом с каждым годом на рынок выводилось все меньше проектов.

«При сжатии спроса у недобросовестных застройщиков возникли проблемы, что привело к заморозке или затягиванию сроков стройки, банкротствам и появлению обманутых дольщиков», — объясняет Тумайкина.

По словам эксперта, в 2019 году рынок сбалансировался по спросу — в продажу поступили 3,6 миллиона квадратных метров жилья — и очистился от непрофессионалов. Сегодня в Подмосковье достраиваются проблемные объекты. На рынке работают в основном крупные надежные компании, у которых нет проблем со спросом и продажами квартир.

В то же время, по мнению Валерия Кузнецова, в перспективе количество предложений на рынке новостроек в Подмосковье будет сокращаться. На это влияют несколько факторов: падение доходов населения и ограниченный спрос, осторожность застройщиков из-за введения новых правил, отсев некоторых проектов из-за отказов в финансировании и более длительные сроки согласования с банками.

- Баланс спроса и предложения в регионе пока сохранится, - отмечает эксперт. - Дефицита квартир, как и затоваривания рынка, не ожидается. Цены на жилье в подмосковных новостройках вырастут примерно на 10-15%. Сказывается тенденция общего подорожания на рынке жилья, связанного с введением новых правил. Застройщики переходят на банковское финансирование, что означает дополнительные издержки по выплате процентов.

Спрос в Подмосковье увеличивается из-за роста цен на квартиры в столичных объектах, в том числе и в Новой Москве, добавляет Валерий Кузнецов. Недвижимость за МКАДом заметно дешевле, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природного окружения даже лучше, чем в столице.

По мнению экспертов, есть перспективы и у проектов за Малым бетонным кольцом. Интерес к ним начинает увеличиваться. Однако тенденция пока не формирует большой спрос. Потребуется время, чтобы она проявилась более четко. Хотя города дальнего Подмосковья уже начинают конкурировать за новых жителей. Победу одержат те, кто предложит наилучшую инфраструктуру и более комфортные условия для жизни.

Сколько стоят квартиры в Подмосковье>>