Квартирный вопрос: стоит ли брать ипотеку и продавать жилье в условиях санкций
В середине июня специалисты сервиса «Яндекс. Недвижимость» заявили о том, что после нескольких месяцев почти полной остановки продаж на рынке недвижимости наметился разворот. В России снова начал расти спрос на новостройки, при этом особенно покупателей интересуют однокомнатные квартиры. Пока рынок недвижимости оживает, все больше людей задумываются о том, стоит ли сегодня продавать или покупать жилье. О том, как обстоят дела на рынке недвижимости столичного региона и каковы его перспективы, читайте в материале РИАМО.
Оживление рынка
О больших переменах на российском рынке жилья специалисты сервиса «Яндекс. Недвижимость» заявили 16 июня. «В первые дни июня по сравнению с первой неделей мая количество объявлений, снятых с доски, выросло на 23%», — рассказали представители сервиса. Они отметили, что застройщики и частники могут снимать объявления не только в связи с продажей квартиры, но тем не менее, тенденция очевидна.
Самым популярным товаром, по мнению специалистов сервиса, стали «однушки»: в первые дни лета с ними совершили 34% сделок на рынке новостроек. Наблюдается ажиотаж и в сервисе «Авито. Недвижимость». Там увеличивается число объявлений о продаже новых квартир — в начале июня в Москве количество таких объявлений было на 9% больше, чем в начале мая.
В мае, как и в апреле, спрос на новостройки в России был на 40–45% меньше, чем в марте. На покупку жилья граждан не мотивировала даже льготная ипотека под 9%. Аналитики отказываются давать точные прогнозы восстановления спроса на новостройки. Но последнее решение Центробанка РФ о снижении ключевой ставки до досанкционного уровня — 9,5% — по мнению экспертов, оживило рынок. Хотя нынешних ставок по ипотеке все еще недостаточно.
Совладелец девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин считает, что покупатели станут активнее при кредитах в 7–8%. «Но дело не только в ставке. У людей сократились реальные доходы, есть угроза роста безработицы. Поэтому подлинное восстановление рынка начнется только при полной стабилизации и предсказуемости экономической ситуации», — подчеркнул эксперт.
Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>
Новостройки под ударом
Между тем, по данным Level Group, с января по апрель в Москве на рынок было выведено всего 23 новых объекта. Это на 50% меньше, чем за тот же период годом ранее. Застройщики оказались не готовы к строительству новых жилых комплексов из-за дорогих кредитов. Также проблемой стал рост стоимости строительных материалов и инженерного оборудования для домов.
В этой связи застройщики уже сейчас могут начать массово затягивать сроки сдачи новостроек. Тем более, недавно принятое правительством России постановление освобождает застройщиков от выплаты каких-либо штрафов за просрочку до конца года. Раньше девелоперы обязаны были платить дольщикам компенсации за несвоевременную готовность жилья.
В то же время в начале мая председатель правительства России Михаил Мишустин подписал постановление, по которому в РФ процентная ставка по программе «Льготная ипотека» уменьшается с 12% до 9%. Этот документ продлевает действие программы льготной ипотеки до конца текущего года. Такое решение было принято по поручению главы государства Владимира Путина.
По словам риелтора Константина Муравьева, цены на жилье в России упали на 10-20% после начала специальной военной операции (СВО) на Украине. «Сейчас квартиры очень сильно дешевеют. По моим личным наблюдениям, цены сейчас отличаются от показателей до начала СВО на 10–20% вниз. Чтобы продать однушку в Москве, необходимо учитывать, что в среднем на это уйдет месяц, а цены будут отличаться», — рассказал эксперт.
Как считает Муравьев, такая ситуация напрямую связана с началом проведения СВО: люди резко сменили подход к потреблению. Прекратились покупки не только недвижимости, но и автомобилей. Первые сделки по покупке квартир начались только в июле. Эксперт отметил, что схожая ситуация на рынке сложилась в 2015-2016 годах, когда люди также прекратили покупать жилье. Тогда однокомнатную квартиру в столице можно было приобрести за пять миллионов рублей.
Как принимать у застройщика квартиру в новостройке>>
Ипотечная дилемма
На фоне снижения цен на недвижимость в столичном регионе все больше людей задумываются о том, стоит ли сейчас оформлять ипотеку. Как говорит в беседе с РИАМО директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, сегодня вполне благоприятный момент для оформления ипотечного кредита. Ставка ЦБ откатилась до 9,5% — именно такой она была в середине февраля.
«Вместе с ней снизились и ипотечные ставки. В ближайшие месяцы возможна коррекция в сторону увеличения, но скорее всего она будет несущественной. Из-за проблем с импортом стоимость строительства дорожает, но с большой долей вероятности девелоперы будут жертвовать своей рентабельностью ради удержания спроса», — объяснил эксперт.
Что касается рынка вторичной недвижимости, то, по мнению Чернокульского, цены будут только расти — продавцам придется повышать их по мере увеличения инфляции. Это значит, что сейчас для покупателей «вторички» максимально выгодная ситуация: цены на квартиры еще не сильно выросли, а ипотека дешевая. А вот с продажей недвижимости эксперт советует не спешить. Предложение превышает спрос, поэтому найти покупателя, не снижая цены, по большинству объектов затруднительно.
«Важно учитывать, что рынок недвижимости очень инертен, на его восстановление и стабилизацию уйдет еще несколько лет, поэтому если есть задача продать недвижимость сейчас, то ждать особо нечего — не будет большой разницы, сделать это сегодня или через полгода», — считает Чернокульский. С этим согласен и риэлтор Виталий Русаков: он отмечает, что недвижимость в России — это почти единственный актив, способный сохранить капитал в непростых экономических условиях. «Если нет острой необходимости, можно собственность придержать. Чтобы это был актив, а не пассив, можно попробовать сдать в аренду. Заработать на аренде много не получится (в Москве — максимум 5-6% годовых), но зато можно компенсировать расходы на содержание», — посоветовал он.
Льготная ипотека — 2022: условия, стоит ли брать>>
Жилищные перспективы
Если говорить о перспективах рынка недвижимости в столичном регионе, то Чернокульский прогнозирует стагнацию в ближайшее время. При этом, если до осени не произойдет каких-то неожиданных событий, рынок скорее всего начнет снова расти — осенью активность обычно повышается. «Скорее всего, к этому моменту люди окончательно адаптируются к ситуации, смогут более спокойно прогнозировать свое будущее и вернутся к решению квартирных вопросов», — объяснил эксперт.
В свою очередь Русаков отметил, что столичный регион всегда был последним надежным прибежищем денег инвесторов и граждан. По мнению риелтора, после некоторого снижения и консолидации рост цен на недвижимость в Москве и области продолжится. При самом оптимистичном раскладе это случится через год. Однако цены будут расти уже не такими темпами, как в конце 2021 — начале 2022 года.
«Ярких изменений на рынке мы не ожидаем. По Москве вероятен незначительный рост цен в рублях по ряду ликвидных проектов за счет стадии готовности. На загородном рынке в период сезона возможно добиться скидки в 5-10%. К концу сентября продавцы скорее всего станут менее сговорчивы, чем сейчас», — сказала в беседе с РИАМО гендиректор агентства недвижимости FOX Property Юлия Белукова.
По мнению ведущего эксперта BuyBuyHouse Марины Лашкевич, прогнозировать что-либо в нынешней ситуации — дело неблагодарное. Но тем, кто решился на продажу квартиры, Лашкевич рекомендует делать это сейчас. Цены вполне могут продолжить снижение (не очень сильное, до 5%), а при ожидании в 6–9 месяцев продавец лишится возможности пустить вырученные средства в работу (если, конечно, сейчас он не сдает квартиру) или улучшить условия и прожить эти месяцы с большим комфортом.
«В целом рынок недвижимости обязательно будет ждать оживление, но только после успешного завершения специальной военной операции на Украине», — заключила специалист.