Гостиница и дома для участников реновации: как изменится промзона «Варшавское шоссе»
В рамках программы Комплексного развития территорий продолжается реорганизация так называемого ржавого пояса столицы – промзон, общая площадь которых составляет около 17 процентов территории «старой» Москвы. Сегодня мы расскажем, как преобразится промзона «Варшавское шоссе», которая располагается в Южном административном округе столицы.
Отголоски былых времен
В советское время на территории промзоны «Варшавское шоссе» вовсю кипела жизнь. Тут функционировало несколько крупных производств: «Мосинжбетон», химико-фармацевтический завод им. Карпова, фабрика платков, завод строительных красок и мастик, Московский ювелирный завод. Сейчас часть производств закрылась вовсе, часть переехала в другие районы Москвы и даже другие города.
На территории промзоны к 2021 году осталось лишь одно функционирующее предприятие – фабрика швейных изделий, занимающаяся пошивом всевозможной спецодежды. Остальные строения либо медленно разрушаются, либо «раскроены» на небольшие помещения, где располагаются различные офисы, магазины, склады, авторемонтные мастерские и тому подобное. Также здесь рядом с Нагатинской набережной расположена стоянка дорожной техники.
Новая улица, православный храм и дорогое жилье: что появится в Тимирязевской промзоне>>
Гостиница, жилье под программу реновации и новый мост
Промзону, общая площадь которой чуть более 150 гектаров, для удобства редевелопмента разделили на три участка. Эти три площадки будут реорганизованы по отдельности в соответствии с составленным планом.
На участке № 1 (Варшавское шоссе, вл. 25А) площадь реорганизуемой территории составит 6,1 гектара. Здесь находится действующий имущественный комплекс АО «Бизнес, Финансы, Недвижимость» площадью 23 тысячи квадратных метров. Его реорганизация не коснется: он продолжит работать, как и раньше. Рядом с ним возведут еще один офисно-деловой комплекс площадью 117 тысяч квадратных метров с подземным паркингом на 900 машин. После реализации этих планов, по данным сайта Стройкомплекса Москвы, площадка получит более 2,5 тысячи новых рабочих мест.
Существует также согласованный проект работ по капитальному ремонту Новоданиловской набережной, и работы эти будут довольно масштабными. В частности, планируется перебрать чугунное ограждение над водой и заменить поврежденные элементы, обновить облицовочные плиты.
«Дополнительно будут устроены фильтры дренажа из щебня и песка, проведут восстановление бетонных конструкций и плит покрытия Тульского схода, заменят поврежденные гранитные плиты», – рассказывал в марте 2021 года СМИ председатель Москомэкспертизы Валерий Леонов.
Также в планах градостроителей обустройство удобных дорожек для маломобильных групп граждан.
На участке №2 (Варшавское шоссе, вл. 9) реорганизуемая площадь – чуть больше двух гектаров. Здесь планируется построить трехзвездочный гостиничный комплекс на 400 номеров площадью 50 тысяч квадратных метров с гаражом на 440 машиномест. Рядом с гостиницей появится офисный комплекс площадью 35 тысяч квадратных метров с гаражом-автостоянкой на 200 машин.
Участок №3, ограниченный Варшавским шоссе, МЦК, границей промзоны и Москвой-рекой, – самый большой по площади, 58 гектаров. Проект его реорганизации разработало градостроительное бюро Master’s Plan. На этом участке планируется создать жилой квартал с административно-деловым кластером и технопарком. Площадь застройки превысит 653 тысячи квадратных метра, из них 435 тысяч будут жилыми. При этом 35 тысяч «квадратов» отойдут участникам программы реновации.
Кроме того, согласно утвержденному проекту, на территории возведут школу на 1 тысячу мест, детский сад на 300 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс и медучреждение.
«Также закладывается строительство сети велосипедных и пешеходных дорожек, которые станут частью общегородских прогулочных маршрутов. Кроме того, планируется связать противоположный берег Москвы-реки и планируемый район новым пешеходным мостом через реку», – рассказала руководитель бюро Master’s Plan Юлия Зубарик, ее слова приводит портал Стройкомплекса Москвы.
Реновация «Дегунино‑Лихоборы»: что появится на территории промзоны>>
Жилье бизнес-класса и нагрузка на транспортную сеть
Промзона «Варшавское шоссе» соседствует с Москвой-рекой и набережной, а такие площадки закономерно привлекают внимание девелоперов. О том, во сколько может обойтись квартира в обновленной промзоне, мы узнали у экспертов.
«Промзона находится в ЮАО г. Москвы, в районах Донской и Нагатино-Садовники. На первичном рынке в реализации здесь находятся проекты комфорт- и бизнес-классов. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет на рынке квартир комфорт-класса – 264 тысячи рублей, бизнес-класса – 354 тысячи рублей. На рынке апартаментов СВЦ составляет 364 тысячи рублей», – прокомментировала Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики АН «БОН ТОН».
Таким образом, квартиры на месте обновленной «Варшавки» вряд ли будут доступны небогатым москвичам.
«Вероятнее всего, там будет востребовано жилье бизнес-класса, поскольку большая часть территории находится по набережной Москвы-реки с хорошими видовыми характеристиками», – отметила эксперт.
С ней согласна и Дарья Мазурова, ведущий специалист по недвижимости компании «Этажи» в Москве.
«Если говорить о коммерческом жилье, которое будет строиться на месте промзоны, то это будет преимущественно комфорт- и бизнес-класс. Для эконом-класса земля в этом районе слишком дорогая, а для домов премиум-класса локация не очень подходящая», – считает эксперт.
По ее мнению, район промзоны «Варшавское шоссе» является инвестиционно привлекательной локацией для развития. Причин немало: это и близость к центру, и развитая сеть общественного транспорта.
К минусам локации Мазурова отнесла недостаточно продуманную дорожную сеть: «Нужно развивать дороги, расширять имеющиеся. Уже сейчас в районе проспекта Андропова и станции метро «Тульская» регулярно образуются пробки. А дополнительные квадратные метры, построенные в промзоне, еще больше увеличат нагрузку на основные артерии».
Кроме того, эксперт отмечает, что новому району непременно понадобится социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиника. А еще советует будущим девелоперам избегать постройки «человейников».
«Важно не делать слишком плотную застройку, так как противоположный берег реки, территория бывшего ЗИЛа, весь усыпан новостройками. Соответственно, девелоперам промзоны на Варшавке необходимо конкурентное преимущество в виде комфортного для жизни жилья с просторными дворами и большим расстоянием между домами», – подчеркивает Дарья Мазурова.
Южный речной вокзал в Москве: как «заброшку» планируют преобразовать в зону отдыха>>
Бизнес-потенциал «Варшавки»
Кроме жилых домов, обновленная территория «Варшавки» обзаведется еще и несколькими бизнес-центрами.
«Редевелопмент промзоны – это почти всегда хорошо. Этот портовый район сейчас выглядит неуютно, а такие проекты его освежают и делают более привлекательным для жизни», – считает Екатерина Наумова, CEO компании «ЕКТА Менеджмент», автор телеграм-канала «Технопарки Москвы».
Тем не менее, по ее словам, перспективы возникновения технопарка видятся смутно.
«В непосредственной близости от промзоны «Варшавское шоссе» уже есть два проекта, и они, признаться, не очень впечатляют. Первый – «Технопарк Нагатино» – довольно обычное здание, которое не блистает ни интересными арендаторами, ни привлекательной инфраструктурой. Впрочем, у него есть официальный статус с сопутствующими ему льготами для технологичных компаний. Второй технопарк – «ИТЭЛМА» – к инновациям, кажется, отношения не имеет вовсе. Это комплекс зданий с по большей части пустующими площадями и мертвым сайтом», – отметила эксперт.
Такое соседство и тот факт, что представитель градостроительного бюро упоминает новый технопарк как пункт в списке прочих объектов промзоны, по мнению Екатерины Наумовой, не вселяет оптимизма.
«Создается впечатление, что это просто галочка, которая позволит застройщику получить льготы и лояльность от города. Технопарки нуждаются в пристальном внимании управляющих, иначе есть риск скатиться к обычному бизнес-центру класса Б», – предупреждает Наумова.
Тем не менее она признает, что расположение для будущего технопарка довольно неплохое.
«Потенциал есть. Несмотря на низкую плотность НИИ и другого научного потенциала именно в этом районе, он очень хорошо соединен со многими другими районами – есть магистраль до МКАД, рядом расположены железнодорожные пути, метро и МЦК», – отмечает Наумова.