Реновация в Подмосковье: где ведутся работы в 2022 году и как изменится облик региона

В 2021 году Московская область вслед за столицей включилась в масштабную программу реновации. Она запланирована в Мытищах, Балашихе, Красногорске, Королеве, Химках, Люберцах, Фрязине и других округах. Какое жилье войдет в программу, в чем ее ключевые особенности и как реновация поможет изменить облик городов, читайте в материале РИАМО.

Комфортное жилье вместо бараков

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Программа реновации, принятая правительством Московской области, направлена на расселение в комфортабельные дома жителей бараков и ветхого жилья. Взамен они получат новые комфортные квартиры не меньшей площади, чем старые. Жилье будет находится в том же городском округе.

Согласно плану реновации, под переселение попадают следующие категории домов: пятиэтажки серии 1605-АМ с тремя-пятью подъездами (период строительства – 1958-1966 годы), панельные дома из серии II-35 (период строительства – 1959-1969 годы), кирпичные дома серии II-32 (период строительства – 1959-1965 годы).

Дома на месте старой застройки будут возведены по современным стандартам: удобный двор без машин, подъезд без лишних ступеней, комната для хранения колясок и велосипедов на первом этаже. По каждому дому подготовят мастер-план с визуализацией, с жителями обсудят каждую деталь, создадут всю необходимую социальную и дорожную инфраструктуру.

«Завтра будет дороже»: депутат Госдумы Колунов о ситуации на рынке недвижимости>>

Пилотные города

Фото - © Пресс-служба Министерства жилищной политики Московской области

Первую квартиру в рамках программы реновации получила в марте этого года семья Суплатовых из Мытищ. Семья переехала в квартиру большей площади в ЖК «Новое Медведково» из дома 1935 года постройки. Жилплощадь семье предоставил застройщик, который на месте ветхого жилья возводит уютный и современный квартал.

В общей сложности в городском округе Мытищи в 2022 году планируется расселить 19 домов, семь из которых признаны аварийными. Они расположены в поселке Пироговский (улица Советская, дом 3 и улица Фабричная, дома 5 и 11). Также часть домов находится в Мытищах (улица 3-я Крестьянская, дома 18 и 18А, улица Семашко, дом 67 и улица Тайнинская, дом 17).

Еще под программу реновации попадают 12 домов с высоким уровнем износа на улицах Медицинская, Трудовая и 2-я Крестьянская. Договоры заключены со специализированными застройщиками «Инвест-Строй» и «Реновация-Мытищи».

Также известно, что к расселению аварийного дома по улице Сазонова в поселке Пироговский уже приступили.

В Балашихе под реновацию выделен участок площадью 15,5 гектара. Всего здесь признаны аварийными 28 домов. 18 расселят по реновации, остальные 10 домов внесли в нагрузку по расселению аварийного фонда компаниям «Главстрой», «Верона», «Альфа-Проджект».

Также реновация будет запущена в Красногорске, Королеве, Ленинском округе, Люберцах, округах Пушкинский, Фрязино и Химки. Ожидается, что в течение пяти-шести лет в Подмосковье в новые квартиры переедут 16 тысяч человек из 400 многоквартирных домов.

«Собственник может попросить свадебный альбом»: риелтор о странностях хозяев и съемщиков>>

Особенности подмосковной программы

Фото - © сайт администрации Балашихи, Ирина Зубарева

Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, программа реновации в Московской области реализуется на основе механизмов комплексного развития территорий (КРТ). В целом ее параметры и условия напоминают столичную реновацию: жителям сносимых домов даются квартиры с ремонтом в том же городском округе.

«Однако существует одно серьезное отличие – областная реновация финансируется из внебюджетных источников. Между застройщиком и властями заключается договор о КРТ, согласно которому компания берет на себя обязательства расселить ветхие дома и предоставить их жителям новые квартиры в корпусах, обеспеченных всей инфраструктурой. Этим она напоминает программу комплексной реконструкции кварталов пятиэтажной застройки, запущенную в Москве еще в девяностые годы», – поясняет эксперт.

Основные сложности реализации программы могут быть связаны с большим количеством ветхого жилищного фонда, добавляет Коркка. Так, по данным Министерства жилищной политики Московской области, его объем составляет порядка 17 тысяч домов. При этом в столичную реновацию включены чуть больше пяти тысяч домов. Реализация столь масштабных мероприятий потребует тщательного выбора исполнителей.

«Как и столичная реновация, областная программа предполагает не только возведение новых домов, но и развитие инфраструктуры, а также создание общественных пространств. Необходимость подобной модернизации назрела уже давно – спроектированные и построенные по устаревшим стандартам кварталы не соответствуют современным представлениям о комфортности проживания», – подчеркивает эксперт.

Жилье в трейд‑ин: как «обменять» старую квартиру на новую>>

Улучшение качества среды

Фото - © Пресс-служба Министерства жилищной политики Московской области

Партнер бюро Syntaxis Александр Стариков напоминает о важности полного разделения таких понятий, как реновация территории и повторная застройка. Программа реновации должна решать цель улучшения качества среды, жилых площадей, общественных пространств, а также инфраструктуры с учетом применения всех передовых технологий, современных стандартов жизни и архитектурного опыта.

«При возведении новых жилых объектов неизбежно увеличение общей поэтажной площади. Речь идет об эвакуационных лестницах, межквартирных коридорах, лифтовых холлах и местах общего пользования в целом. Помимо этого, в новом здании должно быть дополнительно предусмотрено еще около 20% площадей в сравнении с расселяемым объектом с целью улучшения жилищных условий. В первую очередь, реновация должна решать именно эту задачу», – считает эксперт.

Совокупная площадь дома с тем же количеством квартир, построенного вместо старого жилья, обязана быть больше, напоминает Стариков. В определенных случаях реализация подобного подхода приведет к увеличению высотности, которое обусловлено необходимостью адаптации проекта к современным нормативам качества и объемам мест общего пользования, а также безопасности.

Также эксперт призывает в ходе развития программы реновации в городах Подмосковья жестко мониторить причины роста высотности. В каждом случае такие изменения должны объясняться исключительно объективными проектировочными факторами, а не желанием подрядчика уменьшить стоимость строительства и повысить свою маржу.

Как принимать у застройщика квартиру в новостройке>>

Не забыть про парковки

Фото - © Александр Манзюк/РИАМО

Еще один важный аспект, на который обращает внимание партнер бюро Syntaxis, – организация парковочного пространства.

«Сейчас в среднем в России на одну тысячу жителей приходятся около 350 автомобилей, что на порядок больше, чем в те годы, когда строились жилые здания, которые сегодня подпадают под реновацию. Сейчас для новых сооружений, в особенности в таком регионе, как Московская область, требуется расширить количество машино-мест для жителей, но не за счет ухудшения параметров благоустройства придомовой территории», – говорит Стариков.

Впрочем, как показывает практика, при низком парковочном коэффициенте автомобили все равно стихийно занимают непредназначенные для стоянки территории, и концепция благоустройства размывается, отмечает эксперт. Поэтому только качественное и продуманное расширение парковочного пространства может помочь сохранить качество среды и различные сценарии ее использования.

«Реновация предоставляет широкие возможности для обновления «уставшей» ткани городского пространства и регенерации селитебной застройки. Однако при этом важно соблюдать принцип индивидуального подхода в различных городах и локациях, не переходя к открытому тиражированию проектных решений без учета местных особенностей», – напоминает Стариков.

В каждом конкретном населенном пункте или пятне застройки архитектор должен ориентироваться на тот или иной контекст застройки, принимать во внимание перечень особенностей, влияющих на аутентичность локации. Иными словами, новое здание не должно ощущаться инородным. Крайне важно, по словам эксперта, наполнять новые дома всей возможной инфраструктурой, способствующей интенсификации общественной жизни и поддержанию эффекта полицентризма. Речь идет об общепите, зонах для досуга, спортивной и деловой активности.

Покупка квартиры на вторичном рынке: на что обратить внимание при выборе>>