Деловой квартал вместо нефтемаслозавода: что появится на территории промзоны «Северянин»
В столице продолжается застройка промышленных зон в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Многие промзоны образовались на окраинах Москвы еще в середине прошлого века, но со временем их окружили жилая застройка и деловые кварталы. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся промзоны Москвы в ближайшие годы. Сегодня речь пойдет о реновации промзоны «Северянин», расположенной на северо-востоке столицы.
Деловой квартал вместо жилья
Промзона № 52 «Северянин» находится в Северо-Восточном округе Москвы, на территории сразу трех районов: Свиблово, Ростокино и Ярославского. Она расположена рядом с МЦК и Ярославским направлением Московской железной дороги (МЖД), а также примыкает к западной части лесопарка «Лосиный остров». Общая площадь промзоны составляет 210 гектаров.
На территории «Северянина» есть сразу несколько крупных промышленных объектов. Это, в частности, завод по производству асфальта и бетона, Лосиноостровский завод железобетонных конструкций, предприятия «Смена» и «Русский мех», а также Московский нефтемаслозавод. Последний расположен по адресу проспект Мира, владение 222. Согласно планам столичных властей, именно на территории нефтемаслозавода появится новый деловой квартал.
«Проект территории планируется реализовать за счет инвестора в течение четырех лет. Мы не планируем строить жилье, здесь будут размещены офисы и деловые комплексы», — заявлял ранее заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин.
Некоторое время назад на месте нефтемаслозавода хотели построить коммерческую недвижимость, однако этот проект так и не запустили. Сегодня площадка пустует и фактически выключена из жизни города. Но ее отличает хорошая транспортная доступность: на территории нефтемаслозавода в настоящее время строят транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Ростокино».
Пересадочный узел позволит разделить потоки пассажиров, пользующихся разными видами транспорта, а также создаст комфортные условия для тех, кто ожидает начала поездки. Неподалеку от ТПУ находятся одноименная платформа МЦК и железнодорожная станция Северянин. У нее есть три платформы и распределительный зал с выходом на платформу МЦК — все они соединены подземным пешеходным переходом.
В границах ТПУ пройдет отрезок участка Северо-Восточной хорды (СВХ) от Дмитровского шоссе до Ярославского направления МЖД. Кроме того, в рамках реализации проекта транспортно-пересадочного узла построят подземный пешеходный переход через МЦК, торговый центр с подземной автостоянкой и гостиницей, а также пожарное депо.
Гостиница и дома для участников реновации: как изменится промзона «Варшавское шоссе»>>
Китайский фактор
Эксперты, опрошенные РИАМО, считают, что столь внушительная территория не должна простаивать, однако решение возвести в промзоне деловой квартал некоторым показалось достаточно спорным.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский подчеркивает, что нефтемаслозавод, располагавшийся на территории «Северянина», во времена СССР давал много рабочих мест. «Учитывая плотность населения в округе, не стоило ли разместить здесь производственные мощности? Но это скорее вопросы экологии, инвестиций, а, возможно, просто времени», — говорит эксперт.
По словам Максима Лазовского, район, где планируют возвести деловой квартал, не относится к числу престижных, хотя он и граничит с национальным парком «Лосиный остров». Территория рядом с метро «Ботанический сад», где сегодня строят бизнес-центр «Парк Хуамин», имеет куда более выгодное расположение. Впрочем, у промзоны «Северянин» в этой ситуации могут быть свои козыри.
«Компаниям, сотрудничающим с партнерами из Китая, будет выгодно располагаться по соседству [с БЦ «Парк Хуамин»], но на территории с более низкими арендными ставками», — объясняет Максим Лазовский. Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка также считает, что строительство делового квартала на территории промзоны «Северянин» позволит сформировать на северо-востоке Москвы новый центр притяжения и создать рабочие места.
«В этом направлении практически отсутствуют новые офисные проекты. А ввиду обновления телецентра «Останкино», возможно, в локации будет спрос на офисные и коммерческие площади. Что касается торговой составляющей, то в районе очень высокая конкуренция», — говорит глава Мещанского муниципального округа Москвы Александр Закускин.
Реновация «Дегунино‑Лихоборы»: что появится на территории промзоны>>
Ставка на ТПУ
Что касается транспорта, ситуация в районе сложилась неоднозначная. С одной стороны, сегодня нагрузка на Северянинский мост и следующие за ним районы очень высокая — там постоянно собираются пробки по утрам и вечерам. Проспект Мира и Ярославское шоссе — места, где традиционно образуются пробки, а потому автомобилисты в районе промзоны будут чувствовать себя некомфортно.
«Если не найти выход из ситуации, то доступность территории ухудшится в разы. Однако, как я понимаю, вопрос с автомобильным движением будут решать при помощи Северо-Восточной хорды», — говорит Максим Лазовский. Александр Закускин также согласен с тем, что с завершением строительства СВХ транспортная доступность промзоны существенно улучшится.
С другой стороны, власти планируют сделать ставку на транспортно-пересадочный узел, который должен сыграть не последнюю роль в развитии локации, сделав пересадку с одного вида транспорта на другой удобнее.
Еще рядом с промзоной находятся две станции МЦД — «Лосиноостровская» и «Северянин». Однако «традиционное» метро от локации находится достаточно далеко, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. Так, до ближайшей станции — «Свиблово» — нужно идти пешком более трех километров.
«Тем не менее современное развитие городской железной дороги позволяет рассчитывать на повышение популярности МЦК и МЦД, особенно с учетом строительства большого ТПУ "Ростокино"», — говорит Александр Цыганов.
Спорный проект: как изменится промзона «Курьяново»>>
Соседство с ВДНХ и «грязные» заводы
Важный плюс локации, в которой расположена промзона «Северянин», — близость к национальному парку «Лосиный остров» и территории ВДНХ. Кроме того, в районе есть сразу несколько торгово-развлекательных центров, в том числе большой «Европолис» (бывший «Золотой Вавилон»).
Еще одно достоинство территории — ее близость к нескольким престижным вузам, отмечает Александр Цыганов. Среди них — Финансовый университет, Российский государственный социальный университет (РГСУ), Московский государственный строительный университет (МГСУ), Московский городской педагогический университет (МГПУ) и некоторые другие.
«Если говорить об экологии «Северянина», главный недостаток промзоны заключается в том, что ранее на ней располагались «грязные» производства — Московский нефтемаслозавод и завод по производству асфальта и бетона», — отмечает Надежда Коркка. Впрочем, пока в локации не планируют строить жилье, а потому экологический фактор пока не играет существенной роли. Но не исключено, что жилые дома на месте «Северянина» со временем все же решат возвести.
Как рассказала РИАМО генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, сегодня на первичном рынке районов Свиблово, Ростокино и Ярославский, где расположена промзона «Северянин», реализуют шесть проектов с недвижимостью общей площадью 51,4 тысячи квадратных метров. На долю комфорт-класса приходится 36% жилья в трех проектах («Настроение», «Сказочный лес», «Я51»), бизнес-класса — 64% в трех проектах («Режиссер», «Силвер», «Триколор»).
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья комфорт-класса составляет 199,3 тысячи рублей при средней цене лота 10,9 миллиона рублей, бизнес-класса — 281,1 тысячи рублей при средней цене лота 24,4 миллиона рублей. И именно жилье этих категорий будет востребовано в локации «Северянина», если столичные власти все же решат построить там жилые дома.
Бюджетное жилье в развитом спальнике: как изменится промзона «Медведково»>>