Покупка или аренда дачи: на что обратить внимание и какие вопросы задавать

16 мая 2023 14:31

О том, как правильно покупать или арендовать дачу, чтобы не было проблем с законом и соседями, читайте в материале РИАМО.

Составить список ожиданий

Если вы приняли решение покупать дачу или арендовать ее на лето, в первую очередь нужно выбрать подходящее для вас место. Стоит обратить внимание на то, насколько быстро вы сможете добраться до своего загородного владения и есть ли к даче альтернативные пути подъезда, например, электричка или автобус.

Перед покупкой или арендой дома нужно составить список ожиданий. Например, кому-то важна развитая инфраструктура, кому-то нужно уединение и близость к лесу, а кто-то предпочитает жить в деревнях и селах. Стоит присмотреться и к соседям, и к расположению, и к качеству постройки. Когда все пункты совпадут, при условии, что документы на участок и дом в порядке, можно смело оформлять сделку.

Присмотреться к участку и дому

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко говорит, что необходимо смотреть на состояние самого земельного участка, оценить его размеры и формы.

«Идеальный вариант: ровный участок правильной прямоугольной либо квадратной формы с уже подведенными коммуникациями (вода, электричество, автономная канализация – септик) и круглогодичным подъездом, без подтоплений в межсезонье», – говорит эксперт.

Также нужно смотреть на вид разрешенного использования. От этого зависит, какие на участке можно возводить капитальные объекты и можно ли возводить вообще. Например, если вам нужен большой дом, то и вид использования должен быть для индивидуального жилищного строительства. А если достаточно небольшой постройки, то хватит и вида для ведения личного подсобного хозяйства. Стоит отметить, что это влияет и на стоимость самого участка.

Обратить внимание следует и на сам дом, если он уже возведен на участке.

«При осмотре дома следует оценить не только его фасад, но и внутреннее состояние: пол, внутренние перекрытия, сантехнику, проводку, теплоизоляцию, вентиляцию, систему отопления, наличие/отсутствие неприятных запахов», – предупреждает Елена Мищенко.

Обязательно нужно проверить фундамент и наружные стены. Важно определить степень изношенности всех элементов конструкции, если постройка не новая. Ключевым аспектом является юридическая чистота будущей сделки.

Узнать, есть ли обременение на участке и доме

Эксперты советуют обратить внимание на то, есть ли обременения на участке. Руководитель агентства недвижимости «Метражи Group» Ольга Чижова говорит, что при покупке дома нужны две выписки из ЕГРН: на само строение и на участок. По этим документам сразу будет видно, какие есть ограничения.

Так, на участке могут располагаться объекты культурного наследия, участок может находиться в водоохранной зоне, через участок могут проходить газовые трубы, а то и вовсе может быть написано, что на усмотрение городской администрации дом может быть снесен.

Помимо выписок на участок, нужно внимательно изучить генеральный план населенного пункта, в котором он расположен. Иначе через несколько лет решение о сносе дома, принятое властями, может стать неприятным сюрпризом.

Главный эксперт проекта «Земельный вопрос» Салават Валишин обращает внимание на межевание, которое должно быть указано в документах на участок. Нужно посмотреть на то, правильно ли установлен забор и соответствуют ли цифры фактическим размерам. Забор устанавливается по межеванию с приглашением кадастрового инженера. При покупке нужно вернуть участок в границы по документам, если этого не сделано раньше. Это поможет избежать споров с соседями в будущем.

«Стоит проверить и судебные дела относительно участка и дома. Можно спросить у соседей или посмотреть сайты судов. Если есть какие-то споры на момент сделки, то лучше узнать об этом до подписания документов», – отмечает эксперт.

Проверить документы

Валишин говорит, что есть такое понятие, как добросовестный приобретатель. Когда не только продавец или арендодатель обязан рассказать покупателю все о недвижимости, но и покупатель или арендатор обязан проверить эту информацию.

«У продавца должны быть документы, указывающие на право собственности на участок и на дом, такие как договор купли-продажи, мены, дарения или другие. Если участок достался в наследство, то обязательно нужно проверить, нет ли других наследников. А выписки из ЕГРН должны быть с максимально “свежей” актуальной датой», – предупреждает Салават Валишин.

Также при необходимости стоит проверить нотариальную доверенность – она должна быть с не истекшим сроком полномочий. Еще у продавца или арендодателя, если он состоит в браке, должно быть согласие со стороны супруга или супруги.

«Выписки из ЕГРН покупатель может заказать сам и сравнить их с выписками, предоставленные продавцом, который также должен предоставить градостроительный план земельного участка», – говорит эксперт.

Елена Мищенко добавляет, что нужно проверить кадастровый паспорт строения и земельного участка, технический паспорт дома с поэтажным планом, технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, информацию о техническом состоянии, оценочной стоимости и назначении земли), договоры на подключение к коммуникациям (в случае их наличия) и справки об отсутствии задолженности за их использование.

«Заключая договор, указывайте в нем полную сумму сделки. Не стоит соглашаться на уменьшение реальной цены во избежание негативных последствий», – отмечает эксперт.

Относительно аренды Салават Валишин отмечает, что требований к документам меньше, чем при купле-продаже, но чем больше документов по участку вы увидите, тем больше вы узнаете о будущем объекте аренды.

«Внимательно читайте договор аренды и имейте в виду, что арендатор может сдавать в субаренду или переуступить свои права, поэтому в договоре не должно быть запрета на такие действия. Учитывайте и то, что должно быть согласие от супруга, если арендодатель состоит в браке», – говорит эксперт.

Он добавляет, что размеры участка, коммуникации, параметры дома – все должно быть указано в документах и фактически соответствовать.

Заказать экспертизу дачного дома

Валишин добавляет, что лучшим, но не самым дешевым способом будет заказать экспертизу строения на участке и коммуникаций у инженеров.

«Если видимые недочеты покупатель может заметить сам – а чаще всего перед продажей или арендой проводят косметический ремонт, который оштукатуривает недостатки – то есть и внутренние недочеты: состояние фундамента, перекладины крыши, сырость, плесень, работа септика и т.д., которые могут проверить специальные организации со специальным оборудованием, такие как стройнадзор», – отмечает эксперт.

Он добавляет, что сама сделка всегда оформляется письменно через Росреестр, но при этом нет прямого указания на совершение сделки только в нотариальной форме.

Поговорить с соседями по даче

Еще одним хорошим способом узнать о участке побольше будет общение с соседями. Можно узнать о самих соседях, поговорить с ними о том, чистят ли в поселке или деревне снег, затапливает ли участки весной и в период дождей, есть ли перебои с электричеством.

Соседи расскажут и о том, насколько тихий район, есть ли поблизости магазины, водоемы, места для прогулок и поездок на велосипедах. Расскажут и о местных легендах, что тоже может быть полезным в вопросе выбора участка.

Определиться, когда покупать недвижимость с учетом роста цен в Подмосковье

Эксперты отмечают, что цены на загородную недвижимость выросли. Елена Мищенко говорит, что рост составил около 15% и связан с ростом стоимости некоторых видов строительных материалов.

«В настоящее время самыми популярными направлениями являются Дмитровское и Рогачевское шоссе. Именно там наиболее активно возводятся коттеджные поселки нового формата. К демократичным направлениям можно отнести шоссе Энтузиастов, Ярославское и Новорязанское шоссе, а к дорогим – Рублевское, Новорижское и Минское шоссе. Строительство загородных домов ведется в локациях, находящихся в пределах 50-70 км от МКАД», – добавляет эксперт.

Салават Валишин связывает внутрироссийский рост цен с повышением стоимости зарубежной недвижимости.

«К тому же, если есть деньги на зарубежную недвижимость, то тяжело их выводить, поэтому люди начали рассматривать недвижимость в РФ – в частности, в Подмосковье. Здесь развивается и туристическое направление: если раньше все ездили в Европу на машине, то теперь россияне предпочитают отдыхать в России», – отмечает он.

По словам эксперта, такая ситуация очень сильно подстегивает спрос не только на покупку загородной недвижимости, но и на ее аренду.