Сделки сокращаются, цены падают: что происходит с российской ипотекой

Новости на ипотечном рынке в последнее время не вызывают большого оптимизма. Количество ипотечных сделок в октябре снизилось. Власти намерены закрыть действие ипотечной госпрограммы на новостройки с 2023 года. О ситуации в ипотечном кредитовании в настоящее время читайте в материале РИАМО.

Отрицательная динамика

Фото - © Adobe Stock

Недавно аналитический центр «Домклик» рассмотрел динамику изменений ключевых показателей на ипотечном рынке за октябрь 2022 года. Одна из характерных тенденций – сокращение количества сделок. По сравнению с показателями сентября, количество ипотечных сделок по всей стране сократилось на 2,4%. При этом сокращение по сравнению с октябрем прошлого года составило 15,9%.

Снижение количества сделок наблюдается в большинстве регионов, вошедших в топ-10 по числу выдач за октябрь. Больше всего этот показатель сократился в Москве и Московской области – на 5,8 и 6,4% соответственно, указывают аналитики.

«События конца сентября в меньшей степени сказались на покупательской активности жителей крупных городов: в крупнейших регионах (с населением около 4 миллионов человек и более) фиксируется снижение количества выдач в пределах 7%. Между тем, в отдаленных и менее населенных регионах спад достигает 20%. Большая устойчивость ипотечного рынка в крупных российских городах объясняется эффектом "наплыва" выгодных предложений, что позволяет поддерживать покупательский интерес», – прокомментировала ситуацию руководитель аналитического центра «Домклик» Мария Ромчанова.

Росреестр 16 ноября также опубликовал свою статистику, согласно которой по Москве в октябре 2022 года зарегистрировано 9265 договоров ипотеки на первичном и вторичном рынках недвижимости. Данный показатель на 5,2% ниже числа сентябрьских сделок с привлечением кредитных средств (9776) и на 13% меньше десятого месяца 2021 года (10653).

«В октябре снижение показателей по ипотечным договорам на 5% к прошлому месяцу лежит в приемлемом диапазоне движения сделок на рынке недвижимости, тем более с привлечением кредитных средств, ведь в данном вопросе граждане максимально осторожно и взвешенно принимают решения. К аналогичному месяцу 2021 года показатель снизился на 13%, при этом в октябре значительная часть ипотечных сделок сместилась в сторону покупки квартир на вторичном рынке», – прокомментировал руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Низкий процент, но высокие риски: стоит ли брать «льготную ипотеку от застройщика»>>

«Вторичка» – в тренде

Фото - © Adobe Stock

Данные о выданных кредитах за октябрь 2022 говорят о существенном перетекании спроса с рынка первичного жилья на вторичный.

«Доля сделок на первичном рынке по РФ за месяц сократилась на 3%, в то время как доля сделок на вторичном рынке увеличилась на 3,4%. В предыдущие месяцы, начиная с июня, также отмечалось сокращение доли сделок на первичном рынке, однако месячное снижение не превышало 1%», – отмечают аналитики «Домклик».

Аналогичная ситуация наблюдается в регионах–лидерах по количеству сделок. Наибольшее снижение доли сделок на первичном рынке зафиксировано в Москве (около 12%), Московской области (около 7%) и Краснодарском крае (около 7%).

«Причина значительного изменения структуры ипотеки по выделенным регионам заключается, прежде всего, в притоке выгодных предложений на "вторичке": число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить, поэтому продавцы активнее идут на уступки в пользу высокой скорости сделки. Изменение структуры ипотеки в пользу вторичного жилья также может быть следствием снижения инвестиционной привлекательности новостроек на фоне оттока значительной части состоятельного населения», – считают эксперты «Домклик».

Основная нагрузка ложится на клиента: почему ипотека с нулевым взносом – это риск>>

Цены на «вторичку» снижаются

Фото - © Adobe Stock

Если вторичный рынок жилья перетянул на себя спрос, то что происходит с ценами на квартиры в этом сегменте?

По оценке аналитиков ПСБ, в октябре количество зарегистрированных в Москве договоров купли-продажи жилья выросло на 11% по сравнению с сентябрем, но снизилось на 22,5% по сравнению с прошлым годом.

Улучшают ситуацию цены на вторичном рынке недвижимости, которые продолжают снижаться и, по данным ИРН, в октябре упали еще на 0,8%.

Цены на квартиры продолжат снижаться за счет слабого спроса и высокого уровня ипотечных ставок. Аналитики ПСБ ожидают, что до конца года снижение цен на вторичном рынке недвижимости составит 3-4%.

По данным экспертов «Домклик», в октябре в Москве и Санкт-Петербурге стоимость квартир на вторичном рынке упала на 2,7 и 2,3% соответственно.

«На московском рынке вторичной недвижимости впервые за последние четыре месяца стоимость квадратного метра снизилась. При этом аномального притока новых предложений, как весной, не наблюдается. Мы видим, что поведение продавцов изменилось. Если раньше они были склонны завышать стоимость объекта в объявлении, рассчитывая на увеличение спроса во втором полугодии, то сейчас чаще идут на уступки», – комментирует Мария Ромчанова.

Для Москвы 2,7% – наиболее значительное изменение цены со второго квартала этого года. В последний раз стоимость квадратного метра опускалась в июне – на 11%. Причина – сокращение спроса из-за высоких ставок по ипотеке, отмечают аналитики «Домклик» (о каком именно снижении идет речь, в исследовании не уточняется).

Российский миллиардер из списка Forbes: «Ипотека сейчас – это петля на шее»>>

Льготная ипотека идет на спад

Фото - © Adobe Stock

На фоне общего снижения интереса к первичной недвижимости доля сделок по льготным ипотечным программам в РФ также снижается: по сравнению с сентябрем – на 3,3% до 24,6% (ниже, чем в январе этого года – тогда было около 26%).

Аналитики «Домклик» отмечают, что снижение доли сделок по льготной ипотеке фиксируется и в большинстве крупнейших регионов РФ. Причем сильнее всего доля снизилась в таких активных регионах, как Москва (-8,1%), Московская область (-7,2%) и Краснодарский край (-5,6%).

«Анализ ипотечных сделок за октябрь показывает, что программа "Господдержка" по-прежнему является доминирующей по отношению к другим льготным программам – доля сделок по ней составляет 15,9%. Также популярностью пользуется программа "Семейная ипотека": доля сделок по ней по отношению к общему количеству ипотечных сделок по стране составляет 6,4%», – констатируют в «Домклик».

Меньший спрос фиксируется на программы «Дальневосточная ипотека», «IT-ипотека», «Сельская ипотека». По итогам октября доли сделок по этим программам в целом по России – 2,1%, 0,3% и 0,8% соответственно.

На этом фоне 16 ноября заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что действие ипотечной госпрограммы на новостройки в России завершится 31 декабря 2022 года.

«Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря», – сказал Моисеев.

Минфин не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек, цитируют СМИ слова чиновника.

Льготная ипотека — 2022: условия, стоит ли брать>>