Кризис на рынке недвижимости: рискованно ли совершать сделки и на что обращать внимание

На рынке недвижимости в России в этом году наблюдаются во многом беспрецедентные показатели. Множество факторов привели к тому, что цены как на вторичное, так и первичное жилье упали. Обозреватель РИАМО узнала мнения экспертов о том, стоит ли сегодня продавать или покупать квартиру и какие риски при этом нужно иметь в виду.

Релокация россиян и падение цен

По мнению экспертов, сейчас рынок недвижимости тормозят различные факторы, которые в целом вызывают снижение цен. Один из них – частичная мобилизация, которая вызвала волну миграций. Из-за того, что люди за рубежом торопятся обосноваться на новом месте и выручить деньги за свою недвижимость в России, они готовы торговаться и уступать.

По словам основателя инвестиционно-строительной компании «Инрейт» Кирилла Кудинова, начало мобилизации и массовый отток россиян привел к существенному увеличению предложения на вторичном рынке жилья. В зависимости от региона, количество квартир в продаже увеличилось от 30 до 60%. При этом нестабильность и неопределенность в будущем, которую чувствуют граждане, по словам эксперта, приводит к существенному снижению спроса: количество сделок уменьшилось примерно на треть в сравнении с 2021 годом.

Эти причины – падение продаж и рост числа предложений – ведут к снижению цен на вторичном рынке. Скидки могут достигать 20%, а в некоторых случаях покупатель может поторговаться и за большее понижение цены. Особенно это касается регионов, поскольку, как отмечают специалисты, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге цены на «вторичку» снижают незначительно. Так, по оценке ЦИАН, за третий квартал 2022 года средняя стоимость одного квадратного метра в столице снизилась на 1,9%, а в октябре упала еще на 0,8%.

При этом возросло число квартир, которые продаются с пометкой «срочно»: к ноябрю их количество составило 12,5 тысяч. Это максимум за всю историю подобной статистики, пишет ЦИАН. С марта 2022 года показатель вырос на 85%, при этом общее число объявлений увеличилось лишь на 29%. К началу ноября доля объявлений о срочной продаже достигла двухлетнего максимума – 4% всего предложения в базе ЦИАН.

Основная нагрузка ложится на клиента: почему ипотека с нулевым взносом – это риск>>

Покупать выгодно, а продавать – нет

Снижение цен сделало приобретение квартиры сегодня выгоднее, чем это было в феврале, полагают эксперты. Если улучшение жилищных условий необходимо, а покупка запланирована, то стоит искать релевантные варианты и заключать сделку, считает Сергей Кропанев, заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо».

«В свете последних событий мы видим, что "лучшие времена" сложно предугадать, тем более в условиях неопределенности. На рынок недвижимости влияет совокупность различных факторов, поэтому делать прогнозы довольно трудно. Вспомним пандемию, когда многие люди отказывались от покупки недвижимости, а впоследствии цены значительно выросли», – говорит эксперт.

А вот что касается продажи, то спецалисты не советуют торопиться без серьезных на то причин. Их аргументы связаны все с теми же факторами: высокий спрос может затянуть поиск покупателя, а цена, которую придется снижать, окажется не привлекательной для продавца.

«Здесь надо быть готовым к более длительному сроку продажи и существенному торгу. Рассчитывать на быструю сделку по хорошей цене сейчас не приходится. Поэтому, если нет острой потребности продать эту квартиру именно сейчас, лучше немного повременить, сдав объект недвижимости в аренду. После нормализации геополитической ситуации жилье продолжит дорожать», – считает Кирилл Кудинов.

Продать и за кордон: как мобилизация повлияла на вторичный рынок недвижимости>>

Пассивный доход от инвестирования

Для тех, кто рассматривает покупку квартиры в качестве вложения средств, сейчас также подходящее время, считают эксперты. Это вложение поможет не только сохранить, но и приумножить средства: на длительном временном отрезке квадратные метры всегда прибавляют в цене, объясняет Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва».

Недвижимость к тому же является безопасным активом. В нестабильные времена хранить деньги в рублях или валюте может быть рискованно, а стоимость на жилье стабильно растет вопреки экономическим скачкам.

Так, по данным irn.ru, рост стоимости квадратного метра в столице за последние 10 лет вырос на 84,6%.

Пассивный доход можно получать, сдавая жилье в аренду. Что касается инструмента инвестирования, тут, по словам директора офиса TrendAgent Полины Пустынцевой, важно понимать, что сроки для приумножения капитала увеличились и вместо 6-12 месяцев, как это было последние несколько лет, они могут составлять до двух лет.

«Это связано с высокими ценами на недвижимость, перегревом рынка, экономической нестабильностью, снизившейся покупательской способностью. Учитывая эти факторы, высока вероятность того, что темпы роста на жилую недвижимость восстановятся через 3-5 лет. Хотя возможна ситуация, когда уже через год все будет хорошо и будет интересно использовать недвижимость как инструмент инвестирования», – делится Пустынцева и добавляет, что сейчас достаточно сложно прогнозировать перспективы рынка.

Тем не менее, тем, кто вкладывает средства в жилье с целью инвестирования, специалисты рекомендуют выбирать бюджетные варианты, а не элитные. Есть вероятность, что спрос на квартиры и дома премиум-сегмента будет падать.

Квартирный вопрос: стоит ли брать ипотеку и продавать жилье в условиях санкций>>

Жилье в новостройках: плюсы и минусы

Недавнее исследование ЦИАН показало снижение стоимости жилья в новостройках в Московском регионе на 1,5% за октябрь 2022 года. Падение цен стало рекордным за всю историю наблюдений. При этом в столице «квадрат» подешевел на 1,7%, а в Подмосковье – на 1,3%, говорится в исследовании аналитиков.

Снижение цен, как и в случае со вторичным жильем, вызвано падением спроса. Застройщикам приходится предоставлять скидки и устанавливать более низкие цены в новых домах, пояснили исследователи.

По словам Сергея Кропанева, в марте 2022 года из-за неприспособленности рынка к санкциям порядка 40% строительных компаний начали замораживать проекты. Наиболее чувствительны к ситуации оказались, по его словам, проекты на старте строительства и ориентированные на импортные материалы.

«Однако сегодня количество выводов новых объектов растет. В августе, например, на рынок было выведено 335 объектов, что на 1,2% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Кроме того, впервые с пандемии 2020 года в России на стадии строительства находится более 100 миллионов квадратных метров жилья. Безусловно, повлияли господдержка строительной отрасли, а также льготная ипотечная ставка. Кроме того, застройщики постепенно приспособились к "новой реальности", смогли решить вопросы с дефицитом строительных материалов, логистикой, западными технологиями и нехваткой рабочей силы. Особенно это касается крупных девелоперов», – сообщает эксперт.

Проблемные объекты среди строящихся домов в настоящее время имеются, но их число в Москве невелико. Как утверждает Дмитрий Железнов, 55 проблемных домов на весь мегаполис – «совсем не пугающий показатель, а предпосылок для массовой "консервации" нет, поскольку уже несколько лет стройки защищены проектным финансированием».

Если покупатели делают свой выбор в пользу жилья в новостройке или еще строящемся объекте, эксперты настоятельно рекомендуют первым делом знакомиться с репутацией застройщика. Это правило – на все времена, включая кризисные.

«Когда в 2020 году начался переход застройщиков на работу по договорам долевого участия с использованием эскроу-счетов, он отсеял с рынка финансово неустойчивые компании, работающие в отрасли. Кроме того, государство взяло на себя гарантии перед дольщиками, поэтому риск столкнуться с недостроенным объектом снизился. Но в марте 2022 года государство поддержало отрасль, введя мораторий на выплату неустоек за срыв сроков сдачи объектов, и это важно учитывать. Поэтому при выборе объекта правило, что нужно обращать пристальное внимание на репутацию застройщика, реализованные проекты и отзывы жильцов, не потеряло свой актуальности», – заключает Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент».

Низкий процент, но высокие риски: стоит ли брать «льготную ипотеку от застройщика»>>