Траншевая ипотека: что это такое, как выплачивается, в чем ее плюсы и минусы

04 марта 2024 15:16

Фото - © Adobe Stock

Кому и зачем нужна траншевая ипотека, на каких условиях она выдается и почему Центробанк считает ее рискованной, читайте в материале РИАМО.

Что такое траншевая ипотека и как она выплачивается

Фото - © Freepik

Траншевая ипотека – это кредит на покупку первичного жилья, при котором оплата производится несколькими частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш выплачивается сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), а второй – после ввода дома в эксплуатацию. Количество траншей и даты их внесения определяются конкретным договором.

Траншевая ипотека интересна для тех, кто арендует жилье до момента сдачи строящегося объекта, а также для тех, кто приобретает его в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи после сдачи в эксплуатацию. Цель траншевой ипотеки – облегчить финансовую нагрузку заемщику.

Схема траншевой ипотеки выглядит примерно следующим образом:

заемщик заключает с застройщиком ДДУ и оформляет ипотеку;
далее заемщик вносит первоначальный взнос;
банк переводит застройщику первый транш (до 20-30%);
заемщик погашает проценты по первому траншу;
после ввода дома в эксплуатацию банк перечисляет остаток суммы застройщику;
с этого момента заемщик погашает всю сумму кредита, а сумма ежемесячного платежа увеличивается.

Максимальный срок получения всех траншей по условиям банка – 36 месяцев с момента выдачи первой части ипотечного кредита.

Как получить траншевую ипотеку в 2024 году: условия

Фото - © Пресс-служба Министерства жилищной политики Московской области

Подать целевую заявку в банк на траншевую ипотеку не получится, поскольку одобрение на ее оформление дает сам застройщик. Узнать о возможности получения траншевой ипотеки можно у представителя застройщика, у которого планируется покупка квартиры.

Если заявка на ипотеку подана заемщиком самостоятельно, но позднее он договорился с застройщиком на оплату траншами, то девелопер должен уведомить об этом банк.

Плюсы траншевой ипотеки

Фото - © Freepik

Доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова выделяет следующие плюсы траншевой ипотеки:

возможность снизить размер платежей в процессе строительства объекта недвижимости;
возможность совмещать ипотеку с арендными платежами;
сокращение размера переплаты за кредитные средства;
переход на полный ипотечный платеж к моменту выдачи последнего транша;
фиксация условий ипотеки на момент первого транша;
банк не проводит повторную проверку заемщика на момент выдачи второго и последующего траншей;
возможность сочетать с некоторыми видами льготной ипотеки (подробности нужно уточнять в конкретном банке).

Минусы траншевой ипотеки

Минусы траншевой ипотеки, по словам Борисовой, следующие:

повышенный первоначальный взнос;
отсутствие возможности досрочного погашения первого и второго траншей;
оформление страховки жизни и здоровья заемщика на общую сумму ипотечного кредита;
выдача следующего транша только при отсутствии задолженности по предыдущему траншу;
при использовании кредита траншами застройщики крайне неохотно предоставляют собственные скидки;
не все банки и застройщики одобряют выдачу траншевой ипотеки.

Почему Центробанк считает траншевую ипотеку рискованной

Банк России относится к траншевой ипотеке настороженно и видит в ней инструмент, способный дестабилизировать рынок недвижимости. На заседании 28 октября 2022 года глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина выделила три риска, связанных с траншевой ипотекой.

Во-первых, регулятор опасается роста стоимости жилья вследствие изменения механизма поступления средств на эскроу-счет при траншевой ипотеке. При традиционной схеме деньги сразу зачислялись на этот счет, что позволяло банкам давать застройщику кредиты под более низкий процент.

Если доля траншевых кредитов значительно увеличится, банки поднимут стоимость кредитов, а следовательно, эти затраты будут переложены на покупателя недвижимости, которая подорожает, считает Набиуллина.

Второй риск, который отметила глава ЦБ, – это возможное увеличение доли покупателей, приобретающих недвижимость в инвестиционных (часто спекулятивных) целях. Дело в том, что после сдачи дома в эксплуатацию такие объекты могут попасть на рынок недвижимости с целью реализации, и владельцы захотят получить прибыль с инвестиций за счет увеличения стоимости квартиры. Таким образом, может сформироваться так называемый «инвестиционный навес», усиливающий дисбаланс цен на вторичном и первичном рынках.

Третий риск, по мнению Набиуллиной, заключается в том, что банки могут начать вводить клиентов в заблуждение низкими размерами платежей по ипотеке, которые по факту будут такими исключительно при погашении первого транша. При получении второго и последующих траншей размеры выплат будут расти, а клиент на начальном этапе этого может не осознать. В результате количество просроченных кредитов может увеличиться, а вместе с ним и количество клиентов, нуждающихся в реструктуризации задолженности. Это может негативно сказаться на стабильности рынка.