Предварительно одобренная ипотека: вправе ли банки менять условия кредита

31 октября 2023 12:14

Фото - © Freepik

После очередного повышения учетной ставки ЦБ до 15% финансовые организации достаточно быстро скорректировали текущие условия ипотечного кредитования. Сейчас заявки принимают по ставке в пределах 15,5-16%, однако рынок ожидает дальнейшего увеличения процентов по кредитам. При этом текущие ставки банки стали активно применять и к ранее одобренным решениям. Почему это происходит и какие параметры могут измениться, читайте в материале РИАМО.

Что значит предварительное одобрение ипотеки

Фото - © Д. Гришкина/Пресс-служба мэра и правительства Москвы

Предварительное одобрение по ипотеке человек получает достаточно быстро – в течение одного дня. Оно дается на основании указанных им данных в анкете, которую потенциальный или действующий клиент отправляет в банк. Далее финансовая организация проверяет эти данные и принимает предварительное решение.

Если в заявке указаны актуальные данные – место работы, зарплата, финансовая нагрузка по другим кредитам и другая информация – то после предварительного одобрения человек может рассчитывать на выдачу кредита.

Важно знать, что предварительное одобрение ипотеки не является гарантией окончательной выдачи кредита.

Банки имеют право менять условия по предварительно одобренным ипотечным кредитам

Фото - © Илья Питалев/РИА Новости

По условиям предварительного одобрения сделки банки вправе отказать в выдаче ипотечного кредита или изменить предодобренные условия, а также провести дополнительную проверку платежеспособности заемщика перед выдачей кредита, объясняет эксперт, основатель сервиса по сопровождению сделок с недвижимостью Александр Землянко.

«В решении банка всегда указывается, что это лишь предварительное решение и не является обязательством финансовой организации выдать кредит на указанных условиях», – подчеркивает эксперт.

Банки могут менять сроки действия заявок на предодобренные ипотечные кредиты

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

По умолчанию предварительное одобрение банка на кредит действует три месяца. Есть банки, где срок решения увеличен до четырех месяцев. Но банк всегда может самостоятельно уменьшить этот срок, уведомив заемщика, напоминает Землянко.

«В условиях повышения ключевой ставки банки не могут держать ранее одобренную процентную ставку, поэтому они ограничивают срок ранее выданного решения до определенной даты. Например, уведомляют заемщика, что срок действия текущего решения ограничен двумя неделями. Если заемщик не успевает выйти на сделку и получить кредит в течение этого срока, то для него банк меняет ставку. При этом, как правило, банк еще и пересчитывает сумму кредита и может ее уменьшить. Сейчас по новым решениям банки сразу устанавливают сокращенный срок действия – например, один месяц», – объясняет эксперт.

Это вполне законно, и заемщик должен понимать такие риски, когда авансирует квартиру и готовится к сделке.

Изменения по условиям кредитов могут касаться разных параметров

Фото - © Пелагия Тихонова/РИАМО

Изменение в условиях кредитования может касаться не только процентной ставки, но и коррекции максимальной суммы кредита или первоначального взноса, говорит Землянко. В связи с увеличением ставки возрастает и сумма ежемесячного платежа.

«Если у заемщика был расчет максимальной суммы кредита из расчета его зарплаты, то при новой процентной ставке банк пересчитает сумму кредита в меньшую сторону, чтобы снизить кредитную нагрузку. Это может негативно повлиять на планирующуюся сделку, если заемщик уже готовится к ней по согласованной с продавцом цене», – отмечает эксперт.

Снижение суммы кредита потребует от заемщика привлечения дополнительных личных средств, т.е. ему придется увеличить первоначальный взнос. И будут ли у него на это средства – это вопрос.

Банк также может отдельно потребовать увеличить первоначальный взнос для минимизации собственных рисков.

«В момент, когда стоимость квартир высокая, есть риск последующего снижения цен, а при ухудшении платежеспособности заемщика, вероятно, будет принято решение о реализации заложенного имущества, и банку важно, чтобы с учетом дисконта денег с продажи было достаточно для погашения кредита», – объясняет эксперт.

Исходя из практики, можно сказать, что заемщики выходят на сделки по скорректированным решениям примерно в 30% случаях. При этом Землянко отмечает, что этот процент будет расти, т.к. многие заемщики успели получить кредиты еще до повышения процентных ставок.

Многие заемщики соглашаются на ухудшение условий ипотечного договора

Пересмотры банками условий по ипотечным кредитным договорам или вовсе отказы по ним, к сожалению, правомерны с юридической точки зрения, констатирует доцент департамента экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин. Одобрение банком ипотечного кредита – это только формальность, которая не является юридически значимой, окончательной офертой по сделке. До заключения кредитного договора, где стоят подписи сторон, все остальное – предварительные договоренности.

«Отказы происходят, но не часто. Пересмотры банками условий ипотечных кредитов участились», – констатирует экономист.

Дело в том, что по кредитным договорам, предварительно одобренным банками до повышения ключевой ставки ЦБ, зачастую происходит следующая ситуация, объясняет эксперт. За несколько дней до даты выдачи ипотечного кредита, к которой обычно приурочена сделка купли-продажи объекта недвижимости, банк сообщает заемщику (телефонным звонком либо по СМС) о том, что произошел пересмотр процентных ставок, и об изменении условий кредитования (и таких случаев немало), и предлагает либо продолжить общение и перейти к заключению кредитного договора уже на новых условиях, либо отказаться от выдачи кредита.

«Поскольку повышение ставки весьма незначительное и составляет около 1-1,5 %, то повышение суммы ежемесячного платежа составляет около 3-5 тысяч рублей, поэтому многие заемщики соглашаются на это по сути ухудшение условий договора, т.к. многие этапы согласований пройдены – особенно в случае альтернативной сделки, которая готовилась несколько месяцев», – отмечает Морковкин.

Банки стремятся отсеивать «ипотечных мечтателей»

Фото - © РИАМО

Банки анонсировали повышение с 10 ноября процентных ставок по одобренным ипотечным заявкам. Поэтому те, кто не успеет заключить договор, попадает под повышенные ставки. Финансовые организации пеняют, что такая ситуация сложилась из-за условий, которые диктует ЦБ, ведь у них есть формула процентной ставки по кредиту: ключевая ставка + маржа банка, объясняет эксперт Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова Елена Колосова.

По ее мнению, пока это не носит массовый характер, так как, с одной стороны, банки боятся потерять клиентов. Поэтому они до сих пор допускают сделки при недостаточности первоначального взноса. С другой стороны, повышение первоначального взноса – это заградительный барьер от «ипотечных мечтателей». Так называют тех людей, которые неспособны реально оценить свои силы и возможности по выплате ипотечных кредитов. А поскольку процедура изъятия имущества сейчас сложная, банки пытаются отсеять таких клиентов, чтобы снизить свои риски, объясняет Колосова.