Жилье в трейд‑ин: как «обменять» старую квартиру на новую
Программа трейд-ин позволяет покупателю «обменять» старый товар на новый. По такой схеме давно приобретают автомобили, смартфоны, бытовую технику и даже промышленное оборудование. А для граждан, присматривающих недвижимость, такая система может стать спасением, ведь свободных миллионов у многих просто нет. Как приобрести жилье в трейд-ин и какие особенности есть у подобных сделок, обозревателю РИАМО рассказали эксперты.
Преимущества и выгоды
Трейд-ин представляет собой способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. При этом в рамках схемы между сторонами заключают два договора: по первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу своего жилья, по второму — за вырученные средства и доплату застройщик продает клиенту новую квартиру.
В конце 2019 года в Москве было чуть более 60 объектов, которые можно было купить по схеме трейд-ин, а в 2020-2021 годах их стало примерно вдвое больше, отмечает пресс-служба крупного девелопера «Группа ЛСР».
«Почему это удобно? В нашем случае вся коммуникация происходит по принципу одного окна, то есть все необходимые вопросы клиенту помогает решить один специалист за один визит в офис. Все делается быстро», — рассказали в компании.
Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет», считает, что преимущества услуги — в экономии времени, финансовой выгоде и прозрачности сделки.
«Покупая квартиру по программе трейд-ин, клиент освобождает себя от необходимости самостоятельно искать покупателя на старую квартиру и добросовестного риелтора, а также от выездов на показы», — добавляет Анастасия.
Светлана Бирина, директор по продажам группы компаний ФСК, полагает, что трейд-ин интересен прежде всего тем, что сделка занимает лишь несколько дней: при продаже на обычных условиях процедура может затянуться на несколько месяцев, и клиент может потерять изрядную сумму на подорожании квадратных метров в новостройке. По словам эксперта, сегодня старое жилье выкупают практически по рыночной стоимости, что тоже привлекает клиентов к приобретению квартир в трейд-ин.
Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости>>
Дополнительные расходы
Сегодня почти каждый крупный застройщик имеет в своем штате отдел, занимающийся именно сделками по программе трейд-ин. Для покупателей разрабатывают одну, а иногда и несколько схем «обмена» старой квартиры на новую. У каждого девелопера — свой набор условий и этапов сделки, а иногда и поощрительных скидок.
Клиентам группы «Самолет», как рассказала Анастасия Горбунь, доступны шесть вариантов программы трейд-ин. Новую квартиру можно купить, отдав недвижимость в Москве, Московской области и еще 150 городах России. Часть программ предполагает доплату, например, если речь идет о приобретении квартиры с большей площадью. По некоторым программам есть небольшая комиссия, которую взимают по факту сделки после продажи старой квартиры. А вот подбирают программу клиентам бесплатно.
Покупатель может понести и некие дополнительные расходы в процессе обмена квартир. Например, его могут попросить оплатить регистрацию договора долевого участия в процессе покупки квартиры в новостройке. «Также может понадобиться оплатить договор с партнерами (агентствами недвижимости) во время продажи старой квартиры», — добавляет эксперт «Группы ЛСР». Однако застройщик может предложить клиенту выгодные условия: например, снизить стоимость услуг агентств недвижимости с типичных для Москвы 2-3% до 1,5% от суммы сделки.
Стоит отметить, что некоторые девелоперы приобретают старые квартиры за собственные средства, не тратя время на поиск покупателей. В таком случае клиент получает дополнительные преимущества: сделка проходит быстро, а покупателя никто не заставит срочно освободить проданную жилплощадь. Например, в ГК ФСК, как сообщает Светлана Бирина, практикуется выкуп жилья с проживанием как один из видов трейд-ин. Это значит, что клиент может жить в своей старой квартире до тех пор, пока не получит ключи от новой.
Эксперт «Группы ЛСР» сообщает, что подобный подход возможен и в их компании: «Иногда мы идем навстречу клиенту и решаем вопрос так, чтобы людям не пришлось покидать квартиру, тем более, что зачастую это единственное жилье. Все всегда решается индивидуально».
Впрочем, эта практика пока еще не распространена повсеместно: зачастую людям после продажи старой недвижимости все-таки приходится с нее съезжать и дожидаться сдачи нового дома у родственников либо в съемном жилье, и эту статью расходов тоже нужно предусмотреть.
Как купить квартиру ниже рыночной стоимости в Москве>>
Как работает трейд-ин
Процесс заключения сделки у каждого девелопера проходит по-разному.
В компании «Группа ЛСР» клиент после обращения в офис продаж с запросом о совершении сделки по трейд-ин должен внести на счет застройщика обязательный первый взнос: его размер может составить от 5% до 25% от стоимости новой квартиры. Затем выбранную покупателем недвижимость бронируют на время оценки старой квартиры и заключения договора с агентством недвижимости. Далее оформляют договор долевого участия на жилье в новостройке и передают его на регистрацию в Росреестр. Затем агентство недвижимости реализует старую квартиру, а денежные средства поступают девелоперу в счет приобретения нового жилья.
«Компания «замораживает» цену новой квартиры, а также оформляет и регистрирует договор долевого участия прямо в день обращения», — подчеркивает эксперт «Группы ЛСР».
В ГК «Самолет», отмечает Анастасия Горбунь, клиенты могут подать заявку на трейд-ин на сайте или в офисе продаж. После заключения сделки застройщик бронирует выбранную покупателем квартиру в новостройке и фиксирует цену. Затем по плану — оценка старой квартиры, согласование стоимости и дальнейшая реализация (продажа или перерегистрация права собственности, если старая квартира располагается в строящемся доме). И уже после того, как покупку оформят, происходит регистрация права собственности на новую квартиру.
А в ГК ФСК есть возможность заключить агентский договор, согласно которому компания обязуется реализовать жилье в указанные сроки — в итоге сделка проходит по «взаимозачету».
«Полученные средства направляют в зачет новой, приобретаемой клиентом квартиры. Выгода клиента в том, что при такой сделке он может зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на три месяца, пока продается квартира», — поясняет Светлана Бирина.
Стоит отметить, что некоторые застройщики предлагают просто забронировать квартиру без заморозки ее стоимости. Таким образом они стимулируют покупателя продать старое жилье быстрее, зачастую по заниженной стоимости, пока новостройка не выросла в цене. Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить, будет ли застройщик фиксировать цену квартиры в новостройке, или в его планы входит только бронирование жилья.
Как приватизировать или деприватизировать квартиру>>
«Нехорошие» квартиры
Изрядная доля старых квартир, участвующих в трейд-ин, имеет свои недостатки — как мелкие, так и серьезные. Например, в помещении может быть «бабушкин» ремонт: в такой квартире придется менять и пол, и сантехнику, а в идеале — обновлять и стены, и потолок, и электрику. Также в рамках трейд-ин реализуют квартиры с долгами по ЖКУ или находящиеся в ипотеке. В квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, у жилья может быть несколько собственников, оно может быть приобретено с использованием материнского капитала — словом, не все квартиры одинаково легко продать.
Каждый девелопер по-своему оценивает квартиры по программе трейд-ин. В ГК ФСК, например, к ликвидности квартир подходят довольно строго.
«Как правило, в программе не участвует жилье, которое находится дальше 30 километров от МКАД. Мы не выкупаем комнаты, доли, а также квартиры с юридическими проблемами. Отказ может быть и по ветхому жилью. Также не рассматриваем в рамках программы земельные участки, дома или таунхаусы», — поясняет Светлана Бирина.
Другие застройщики, напротив, готовы к решению всевозможных проблем клиента. Анастасия Горбунь отмечает, что для сделки про трейд-ин в ГК «Самолет» рассматривают практически любые квартиры, в том числе на первых этажах или в строящихся домах.
«Что касается дисконта, то он зависит от ликвидности, а его размер составляет до 10%. Возможен вариант, при котором часть средств при выкупе квартиры идет в погашение ипотечного кредита, оставшаяся часть — на покупку новой квартиры. В случае с материнским капиталом необходимо получить разрешение органов опеки, так как использование маткапитала накладывает определенные обязательства», — добавляет эксперт.
С тем, что малоликвидные квартиры существуют, соглашается и представитель пресс-службы «Группы ЛСР». С трудом находят покупателя, например, большие по площади квартиры, на их продажу может уйти больше времени. Также сложности могут возникнуть, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, либо у квартиры сразу несколько собственников, либо недвижимость передается в наследство по завещанию. А вот в случае с ипотекой или долгами по ЖКУ проблем меньше всего: требуется просто погасить долг.
Словом, ситуации бывают самые разные, но желающим купить квартиру в новостройке не стоит отчаиваться. Почти на каждый из приведенных проблемных случаев у специалистов отделов трейд-ин есть отработанный сценарий.
«Существуют, впрочем, и основания для отказа в сделке по программе трейд-ин. Такими факторами могут стать юридические риски, например, арест на квартиру», — добавляет эксперт ГК «Самолет».
В таких ситуациях имеет смысл решить сначала юридические вопросы, а потом уже заниматься вопросом приобретения жилья.