Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья

В конце 2020 года в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), или так называемый «закон о всероссийской реновации». Предполагается, что, в первую очередь, он усовершенствует механизмы расселения аварийного и ветхого жилья. Однако новый закон уже вызвал немало опасений и критики. В чем суть нового законодательства и что принесет «всероссийская реновация» собственниками недвижимости, РИАМО рассказали эксперты.

Всероссийская реновация

Как объясняет юрист Максим Титов, цели нового закона следующие: обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды. Его смысл – в создании нового, более быстрого алгоритма расселения граждан из аварийного и ветхого жилья с возможностью компенсации его рыночной стоимости. Кроме того, достаточно большие полномочия предоставлены субъектам РФ, которые, в частности, теперь смогут привлекать частные инвестиции.

В связи с этим был внесен ряд изменений в Земельный, Жилищный и Градостроительный Кодексы РФ.

Между тем, эксперты отмечают, что подобные программы реализовались и ранее: это реновация в Москве, изъятие земельных участков и объектов недвижимости при проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году и ЧМ по футболу FIFA в 2018-м, переселение граждан для застройки территории Новой Москвы.

Узнайте, попал ли ваш дом в программу реновации>>

Что значит «комплексное развитие территорий»

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это совокупность мер, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений и городских округов.

КРТ реализуется путем освоения уже застроенных и свободных земель, как с жилой, так и нежилой застройкой, в том числе с привлечением частных инвесторов-застройщиков.

Что касается выбора территории, то решение о ее «комплексном развитии» будут принимать региональные или муниципальные органы власти. По словам юриста Европейской юридической службы Ольги Гусевой, те же региональные власти устанавливают критерии, согласно которым дома будут подлежать сносу в рамках КРТ.

Так, по новому закону могут снести: дома с высокой степенью износа (параметры и степень износа будут определяться каждым регионом самостоятельно – будет установлен норматив износа по региону); дома, построенные «в период индустриального домостроения по типовым проектам»; дома, в которых нет тех или иных централизованных инженерных систем; дома, в которых нерентабельно проводить капремонт (при превышении установленного регионом «норматива стоимости капитального ремонта»).

Гусева добавила, что в КРТ могут быть включены дома, которые не соответствуют данным критериям, но находятся в зоне развития территории.

По ее словам, собственники земельных участков или частных домов также смогут войти в программу по своей инициативе.

Ловим «знаки» от властей и не переклеиваем обои – как живут москвичи в ожидании реновации>>

Как дом попадает в программу

Сначала решение о комплексном развитии территории принимают региональные или муниципальные власти. Далее судьбу многоквартирного дома (МКД) решает общее собрание собственников (ОСС).

Для включения дома в программу КРТ необходимо провести общее собрание собственников. Собрание считается состоявшимся, если в нем примут участие более половины собственников или их представителей. Для принятия решения о включении в программу необходимо, чтобы за это проголосовали две трети собственников, а не только участников собрания. При этом, если в течение установленного региональной властью срока (месяц) собрание так и не будет проведено, дом автоматически включается в программу и подлежит сносу.

Для исключения МКД из программы за это должно быть отдано не менее трети голосов собственников жилых помещений или их представителей от общего числа голосов собственников.

Если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения или городского округа, необходимо также провести публичные слушания и (или) общественные обсуждения по проектам.

Правила приемки квартир по программе реновации в Москве>>

Компенсация или новое жилье

Согласно закону, собственникам жилых помещений будет возмещаться рыночная стоимость жилья, стоимость общего имущества в МКД, в том числе земельного участка, на котором находится дом, а также убытки, причиненные в связи с изъятием, рассчитанные на день, предшествующий решению о КРТ.

По мнению юриста Ольги Гусевой, этих денег на покупку аналогичной изымаемой квартиры в том же самом районе и с аналогичным количеством комнат, скорее всего, не хватит, исходя из практики выселения из аварийного жилого фонда по 32 ЖК РФ.

Собственники также смогут написать заявление и получить «жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения».

Итак, при выселении собственников по новой программе они могут получить компенсацию за жилое помещение либо новое жилье. Как отмечает Ольга Гусева, здесь важно, какое жилье предложат взамен – равноценное или равнозначное.

Равноценное жилье – это помещение той же стоимости, однако стоимость квартиры в аварийном или старом доме едва ли будет высокой. Следовательно, может быть предоставлена более маленькая квартира с меньшим количеством комнат. Равнозначное же жилое помещение – это, например, квартира, состоящая из того же количества комнат и такой же площади, объясняет эксперт.

При этом по программе предполагается выдача равноценного жилья, и только если это будет специально предусмотрено в конкретном регионе – предоставят равнозначное

Нанимателям квартир по договору соцнайма взамен освобождаемого жилого помещения выдается другое, также по соцнайму. Общая площадь, жилая площадь и количество комнат в новой квартире не должно быть меньше, чем в старой. По заявлению новое жилье может быть передано в собственность, а вот денежной компенсации в данном случае не предусмотрено.

Наконец, нежилые коммерческие помещения, в сносимых объектах, например, расположенные на первых этажах домов, будут изъяты у собственников с предварительным денежным возмещением.

Чем рискуют собственники

Основным риском для граждан является норма закона, позволяющая только органам власти региона определять параметры и критерии износа жилого дома, требуемые для решения о сносе, считает адвокат, член Ассоциации юристов России Ольга Евстропова.

Если ранее, согласно Земельному Кодексу РФ, изъятие земель было возможно исключительно для государственных нужд для размещения объектов федерального регионального или муниципального значения, то теперь появилась возможность изымать земельные участки под предлогом КРТ и сносить любые расположенные на них объекты.

К тому же, предоставление равнозначного жилья в том же районе, поселении или городском округе, где расположен подлежащий сносу дом, не является обязательным условием. Кроме того, под равнозначным понимается лишь соответствие жилого помещения по общей жилой площади и количеству комнат. Таким образом, по новому закону у граждан нет гарантий того, что их не переселят в неблагоустроенный район с неразвитой инфраструктурой или даже в старый дом, предостерегает юрист.

По мнению Евстроповой, из-за недостаточно проработанных норм закона, касающихся процесса согласования решения о сносе дома, права собственников квартир могут быть ущемлены. Как отмечает юрист, судьба квартиры, принадлежащей жильцу на основе права собственности, теперь зависит от ОСС, а не от самого собственника. Если большинством жильцов дома будет принято решение о сносе, несогласные не смогут сохранить свое имущество. При этом оспорить решение ОСС достаточно проблематично.

Что касается денежной компенсации, то она может быть неравноценной рыночной стоимости квартиры, так как ее размер будет определяться на дату принятия решения органами власти, а не на дату сноса дома. К тому же, существует риск, что регионы будут занижать стоимость сносимого жилья, предостерегает Ольга Гусева.

При этом исключить свой дом из КРТ может быть непросто. Так, по мнению Гусевой, в течение месяца можно не успеть реализовать право на проведение общего собрания собственников МКД с участием не менее чем половины собственников.

Наконец, если собственник отказывается заключить договор о застройщиком или региональным субъектом (а именно им переходят права на изымаемое жилье) на квартиру, находящуюся в доме под снос, в течение 45 дней с момента получения уведомления, то он может быть выселен принудительно в судебном порядке.

Чтобы уменьшить риски, Ольга Евстропова советует постоянно следить, не попал ли ваш дом под снос. В случае несогласия с решением органов власти жильцы вправе потребовать исключения своего дома из программы КРТ, но только «до дня утверждения документации по планировке территории», отмечает юрист.

Кроме того, чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит внимательно читать все уведомления от чиновников, заглядывать на официальные сайты местных властей и изучать объявления на информационных стендах администрации округа или района.

Волна негатива и плюсы программы

Пока рано говорить о том, как будет реализована новая программа реновации, в какие сроки и какие механизмы на практике могут дать сбой. Однако, несмотря на все страхи и опасения, не все эксперты настроены пессимистично.

По мнению юриста Максима Титова, закон не ставит под удар право на частную собственность, ведь собственники и наниматели квартир самостоятельно принимают решение о включении своего дома в программу КРТ. Предполагается, что в результате обновится жилищный фонд и будет обеспечен новый комфортный уровень городской среды.

В свою очередь, Андрей Большаков, юрист компании «Bolshakov&Partners», основываясь на опыте московской реновации, ожидает волну негатива и критики нового закона. Но, по его мнению, она сойдет на нет, когда граждане увидят возможность получить жилье лучшего качества.

Закон также даст мощный импульс для развития как строительной отрасли, так и экономики в целом. Девелоперы получили инструменты для увеличения объемов строительства, что обеспечит наличие рабочих мест и рост налоговых платежей, добавил эксперт.