Слезы на лицах девелоперов: что происходит с ценами на новостройки

Что происходит на рынке первичной недвижимости в настоящее время и действительно ли цены на жилье начали снижаться, читайте в материале РИАМО.

В последнее время некоторые СМИ, ссылаясь на сервисы недвижимости, писали о снижении цен на новостройки. Ранее, еще в конце 2024 года, в Минстрое ожидали корректировки цен на новостройки в сторону снижения: причина заключалась в большом количестве нераспроданного жилья, из-за чего якобы строительные компании вынуждены будут делать скидки. Однако на дворе середина 2025 года, а ситуация со снижением цен на первичку совсем неоднозначна.

На рынке новостроек все плохо

Фото - © РИАМО, Александр Кожохин

На рынке новостроек ключевая ставка ЦБ не играет существенной роли, поскольку существуют льготные ипотечные программы и доля сделок по льготным программам кредитования в ряде случаев достигла уже 90% от общей массы, отмечает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

При этом за 2024 год в 8 раз выросло количество сделок по покупке новостроек в рассрочку.

«Вроде бы все хорошо, льготная ипотека работает, рассрочка есть – покупай новостройки и живи спокойно. Но не все так гладко», — говорит эксперт.

По его мнению, прошлый год наложил на рынок строительства свой мощный отпечаток. Отмена самой популярной программы кредитования «ипотека с государственной поддержкой», урезание программ «семейная ипотека» и «ипотека для сотрудников ИТ-компаний», снижение компенсации банкам со стороны государства за выдачу льготных ипотек, введение рядом крупных банков комиссий для застройщиков для доступа к льготной ипотеке и другие не самые приятные «мелочи» оказали на рынок весьма негативное воздействие.

«В итоге особые пессимисты кричали о том, что мы увидим падение цен на новостройки чуть ли не на 50-60%, только эти "эксперты" не учли кое-что другое. Рост стоимости строительных материалов и рабочей силы, рост банковских ставок по проектному финансированию для застройщиков (девелоперы в основном строят на кредитные деньги). А в итоге — на рынке все плохо. В ряде случаев цены на строящиеся новостройки в одном ЖК могли быть выше цен на уже сданные новостройки в этом же жилом комплексе», — комментирует руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

Цены на новостройки и их динамика сейчас — ничто иное как разгребание последствий 2024 года, уверен Чурилов.

Затоваренность рынка первичной недвижимости: продажи не идут, а цены снижать нельзя

Фото - © Недвижимость в Москве/Медиасток.рф

Конечно, помимо указанных выше причин, еще большую роль играет затоваренность рынка. Такие факторы, как большая конкуренция среди застройщиков, существенное число новых площадок под строительство и постоянное появление объектов в последние годы, привели к тому, что сейчас на рынке много нераспроданных новостроек.

«Есть застройщики, которые хватаются за голову, так как продажи не идут, а цену снижать нельзя, так как будет убыток. Вот и ждут ввод в эксплуатацию, чтобы уже продавать готовые квартиры, они обычно быстрее расходятся. Но цены при этом снижать не стремятся», — комментирует Чурилов.

Застройщики отказываются от новых проектов и дают большие скидки на «залежалый товар»

Фото - © Adobe Stock

Интересно, что сейчас застройщики массово отказываются от новых площадок и проектов.  Это означает, что через пару-тройку лет цены на новостройки будут расти значительными темпами, так как ситуация стабилизируется, а предложений на рынке окажется мало, и низкая конкуренция приведет к росту цен, поясняет Чурилов.

«Многие застройщики дают значительные скидки на "залежалый товар". Но не надо думать, что скидки распространяются на все. Ликвидные однушки и двушки всегда будут в ходу. Скидки обычно дают на те объемы, которые нужно продать срочно или которые уже долго не продаются», — говорит эксперт.

Также, по его мнению, в ценовой политике в настоящее время учитывается фактор сезонности: летом всегда происходит спад деловой активности.

В итоге, в среднем «по больнице» цены на новостройки могут немного снижаться, но реальные покупатели этого не видят и не чувствуют.

Банки кричат о невыгодности льготной ипотеки, а на лицах девелоперов — слезы

Фото - © Freepik.com

Лето 2025 года подарило рынку позитивную, на первый взгляд, новость — вступил в силу запрет ЦБ РФ, согласно которому банки теперь не имеют права брать комиссию с застройщиков за выдачи ипотеки по льготным программам. Но как это повлияет на рынок, пока что сложно предугадать.

«Существует вероятность того, что на рынок возможен приток новых покупателей, что добавит уверенности застройщикам и в такой ситуации ни о каком снижении цен точно уже не придется говорить. А с другой стороны, банки кричат, что льготная ипотека для них не выгодна и при отмене комиссий от застройщиков, они начнут "закручивать гайки" и выдавать еще меньше дешевых денег. И тогда на лицах девелоперов мы увидим не уверенность, а слезы», — комментирует руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

Однако более точную ценовую картину на рынке первичной недвижимости можно будет наблюдать не ранее осени, добавляет он.