Ипотечный «пузырь»: что это такое, чем он опасен и как его избежать
Небывалый рост количества ипотечных кредитов и цен на новостройки в России в 2022 году вызывает настороженность экономистов. В новостной повестке вновь появился термин «ипотечный пузырь»: о риске его возникновения заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, а также аналитические агентства АКРА и НРА. О своих опасениях сообщил и Центробанк, который обеспокоен рекордно высокой долей ипотеки в сделках с новостройками (82%) и ипотекой от застройщиков со ставкой ниже 1%. Что такое ипотечный «пузырь», чем он опасен для рынка недвижимости и как его избежать, читайте в материале РИАМО.
Что такое ипотечный «пузырь»
Ипотечный «пузырь» – это ситуация на рынке недвижимости, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования приводят к увеличению просроченной задолженности, доли неплатежеспособных заемщиков, обесцениванию ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на жилье и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
Иначе говоря, заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем больше таких заемщиков, тем больше растет «пузырь», что может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2007 году.
«Национальное рейтинговое агентство и ЦБ считают, что в 2023 году возникновение ипотечного "пузыря" возможно, а институт "Дом.рф" и застройщики им яростно возражают. Сценарий обсуждения всегда один: теоретики-аналитики начинают высказывать свои опасения, а продавцы-практики приводят на эти негативные прогнозы обоснованные возражения», – характеризует дискуссию вокруг «пузыря» CEO-директор онлайн-агентства недвижимости Sample и интернет-форума «Пронедвижимость» Мария Румянцева.
Причины ипотечного «пузыря» в России
По словам вице-президента инвестиционно-строительного холдинга AVA Group по финансам Артема Шишкина, признаки появления ипотечного «пузыря» крупные застройщики предвидели в конце прошлого года, но продление программ льготной и семейной ипотеки частично нивелировало риски. Опасения у эксперта вызывает большой объем стартов новых строительных проектов при продолжающемся сокращении платежеспособности населения.
«Согласно данным финансового института развития в жилищной сфере «Дом.рф», в 2022 году застройщики начали строительство 42,3 миллионов квадратных метров жилья, что лишь немногим меньше рекордного результата 2021 года в 42,6 миллионов квадратных метров, при этом емкость рынка начала снижаться по сравнению с уровнем спроса 2020–2021 годов. В настоящее время рынок недвижимости "перегрет", а Минэкономразвития обозначил снижение реальных доходов населения РФ на 2,2% в 2022 году, при инфляции 11,94% и сокращении ВВП страны примерно на 2,9%», – приводит статистику Шишкин.
Он также отмечает, что запущенная в период пандемии программа льготной ипотеки вызвала бурный рост покупки жилья и привела к ипотечному буму, в результате чего закредитованность населения существенно возросла, и, как следствие, повысилась вероятность невозврата существенной части ипотечных займов.
Шишкин опасается, что Центральный банк РФ запретит субсидируемую ипотечную ставку или сделает ее не больше 3%, что может, по его мнению, привести к «надуванию и разрыву» ипотечного «пузыря».
Американский сценарий России не грозит
Директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков подчеркивает, что именно рост просроченных кредитов, а не увеличение числа ипотечных сделок в целом ведет к возникновению «пузыря». По его словам, подобная ситуация наблюдалась в США в 2007 году, когда американские банки в начале 2000-х активно предоставляли ипотеку заемщикам с плохой кредитной историей и снижали размер первоначального взноса, что привело к резкому росту невыплат и породило кризис.
В России данный сценарий, по мнению Веселкова, невозможен. Он уточняет, что сейчас большая часть отечественных покупателей пользуется программами, субсидируемыми государством либо застройщиками и предполагающими относительно невысокий размер ежемесячных платежей.
«При этом банки внимательно проверяют платежеспособность клиентов. В случае появления финансовых сложностей заемщики единожды могут взять кредитные каникулы на срок от одного месяца до полугода. Следовательно, даже несмотря на продолжающееся снижение доходов населения, предпосылок для надувания ипотечного "пузыря" в России нет», – уверен эксперт.
Опасность ипотечного «пузыря»
Если ипотечный «пузырь» «лопнет», это повлечет за собой неминуемые потери для заемщиков и строительных компаний.
«Количество предложений резко увеличится, что неизбежно приведет к снижению стоимости недвижимости. При этом из-за возросшего числа дешевого предложения на рынке вторичного жилья застройщики вынуждены будут сворачивать строительство новых объектов, что нанесет существенный урон бюджету: в строительной отрасли и связанных с ней отраслях в России трудится порядка двух миллионов человек», - говорит руководитель группы по работе с клиентами и партнерами компании «Ипотека.Центр» Ильмир Хуснутдинов.
Он уточняет, что на рынке ипотеки банки будут вынуждены изменить подход к выдаче ипотечных займов, что неизбежно снизит для населения доступность подобного вида кредитования.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин добавляет, что в этих условиях заемщики не смогут выплатить свои кредиты даже за счет продажи залоговой недвижимости, так как стоимость объектов упадет.
Совладелец инвестиционно-девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин отмечает, что сейчас число ипотечных сделок сокращается, поэтому застройщики уже начали корректировать ценовую политику. По его словам, во второй половине 2022 года рост стоимости квадратного метра замедлился, появились значительные скидки, чтобы привлечь клиентов, уходящих на рынок вторичного жилья.
«Если ставки по ипотеке резко возрастут, а спрос снизится, то цены на жилую недвижимость тоже могут упасть, что нарушит планы продаж и вообще экономику многих девелоперских проектов. Но даже в этом случае застройщики не останутся без денег, ведь они строят за счет банковского кредита, поэтому кризис для них не наступит из-за обвала цен», – уверен девелопер.
«Лопаться» будет нечему
Генеральный директор агентства недвижимости «Френдлихоум» Милена Азарникова предлагает ряд мер для минимизации риска появления ипотечного «пузыря». Банки, по ее мнению, должны тщательнее проверять платежеспособность заемщиков, льготную ипотеку необходимо распространить на рынок не только первичного, но и вторичного жилья.
«Иначе новостройки продолжат расти в цене, создавая тем самым еще один "пузырь". А Центробанк должен разработать программу помощи клиентам, попавшим в сложную жизненную ситуацию», - считает эксперт.
По словам Марии Румянцевой, в настоящее время все участники российского рынка недвижимости: и государство, и банки, и застройщики, мониторят ситуацию с покупкой недвижимости и делают все, чтобы плохого сценария не случилось.
«Государство продлило срок действия льготной ипотеки, дает возможность использовать материнский капитал и различные субсидии для оплаты покупки жилья, законодательно ввело льготы по оплате кредитов для участников СВО. Застройщики привлекают покупателей схемой "трейд-ин" (обмен старого жилья на новое - ред.), рассрочкой и отсрочкой платежей, ипотекой ниже 1%, платежи по которой могут позволить себе 90% заемщиков», - перечисляет принятые меры Румянцева.
Она добавляет, что банки предлагают различные схемы оплаты квартир в новостройках: субсидированную, траншевую (разделение жилищного кредита на несколько частей - ред.), региональную ипотеки, работают программы рефинансирования взятых кредитов.
По ее убеждению, с большой долей вероятности можно констатировать, что «лопаться» на рынке ипотечного кредитования в 2023 году нечему.
Алексей Перлин добавляет, что российские банки уже начали более тщательно отслеживать кредитную историю потенциальных клиентов, их текущую долговую загрузку, уровень доходов (в том числе неофициальных). При этом доля просроченных кредитов в стране сейчас не превышает 0,5% от всей ипотеки.