Эскроу‑счет: что это такое, для чего он нужен и как его открыть для покупки квартиры

04 октября 2023 13:15

Об эскроу‑счетах, их плюсах и минусах, а также об их отличиях от банковских ячеек и аккредитивов читайте в материале РИАМО.

Что такое эскроу-счет и для чего он нужен

Эскроу-счет – это банковский счет, который используется для оформления сделки с целью снижения рисков. Одна сторона кладет на счет эскроу деньги, которые замораживаются и хранятся на нем до того, как вторая сторона сделки выполнит свои обязательства – например, передаст право собственности или переоформит машину.

Для открытия такого счета обе стороны сделки и банк заключают договор счета эскроу. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, а тот, кто их получает после исполнения обязательств – бенефициаром. В свою очередь, банк (эскроу-агент) выступает гарантом сделки.

Открывать эксроу-счета могут только банки. Если же эскроу-агент не имеет статуса кредитной организации, безналичные денежные средства депонируются на его номинальном счете (статья 926.6 ГК РФ).

Эскроу-счета используют в долевом строительстве, при продаже недвижимости, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков, изобретений, при заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.

Как купить квартиру с использованием эскроу-счета на первичном рынке

Покупка квартиры с использованием эскроу-счета осуществляется следующим образом:

застройщик открывает в банке расчетный счет;
покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
девелопер, покупатель и банк подписывают трехсторонний договор о создании эскроу-счета;
банк открывает для покупателя эксроу-счет;
девелопер и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре;
покупатель кладет деньги на эскроу-счет, на котором они хранятся до завершения строительства дома;
после ввода дома в эксплуатацию деньги со счета эскроу переводятся на расчетный счет застройщика, после чего покупатель оформляет жилье в собственность.

Как получить ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема получения ипотеки с использованием эскроу-счета выглядит следующим образом:

дольщик заключает договор ДДУ с застройщиком;
застройщик, покупатель и банк отрывают эскроу-счет;
далее покупатель оформляет ипотеку;
после одобрения кредита банк безналичным способом переводит средства на эскроу-счет, где они замораживаются до завершения строительства;
затем банк открывает отдельный кредитный счет, на который заемщик ежемесячно перечисляет ипотечные платежи.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья

Как правило, эскроу-счета открывают для покупки квартиры в новостройке, но иногда используют и при сделках со вторичным жильем как альтернативу аккредитивному счету и банковской ячейке для обеспечения выполнения всех условий договора купли-продажи.

Кому принадлежат деньги на эскроу-счете

До передачи квартиры в собственность деньги принадлежат покупателю, однако распоряжаться ими он не может. Застройщик получает средства после того, как предоставит банку документы, подтверждающие выполнение условий ДДУ (акт приема-передачи или выписку из ЕГРН).

Эскроу-счет, банковская ячейка и аккредитив: в чем отличия

Помимо эскроу-счетов, для гарантии выполнения условий по сделкам используют также банковскую ячейку и аккредитив.

Банковская или депозитарная ячейка – это сейф, который арендуется в банке для хранения денег. Чтобы получить к ней доступ, нужно предъявить определенные документы.

Такие сейфы часто используют при покупке недвижимости. Продавец получает ключ от сейфа только после передачи квартиры покупателю. Для этого нужно предоставить банку договор купли-продажи и акт приема-передачи (или выписку из ЕГРН).

Банковскую ячейку используют для расчетов наличными, а эскроу-счет – безналичными деньгами. Причем, если одна из сторон сделки – юридическое лицо, то банковская ячейка для сделки не подойдет. Для этого лучше открыть эскроу-счет или использовать аккредитив.

Аккредитив – это специальная схема расчета между продавцом и покупателем, при которой деньги за товар перечисляются продавцу не напрямую, а через посредничество кредитных организаций. При заключении сделки покупатель заполняет заявление на открытие аккредитива и перечисляет оплату на специальный банковский счет, где средства будут находиться до тех пор, пока продавец не предоставит банку доказательства, что он выполнил все условия договора.

Основное различие в обслуживании аккредитива и эскроу-счета заключается в том, что ответственность за платеж по аккредитиву несет депонент, а не банк, а сам счет не страхуется Агентством по страхованию вкладов.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Преимущества эскроу-счетов заключаются в следующем:

застройщик гарантированно получит деньги после выполнения своих обязательств, а покупатель будет защищен от действий мошенников;
если одна из сторон решит расторгнуть сделку, депонент получит все свои деньги обратно;
стороны могут выбрать документы, которые станут основанием заключения сделки;
суммы до 10 миллионов рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов;
счет эскроу нельзя арестовать даже при наличии у депонента долгов по налогам, штрафам и кредитам.

Недостатки эскроу-счетов заключаются в следующем:

такие счета открывают не все российские банки;
деньги, положенные на эксроу-счет, заблокированы, и вернуть их обратно можно только при условии расторжения договора;
деньги на эскроу-счетах не приносят прибыли.