Продажа квартиры в ипотеке: причины, способы и размер налогов
Разрешено ли продавать ипотечное жилье и какими способами это можно сделать, читайте в материале РИАМО.
Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку
Продать жилье, купленное в кредит, можно, но для этого потребуется разрешение банка, в котором взята ипотека.
«Банк будет оценивать свои риски в каждом конкретном случае, принимая во внимание, почему у заемщика возникла такая необходимость в продаже квартиры, кому предлагается реализация, будет ли произведено погашение кредита при переоформлении, каково финансовое положение нового собственника и множество иных нюансов. Если ипотечный кредит предполагается погасить, то банк определит, в какой момент это будет сделано – скорее всего, обременение в виде залога будет снято только после поступления всей суммы кредита с процентами и штрафами (если они есть) в банк», – отметил в беседе с РИАМО руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами инвестиционной компании Fontvielle Сергей Соловых.
Он добавил, что если кредит не будет погашаться, то банк должен согласиться, что все обязательства по ипотеке перейдут к новому собственнику квартиры. Для этого банк должен оценить финансовое положение нового участника обязательств, его кредитную историю и финансовую репутацию.
«Следует учитывать также, что банк не пойдет против своих интересов, и, если у заемщика есть обязательства по штрафам, неустойкам или иным санкциям, то эти санкции перейдут к новому заемщику», – подчеркивает эксперт.
Причины продажи ипотечного жилья
Решение о продаже квартиры, купленной в кредит, может быть принято по разным причинам
Неспособность выплачивать ипотеку
В жизни заемщика могут произойти разные события, которые негативно отразятся на его платежеспособности: например, потеря работы, болезнь или несчастный случай, следствием которых могут стать непредвиденные расходы на возмещение убытков, лечение и даже прекращение трудовой деятельности.
Если не хватает денег выплачивать кредит, то решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки со сниженной финансовой нагрузкой. Если же такой вариант не устраивает, то жилье можно продать.
Не устраивают жилищные условия
Причины могут быть разные:
- вступление в брак, рождение ребенка и возникшая в связи с этим необходимость расширить жилплощадь;
- шумные и конфликтные соседи;
- неблагоприятная экологическая обстановка в районе;
- трудоустройство на постоянную работу, добираться до места которой очень долго;
- релокация и т.д.
Способы продажи ипотечного жилья
Существует четыре основных способа продажи заложенной недвижимости.
1. Продажа квартиры после досрочного погашения ипотеки
Самый простой и популярный способ реализации ипотечного жилья. В этом случае заемщик выплачивает оставшуюся часть задолженности по кредиту своими деньгами либо за счет средств покупателя. Согласие банка на продажу квартиры не требуется.
«Продавцу необходимо только уведомить банк о полном досрочном погашении кредита. Между сторонами сделки заключается договор задатка на сумму ипотечного долга продавца с указанием цены квартиры, срока снятия обременения и иных условий сделки. После погашения ипотеки заключается договор купли-продажи. Сделка регистрируется в МФЦ либо у нотариуса», – рассказали эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости».
2. Продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки
Об этом способе продажи ипотечного жилья рассказал риелтор, специалист по московской и зарубежной недвижимости Виталий Русаков.
«Сначала нужно получить разрешение банка на такую сделку. Далее следует расчет кредитной организацией оставшейся суммы долга. Затем продавцу необходимо согласовать с покупателем условия сделки по продаже ему ипотечной квартиры, оставшийся ипотечный долг гасится после перехода права собственности. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере оставшейся суммы задолженности по кредитным обязательствам и остаток суммы за квартиру собственнику», – описал последовательность действий при проведении сделки эксперт.
Иногда в таких сделках используется схема передачи денег от покупателя продавцу через аккредитив банка как наиболее безопасный вариант, отметил Русаков.
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Чтобы продать квартиру вместе с кредитными обязательствами, необходимо переоформить ипотеку на покупателя.
Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» подчеркивают, что в этом случае важным условием является платежеспособность покупателя и его полное соответствие требованиям банка к заемщику.
«Сделка осуществляется с одобрения банка после проверки им финансового положения покупателя-заемщика. В этом случае банк выступает стороной сделки, а продавец получает деньги за реализованную квартиру в размере разницы между ее стоимостью и остатком долга по ипотеке», – рассказали аналитики.
4. Продажа квартиры банком
Банк может самостоятельно продать ипотечную квартиру, если у заемщика нет реальной возможности оплачивать долги и он признан судом банкротом.
«После этого квартира выставляется банком на торги на специальных аукционах по реализации имущества лиц, признанных банкротами. При этом из суммы проданной на аукционе квартиры удерживаются судебные издержки, расходы по организацию торгов (комиссионные сборы аукциона) и остаток задолженности по ипотечному кредитному договору перед банком. Если после всех этих обязательных выплат еще остаются свободные средства, то банк передает их заемщику», – рассказал Виталий Русаков.
Можно ли получить выгоду с продажи ипотечного жилья
По словам Русакова, продажу квартиры с обременением в виде ипотеки назвать сложно назвать выгодной сделкой.
«Во-первых, не каждый готов приобретать такую «проблемную» квартиру, а значит нужно делать скидку по цене ниже рынка, чтобы привлечь покупателя. Во-вторых, если срок владения ипотечной квартирой будет составлять менее пяти лет (в некоторых случаях менее трех лет), то придется еще заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы полученного дохода», – объясняет эксперт.
Если же квартира продается по цене менее той, за которую была куплена, то есть в убыток, то никаких налогов платить не нужно, добавляет риелтор.
Налоги и налоговый вычет при продаже квартиры в ипотеке
Особенности налогообложения
Об особенностях налогообложения и получения налоговых вычетов при продаже ипотечного жилья РИАМО рассказала главный налоговый консультант онлайн-сервиса по возврату налогового вычета «НДФЛка.ру» Валерия Будник.
По ее словам, налогообложение дохода от проданного жилья в ипотеке осуществляется в том же порядке, что и при продаже обычной недвижимости, не обремененной залогом. Специалист напомнила, что, если на момент продажи срок владения жильем составил менее пяти (в некоторых случаях трех) лет, то на следующий год необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и заплатить в бюджет 13% налога.
Эксперт также отметила, что в ходе камеральной проверки декларации налоговый инспектор сверяет продажную стоимость квартиры по договору с ее кадастровой стоимостью. И если 70% от кадастровой стоимости превышает стоимость, указанную в договоре, то для расчета налога будет использована наибольшая величина.
«Предположим, по договору купли-продажи стоимость квартиры составляет четыре миллиона рублей, а 70% от кадастровой стоимости этой квартиры на начало года составляет 4,2 миллиона рублей. В таком случае за налогооблагаемый доход будут приняты 4,2 миллиона рублей», – пояснила Будник.
Налоговый вычет
Эксперт отмечает, что собственник, продавший жилую недвижимость в ипотеке, вправе сократить сумму дохода от продажи на имущественный налоговый вычет в один миллион рублей, а также на сумму, затраченную на покупку этой квартиры, и на сумму фактически уплаченных процентов по ипотеке. Выбрать при этом можно только один, наиболее выгодный вариант, подчеркивает налоговый консультант.
Покупатель же квартиры, по словам специалиста, имеет право на имущественный налоговый вычет на покупку квартиры в размере до двух миллионов рублей (возврат составит 13% – до 260 тысяч рублей) и на проценты, уплаченные банку, если квартира приобреталась в ипотеку, – до трех миллионов рублей (возврат 13% – до 390 тысяч рублей).
Право на такой вычет имеют резиденты РФ, которые уплачивают НДФЛ по ставке 13% или 15%.
«Если после того, как вы уменьшите сумму дохода от продажи на расходы или вычет в один миллион рублей, у вас остался налог к уплате, вы можете свести налогооблагаемый доход к нулю за счет вычета на покупку, но только в том случае, если вы не потратили всю положенную сумму вычета ранее», – добавила Будник.
Она подчеркнула, что имущественный налоговый вычет на продажу квартиры в ипотеке и на ее покупку следует указывать в одной декларации 3-НДФЛ.