Как взять ипотеку без первоначального взноса: 4 способа

07 июля 2023 13:55

Что делать, если не хватает денег для первоначального взноса, читайте в материале РИАМО.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке и для чего он нужен

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, клиент должен доказать свою платежеспособность, подтвердив доход и внеся первоначальный взнос из собственных денежных средств. Обычно сумма такого взноса составляет от 10% до 30% от стоимости жилья. Для банка первоначальный взнос является показателем финансовой дисциплины заемщика: если он смог накопить на эту сумму – значит, будет и исправно перечислять банку ежемесячные платежи.

15-20 лет назад банки охотнее давали жилищные кредиты без первоначального взноса, поскольку ипотека тогда была новшеством и нужно было преодолеть настороженность и недоверие клиентов.

Сейчас же первоначальный взнос в том или ином виде стал практически обязательным, а ипотеку без него одобряют далеко не все банки.

Существует ли ипотека без первоначального взноса в России

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов утверждает, что ипотека без первоначального взноса в чистом виде полностью ушла с российского рынка.

«При этом Центробанк продолжает вводить новые ограничения. С июня 2023 года Центробанк повысил коэффициенты риска для банков, предлагающих кредитные программы с минимальным первоначальным взносом. В перспективе это должно привести к их полному сворачиванию», – считает эксперт.

По словам Сырцова, политика регулятора обусловлена тем, что данный вид ипотеки является высокорискованным, ведь в его рамках невозможна полноценная проверка финансовой дисциплины заемщика.

«Более того, такие кредиты невыгодны и для самих клиентов, ведь подразумевают повышенный размер ежемесячных платежей. Альтернативой стандартной ипотеке с первоначальным взносом может послужить кредитование под залог недвижимости. Такой вариант подходит клиентам, обладающим собственным ликвидным жильем и имеющим стабильные доходы», – отметил представитель «Метриума».

Особенности ипотеки без первоначального взноса

Заемщики, заинтересованные в получении ипотеки без первоначального взноса, относятся к категории клиентов повышенного риска, у которых отсутствует финансовая подушка.

Банк же – это в первую очередь коммерческая организация, нацеленная на получение прибыли. Чтобы компенсировать повышенный риск, банки повышают ставку по такому кредиту и требуют в обязательном порядке оформить страховку. Кроме того, отсутствие взноса сильно сужает выбор доступных объектов недвижимости.

По словам ипотечного брокера, руководителя компании «Доступная ипотека» Елены Молоковой, еще одним условием оформления такого кредита является наличие у заемщика отчислений в пенсионный фонд.

Чем можно заменить первоначальный взнос

На сегодняшний день под ипотекой без первоначального взноса подразумевают ряд программ, которые позволяют заемщикам получить недостающие средства или заменить деньги имуществом.

1. Кредит под залог имеющегося имущества или недвижимости

Например, у заемщика есть своя квартира в провинциальном городе, но он хочет купить еще и квартиру в мегаполисе. В этом случае он может получить ипотеку без первоначального взноса под залог уже имеющейся недвижимости. В качестве залога может быть не только дом/квартира, но и земельный участок, а также дорогое имущество, например, автомобиль, антиквариат и т.д.

Требования банка к залогу-недвижимости следующие:

дом или квартира должны находиться в хорошем состоянии;
недвижимость должна быть ликвидной, то есть банк оценивает, сможет ли он продать ее быстро и выгодно в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств (например, жилье, которое готовится к сносу, реконструкции или капитальному ремонту, не рассматривается в качестве залога);
лица, прописанные в квартире, не должны относиться к категории военнослужащих, инвалидов, несовершеннолетних и недееспособных лиц (в этом случае жилье может быть отдано под залог только с разрешения органов опеки, а получить такое разрешение достаточно сложно).

2. Потребительский кредит

При нехватке средств на первоначальный взнос можно взять потребительский кредит. Минус этого решения состоит в том, что процентная ставка по такому кредиту, как правило, намного выше ипотечной, а срок его возврата намного короче. Ставка потребкредита может составить от 20% до 40% при сроке до пяти лет. Таким образом, переплата по займу будет высокой.

К тому же банк может отказать в выдаче ипотеки, если сочтет, что финансовая нагрузка при двух кредитах будет слишком большой.

3. Государственные выплаты или субсидии

В качестве первоначального взноса по ипотеке можно также использовать государственные выплаты и льготные программы.

Материнский капитал

Закон разрешает использовать материнский капитал для покупки жилья, в том числе в ипотеку. Однако здесь есть некоторые нюансы. Некоторые требуют кроме средств материнского капитала вносить дополнительно своих 10-20% от стоимости жилья. Также стоит помнить, что материнского капитала может не хватить на первоначальный взнос, и тогда придется добавить свои средства.

Для оформления такой ипотеки нужно взять справку из СФР о том, что деньги маткапитала еще не потрачены, и предоставить ее банку.

Программа «Молодая семья»

Субсидию от государства по программе «Молодая семья» можно также использовать в качестве первоначального взноса.

Претендовать на субсидию в рамках программы «Молодая семья» могут супруги, которые одновременно соответствуют определенным критериям. Под них подпадают:

супруги с российским гражданством в возрасте исключительно до 35 лет с наличием или отсутствием детей;
молодые семьи с наличием одного и более детей, даже если муж или жена не имеют российского гражданства;
родитель-одиночка в возрасте до 36 лет с наличием одного ребенка.

При этом семья должна быть платежеспособной.

Чтобы воспользоваться субсидией для ипотеки, необходимо:

собрать необходимые документы и подать их в местную администрацию на рассмотрение;
попасть в число участников программы, то есть оказаться в списке на финансирование;
получить документальное подтверждение об участии в программе и предъявить его банку.

Военная ипотека

В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных, проходящих службу по контракту. Пока гражданин служит, кредит за него выплачивает государство. В этом и заключается главное отличие военной ипотеки от гражданской.

Купить дом или квартиру военные могут с помощью накопительно-ипотечной системы (НИС). Она состоит из накопительной и инвестиционной частей. В накопительную часть государство перечисляет взносы из федерального бюджета на именной счет военнослужащего. Первые три года службы средства можно только копить, а в дальнейшем их можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке.

Исключение предусмотрено для участников боевых действий: для получения жилищного кредита им не нужно ждать три года после включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС).

4. Специальные программы от застройщиков

Сами застройщики ипотеку не выдают, поскольку это запрещено законом. Зато в партнерстве с банками они могут запускать специальные ипотечные программы для новостроек.

Банки и застройщики периодически проводят акции, предлагая ипотеку со сниженным первоначальным взносом или вовсе без него. Однако такие предложения действуют кратковременно, и шанс их найти невелик.