Ипотечный рекорд в Москве: есть ли он на самом деле и в чем его причины

По итогам прошедших четырех месяцев 2023 года управление Росреестра по Москве зафиксировало рекордное число регистраций за все годы статистических наблюдений: в январе-апреле было оформлено почти 40 тысяч договоров по жилищной ипотеке. Чем можно объяснить такие показатели в условиях, когда регулятор ужесточил выдачу ипотечных кредитов, читайте в материале РИАМО.

Застройщики привлекают покупателей скидками

Согласно представленной информации, ипотека на московском рынке недвижимости «бьет рекорды» и это несмотря на заметное снижение платежеспособного спроса населения, отмечает кандидат экономических наук, доцент департамента экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

Экономист поделился своей точкой зрения относительно происходящего на ипотечном рынке.

«Дело в том, что низкие процентные ставки по ипотеке в последние 2-3 года сделали условия получения жилищных кредитов очень привлекательными, что создало предпосылки для образования ценового пузыря на рынке жилья. На фоне мягкой денежно-кредитной политики Банка России в 2020-2021 годах и субсидирования ипотечных ставок со стороны государства девелоперы умудрялись повышать и без того перегретые цены. Однако предложение на ипотечном рынке при этом оставалось на прежнем уровне, поэтому цены выросли за последние три года более чем на 50 %», – объясняет Морковкин.

Сейчас же предложение на рынке новостроек в России сильно превышает спрос. По данным компании «Дом.рф», объем нераспроданного жилья достиг более 70 миллионов квадратных метров. При этом Центральный Банк РФ ужесточил требования к застройщикам, предлагающим приобрести квартиры в ипотеку по низким ставкам, подчеркивает эксперт.

С одной стороны, снижение цен на первичном рынке не в интересах девелоперов. «Первичка» для многих обеспеченных граждан традиционно является объектом инвестиций. И в таком случае снижение цен на новостройки станет не лучшим сигналом для инвесторов, ведь это будет означать вложения в заведомо убыточный актив, считает экономист. С другой стороны, «околонулевая ипотека» почти ушла в прошлое, однако объем ипотечных сделок в Москве продолжает расти.

«На наш взгляд, это происходит, прежде всего, по причине скидок от застройщиков, которые становятся едва ли не единственным способом привлечь покупателя», – высказывает свое мнение Морковкин.

Так, например, в мае 2023 года дисконт на новостройки в Москве приблизился к отметке 40%. По мнению экономиста, объем ипотечных сделок на столичном рынке недвижимости в 2023 году может превысить показатели 2022 года.

«Более того, еще одним мощным фактором является то обстоятельство, что ипотечное кредитование в принципе является чуть ли не единственным способом приобрести жилье «здесь и сейчас» для тех, кто не может купить квартиру, используя только свои накопления», - утверждает Дмитрий Морковкин.

Рост числа ипотеки может быть связан с миграцией

Если сравнивать с первыми четырьмя месяцами 2022 года, то снижение экономической неопределенности и рост реальных доходов населения с начала 2023 года за счет увеличения МРОТ, пенсий и социальных выплат могли подстегнуть потребительский спрос, высказывает предположение аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

«Полагаем, что рекордный рост числа ипотечных сделок именно в Москве также может быть связан с миграцией населения, поскольку, пока действует государственная программа льготного кредитования, у населения появляется больше финансовых возможностей для миграции в столичный регион», – отмечает аналитик.

С другой стороны, он предлагает сравнить цифры с первыми четырьмя месяцами 2022 года и обращает внимание на то, что в 2023 году наблюдается совсем небольшой рост: по сравнению с первыми четырьмя месяцами 2022 года он составил 1,1%, а по сравнению с тем же периодом в 2021 году – 1,2%.

Судя по текущим опережающим темпам роста количества ипотечных сделок в столичном рынке, снижению экономической неопределенности населения, замедлению темпов инфляции и росту реальных доходов населения, в текущем году их количество могло бы превзойти прошлогодние, предполагает Чернов. Но в 2022 году спрос подстегивался за счет подхода сроков завершения программы льготной ипотеки, поэтому в декабре прошлого года был зафиксирован рекорд ее выдачи. А сейчас программа продлена сразу до середины 2024 года, поэтому резкого всплеска спроса на фоне завершения дедлайна можно не ожидать.

При этом, в текущем году уже не будут действовать «околонулевые» ставки от застройщиков, которые в прошлом году тоже активно подстегивали потребительский спрос, обращает внимание эксперт.

По ипотекам на жилье в Москве нет никакого рекорда

Для понимания новости о «рекордах выдачи ипотеки в Москве» необходимо сделать уточнение, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Во-первых, в статистику учета входят все ипотечные кредиты (не только на покупку жилья, а также на земельные участки, апартаменты, нежилые помещения и прочее). Во-вторых, «рекорд» не показал выдающийся результат, превышение над аналогичными периодами 2021 и 2022 годов составило 1,2 и 1,1% соответственно, отмечает эксперт.

Про мнению Преображенского, никакого рекорда в 2023 году по выданным ипотекам на жилье нет.

«Наоборот, из-за политики Банка России по ограничению кредитов со ставками, значительно ниже рыночных (льготные ипотеки, субсидируемые застройщиками), количество ИЖК (ипотечные жилищные кредит – прим. ред.) в первом квартале снизилось», – говорит он.

Эксперт считает, что если политика Банка России по дополнительному резервированию ипотечных кредитов, выдаваемых по ставках существенно ниже рыночных, останется прежней, то стоит ожидать, что количество выданных ИЖК в 2023 году будет ниже, чем в 2022 году на 20-30%.