Каким будет рынок недвижимости при ключевой ставке в 12%: что нужно знать инвестору

21 августа 2023 14:32

Повышение ключевой ставки до 12% неминуемо приведет к изменению цен и процентных ставок по ипотеке, что заметно отразится на продажах и аренде квартир, офисов и других помещений. Руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов рассказал РИАМО, какие изменения произойдут в ближайшем будущем на рынке недвижимости и как на них реагировать инвестору.

Вторичный рынок ждет охлаждение

По мнению Чурилова, ставки по ипотеке подорожают в среднем на 1-2% годовых, что приведет к охлаждению рынка вторичного жилья, так как многие потенциальные клиенты пересмотрят свои планы по оформлению ипотеки в связи с ростом ставок, и те, кто еще сомневался, стоит ли приобретать недвижимость, временно воздержатся от покупки.

«При этом снижение спроса на “вторичку” произойдет не сразу – не раньше, чем через месяц, так как по одобренным кредитам банки стараются сохранять старые условия до конца августа или даже на весь период действия положительного решения», – полагает эксперт.

По его прогнозу, охлаждение вторичного рынка приведет к общему спаду спроса на недвижимость, поскольку на «вторичку» приходится около 70% всех ипотечных сделок. А падение спроса в свою очередь приведет к снижению стоимости вторичного жилья.

«Для инвесторов-флипперов это означает, что срок перепродажи квартир увеличится. Кто-то из игроков рынка пересмотрит свои финансовые модели, а кто-то решит вложить свои сбережения в другие направления. Но отток не будет массовым, так как основная часть инвесторов останется на рынке, но будет стараться экономить, то есть либо покупать квартиры с более высоким дисконтом, либо стараться урезать затраты на ремонт, чтобы в итоге сохранить ожидаемую доходность», – сделал прогноз Чурилов.

Спрос на коммерческую недвижимость не снизится

Что касается коммерческой недвижимости, то в текущих реалиях нельзя сказать, что рост ипотечных ставок приведет к снижению спроса в этом сегменте, так как доля ипотеки в нем никогда не была высокой, считает эксперт. По его словам, спрос на «коммерцию» больше зависит от рентабельности бизнеса и покупательной способности населения.

Чурилов выразил уверенность, что продажи помещений на первых этажах новостроек не пострадают от повышения ставок по ипотеке, поскольку спрос на такую недвижимость всегда будет: даже если люди будут меньше покупать недвижимость, они не перестанут пить кофе, ходить в салоны красоты или магазины.

«Увеличение ставок по ипотеке приведет к снижению доходности бизнеса, но эти значения не будут съедать всю его прибыль. Если взять для примера сумму кредита в 10 миллионов рублей и рассчитать на 30 лет платежи при ставке 12% и 14%, то они составят 103 и 118,5 тысяч рублей в месяц соответственно. То есть рост ставок по ипотеке даже на 2% увеличит ежемесячный платеж на 15,5 тысяч рублей, что для бизнеса не будет являться стоп-фактором», – объяснил глава IDEA Estate.

Что выгоднее: продать квартиру или сдавать

Эксперт отметил, что инвестиции, связанные с перепродажей жилья, сейчас самые рискованные, поскольку в этом сегменте ожидается падение спроса: ставки вырастут, ипотека на вторичное жилье будет дорогая – соответственно, станет меньше потенциальных покупателей.

«При этом спрос может перекочевать на новостройки, так как программы государственной поддержки на первичном рынке продолжают действовать, и многие клиенты предпочтут купить новую квартиру: хотя и придется немного подождать до ее ввода в эксплуатацию, но по переплате это получится дешевле, чем покупать вторичное жилье в ипотеку», – допустил Чурилов.

По его словам, покупатели будут себя вести более уверенно и чаще торговаться, так как их станет меньше, а продавцы при этом захотят поскорее продать недвижимость.

Если же говорить о рынке аренды, то здесь, наоборот, ожидается некоторый рост, так как часть людей, которые не захотят покупать квартиру в ипотеку, будут продолжать снимать жилье, полагает собеседник РИАМО.

Как инвестировать в недвижимость в нынешних условиях

Инвестиции на рынке первичной недвижимости бывают двух видов. Первый – это покупка квартиры в новостройке на стадии «котлована» для ее последующей перепродажи через два-три года по более высокой цене.

Как рассказал Чурилов, данная стратегия хорошо показала себя в начале пандемии, когда рост цен на новостройки достигал 50% годовых. Сейчас же такой ценовой динамики нет, зато можно столкнуться с тем, что в один момент в новостройке будет продаваться огромное количество квартир, и если инвестор захочет быстрее продать недвижимость, то нужно будет снижать цену – иначе квартира будет перепродаваться очень долго, предупредил эксперт.

«Плюс же нынешней ситуации для инвестора в том, что потенциальный покупатель может воспользоваться льготной ипотекой при покупке новой квартиры до ее ввода в эксплуатацию. В этом случае он получит ключи уже через пару-тройку месяцев», – отметил собеседник.

Второй вариант для инвестора – это покупка «первички» без отделки непосредственно перед ее сдачей в эксплуатацию или после ввода, когда застройщик выдает ключи. Далее делается ремонт, после которого квартира продается по выгодной цене.

«Вторую схему можно приравнять к покупке вторичной недвижимости без ремонта, поскольку суть одна и та же, но с новостройками добавляется риск того, что может быть очень высокая конкуренция, поэтому нужно очень тщательно выбирать объект для будущей инвестиции. При этом перепродать такую квартиру клиенту с ипотекой по льготным ставкам не получится, так как льготы на такую недвижимость уже не распространяются», – подчеркнул Чурилов.

Надежда умирает последней

Эксперт выразил надежду на то, что наметившиеся негативные тенденции на рынке недвижимости будут продолжаться недолго: он уверен, что Центробанк и Минфин найдут дополнительные инструменты для стабилизации экономики и укрощения инфляционных ожиданий, что позволит регулятору снизить ключевую ставку. Как только она уменьшится, вслед за ней упадут и ставки по ипотеке, а значит спрос на недвижимость вырастет.

«Также оптимизм вселяет и тот факт, что вторая половина осени и начало зимы – это исторически высокий сезон продаж, и на рынке недвижимости за этот период проходит до 40% сделок от всего года, а повышенный спрос, в свою очередь, не даст ценам сильно опускаться вниз», – отметил Чурилов.