Ипотечное страхование: зачем оно нужно, каких видов бывает и обязательно ли его оформлять

Какие риски покрывает страховка по ипотеке, какой она бывает и можно ли ее не оформлять, читайте в материале РИАМО.

Зачем нужно страховать ипотеку

Ипотечное страхование необходимо для защиты интересов клиента-заемщика и банка-кредитора. В случае возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций с объектом страхования или заемщиком страховая компания погасит за клиента ипотеку перед банком.

Выгодоприобретателем по всем видам ипотечного страхования является банк-кредитор.

«Для банков проще и быстрее получить деньги от страховой компании, чем в дальнейшем через суд и реализацию объекта на торгах погасить задолженность по ипотеке», – отметил руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Виды ипотечного кредитования

Классическими видами ипотечного страхования являются:

• страхование жизни;
• страхование имущества;
• страхование титула.

«Если клиент приобретает новостройку, на которую еще не оформлено право собственности, то он страхует только жизнь, но затем дополнительно страхуются имущество и титул. Если приобретается вторичное жилье, то страхуются все риски», – рассказал Чурилов. 

Страхование жизни

Эксперт напомнил, что страхование жизни покрывает для банков такие риски как смерть заемщика и утрату его трудоспособности в связи с получением инвалидности I или II групп. В случае смерти заемщика страховая компания выплачивает страховую сумму банку для полного погашения ипотеки, чтобы долг не перешел на наследников заемщика. При этом могут быть случаи, которые не являются страховыми, и тогда компания ничего не выплатит, подчеркнул эксперт. Поэтому при заключении договора страхования нужно внимательно читать то, что в нем написано.

Если заемщик получает инвалидность, то эксперты страховой компании оценивают «ущерб» и определяют, какую сумму заплатить банку в качестве возмещения.

Иногда бывает, что ипотечный кредит берут два человека. В этом случае важно определить, на кого из заемщиков оформлять страховку.

«Представим, что у нас два заемщика – муж и жена. Супруга – основной заемщик, а муж – созаемщик без учета дохода. Оба будут собственниками покупаемой недвижимости. В данном случае страховать надо только того, чей доход учитывается при рассмотрении заявки, а значит в этой ситуации оформлять страховой полис нужно только на супругу», – объяснил собеседник.

Страхование имущества

Страхование имущества защищает клиента и банк от физического повреждения или полного разрушения объекта недвижимости.

При этом, по словам Чурилова, с некоторыми страховыми компаниями можно договориться о расширении покрытия данного вида страхования и включить в полис больше рисков.

«Стоить это будет конечно дороже, но и спать заемщик будет спокойнее», – оценил преимущество эксперт.

Страхование титула

Страхование титула или титульное страхование или – это защита от потери права собственности, например, если сделку через суд признают незаконной по обстоятельствам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи. В данном случае страховая компания выплатит страховую сумму банку в счет погашения ипотеки.

Как рассчитывается стоимость ипотечной страховки

Что касается ценообразования услуг ипотечного страхования, то оно не имеет четких правил и формул: каждая страховая компания устанавливает свои тарифы, иногда согласовывая их с банками.

«Так даже в рамках одной страховой компании, при прочих равных условиях, стоимость может различаться в зависимости от выбранного банка. Все три риска в общем стоят в среднем от 0,7% до 1% от суммы кредита. Но есть факторы, которые повышают стоимость, к примеру, наличие хронических заболеваний у заемщика, пожилой возраст или если страхователь занимается экстремальными видами спорта», – рассказал Чурилов.

Вместе с тем он утверждает, что бывают ситуации, когда банк договаривается со всеми аккредитованными страховыми компаниями о том, чтобы для этого банка тарифы были единые у всех страховых компаний.

«Также важно отметить тот факт, что страховые компании платят банкам комиссию за клиентов, которая может достигать 50% от страховой премии, а иногда и больше. То есть, получается, что до половины той суммы, которую клиент платит в страховую компанию, страховщик платит банку в виде комиссии за привлечение клиента. Данная история имеет место быть в 95% случаев, когда клиент должен страховаться в аккредитованной банком компании», – добавил эксперт.

Таким образом, реальная стоимость страхования, которую считают страховые компании, чтобы покрыть свои риски и заложить бюджет в фонд выплат по страховым случаям, составляет всего лишь половину сумму размера страховой премии.

Обязательно ли оформлять ипотечную страховку

Страхование жизни и титульное страхование являются добровольными и банки не имеют права обязывать клиентов страховаться. Но чтобы себя обезопасить и минимизировать свои риски, практически все банки поднимают процентную ставку, если клиент отказывается оформлять страховку.

«Они заранее об этом сообщают в своих тарифах, поэтому юридически они ничего не нарушают. При этом они дают клиенту выбор: либо оформить страхование при получении ипотеки, либо получить ипотеку с повышенной ставкой: в среднем по банкам повышение ставки в таких случаях составляет 1-3% годовых», – уточнил Чурилов.

Имущественное страхование является обязательным при покупке готовой квартиры. Отказаться от данного вида страхования не получится. Обязанность по страхованию объекта недвижимости (предмета залога) указана в федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке».

«Что же касается титульного страхования, то в ряде банков его вообще не используют, соответственно, такие кредитные организации не повышают ставку по ипотеке, если клиент такой риск не страхует. По своему усмотрению клиент может застраховать, так называемый "добровольный титул"», – рассказал спикер.

Можно ли самому выбрать страховую компанию при оформлении кредита

По закону банк не может обязать клиента страховаться только в определенном перечне страховых компаний. Клиент имеет право застраховаться в любой компании. Однако банки с этим борются.

«Они не запрещают страховаться в любой компании, но сообщают клиенту, что при выборе неаккредитованного страховщика его полис будет проверяться от двух-трех недель. То есть, для клиентов, которые планируют быстро выйти на сделку, это является существенным фактором для того, чтобы выбрать “правильную” компанию», – отметил собеседник.

На какой срок заключается договор ипотечного страхования

Договор страхования жизни и договор имущественного страхования заключаются на весь срок кредита, но их продлевают ежегодно при оплате клиентом страховых взносов.

Титульное страхование обычно заключается на первые три года, так как по большинству административных дел данный период является сроком исковой давности, а значит самые высокие риски оспаривания права собственности возникают именно в этот период.

«Если клиент в будущем не будет продлевать страхование жизни и титульное страхование, то банк повысит ставку по кредиту. Информация об этом в обязательном порядке должна быть указана в кредитном договоре. Но это может произойти не сразу: на практике некоторые банки только через 4-6 месяцев «понимают», что у заемщика не продлена страховка», – предупреждает Чурилов.

Он подчеркнул, что, если кредитная организация повысила ставку по уже взятой ипотеке, то после оплаты полиса и уведомления об этом со стороны клиента, банк должен вернуть ставку на прежний уровень, так как условия договора считаются выполненными.

При этом, если клиент не будет в будущем оплачивать договор имущественного страхования, банк вправе выставить требование о полном досрочном погашении ипотеки, так как клиент нарушает не только существенные условия кредитного договора, но и законодательство РФ, добавил эксперт.

Можно ли вернуть страховку по ипотеке

«Если клиент погасил ипотеку досрочно и при этом у него еще есть действующий договор ипотечного страхования, то он имеет право обратиться с заявлением в страховую компанию с требованием вернуть часть денежных средств, пропорциональную остатку срока действия оплаченного периода. Например, если заемщик оплатил страхование жизни на очередной год в размере 12 тысяч рублей, а ипотеку закрыл через два месяца, то он имеет право вернуть часть страховой премии за неиспользованные 10 месяцев, то есть 10 тысяч рублей», – объяснил Чурилов.