Перестройка пятиэтажек и новые кварталы: как проходит реновация жилья за границей
Споры вокруг программы реновации жилья в Москве не утихают. В среду десятки противников сноса хрущевок собрались у Совета Федерации, хотя завершился основной этап голосования среди москвичей, и закон уже принят Госдумой. Корреспондент РИАМО узнал, как решали проблему ветхого жилого фонда власти других городов.
Пятиэтажки со столетней историей: зарисовки Москвы уходящей>>
Перестройка пятиэтажек в ГДР
Например, в ГДР вместо массового сноса старый жилой фонд решили перестроить. В начале 1990-х годов власти Восточной Германии столкнулись с проблемой сильного износа панельных пятиэтажек, построенных в 1960-1970-е годы. В старых домах не только улучшили теплоизоляцию и внутренние коммуникации, снаружи пристроили лифты, но и сделали жилые помещения более комфортными, а внешний облик – современным.
Реконструкция проводилась по проектам архитектора Штефана Форстера. Изменилась планировка квартир: сносились внутренние стены, за исключением несущих, расширялись окна и балконы, комнаты стали более светлыми, а за счет чердаков и пустующих верхних этажей сокращалась этажность и увеличивались жилые площади. Получились уютные 3 – 4-этажные домики с балконами и террасами.
Таким образом, жильцов не пришлось переселять, а облик кварталов улучшился.
«На Западе разработаны программы сохранения домов с их частичной перестройкой. В Германии стараются сохранять даже панельные дома. Был в одном из таких, выглядит довольно интересно», - рассказал эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков.
Совет Федерации сегодня одобрил закон о реновации в Москве>>
Во Франции также были реализованы проекты перестройки массового жилья. Так, в конце 1980-х в городке Лорьян на западе Франции взялись за реконструкцию послевоенных кварталов, которые были построены некачественно и быстро обветшали. В их числе оказался и центральный квартал – набережная Роан. Жители отказались переезжать, тогда архитектор Ролан Кастро разработал проект модернизации.
Дома были отремонтированы и частично перестроены: часть верхних этажей разобрали, появились эркеры и балконы, прозрачные вестибюли подъездов и сквозные проезды от внутреннего двора к набережной. Снесенные этажи компенсировали возведением дополнительных небольших корпусов в том же квартале.
Французский проект стал примером того, как практически безнадежное жилье превратилось в комфортную городскую среду.
«В Москве основным решением является снос. Экономически это более целесообразно» - ситате эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков.
Какие дома построят вместо пятиэтажек в Москве>>
Модернизация квартала Бейкер в Англии
Еще один известный пример в архитектуре – проект Ральфа Эрскина, который в 1969-80-х годах перестроил жилой квартал для общины Бейкера в Ньюкасле. Речь шла о создании новых домов для почти 10 тысяч человек. Старые жилища были тесными и неудобными: в них не было ни горячей воды, ни санузлов. Эрскин стремился сделать жилье более комфортным, сохранив при этом социальные связи и привычный уклад жизни членов общины.
Для этого архитектор устроил офис прямо на стройке и учитывал пожелания местных жителей в работе над проектом. Жители квартала Бейкер могли выбрать места и даже планировку своих будущих жилищ. Жилой фонд в основном требовал перестройки, а часть общественных зданий было решено сохранить, так что новое гармонично сочеталось со старым. В результте появились новые малоэтажные дома, окруженные террасами, и так называемая «стена» - протяженное здание, защищающее квартал от шума и пыли близлежащей магистрали.
Как отмечает основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, далеко не во всех странах жильцов сносимых домов обеспечивают новым жильем бесплатно.
«В той же Англии и Швейцарии ситуация за редким исключением очень простая: дом вышел из эксплуатации, признан аварийным – и его сносят. При этом помощи жильцам не оказывается – обеспечивать себя новой крышей над головой они должны сами», - говорит он.
По мнению эксперта, программа реновации жилья в Москве более чем гуманна для горожан.
«А чего ждать – когда эти панельки начнут складываться, как карточные домики? У дома есть срок эксплуатации, его можно продлить, но не до бесконечности», – считает специалист.
Уходящая эпоха: романтика московских пятиэтажек>>
Реновация нон-стоп в ОАЭ
Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), которые лидируют по масштабам и скорости строительства на Ближнем Востоке, постоянно проводят мониторинг и реновацию городского пространства и освобождают площади. Старые здания, признанные аварийными, устаревшими или эстетически непривлекательными, сносятся и уступают место новым домам.
В частности, масштабной перестройке подвергся район Сатва, большую часть которого занимали заброшенные и аварийные здания, опасные для людей. В рамках проекта «Сады Джумейры» здесь планируется построить жилье для 50-60 тысяч человек. Причем власти предложили жителям на выбор переселение или денежные компенсации.
В 2015 году муниципалитет Абу-Даби сообщил о сносе почти 400 строений, частично в том же районе Сатва. Дома простояли более 25 лет, и городские власти определили их под снос, предварительно уведомив землевладельцев об опасном состоянии зданий и выделив им время на переезд. В случае, если владельцы игнорируют указания властей, государство берет на себя работы по сносу здания, но оплачивать их все равно придется хозяину. Если владелец здания не принимает мер по поддержанию сооружения в безопасном состоянии или не сносит аварийное здание вопреки предписаниям – ему грозит значительный штраф.
Задолго до новой программы реновации жилья в Москве в России запускались проекты модернизации устаревшего жилья. Так, в конце 1990-х начале 2000-х был реализован ряд проектов по надстройке мансард к уже существующим пятиэтажкам в Москве, Московской области и ряде других городов России. Реконструкция здания проводилась без отселения жильцов и позволяла одновременно проводить капремонт, что значительно улучшало техническое состояние дома и его площадь с минимальным вмешательством в быт жителей.
Главная проблема проекта заключалась в невыгодности для инвесторов: перестройка требовала больших затрат при получении небольшой свободной новой площади. По каждому дому перед началом работ проводилось голосование, и далеко не в каждом доме большинство жителей соглашалось на реконструкцию.