Вместо кредита: существуют ли альтернативы ипотеке, способные ее заменить

29 декабря 2023 13:30

Фото - © Adobe Stock

28 декабря вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил РИА Новости, что власти прорабатывают альтернативные ипотеке механизмы для развития жилищного строительства и повышения доступности жилья, рассматривается возможность продажи недвижимости в рассрочку, лизинг и иные схемы. Эксперты поделились с РИАМО своим мнением о том, существуют ли достойные альтернативы ипотеке.

Плюсы и минусы ипотеки

Фото - © Нина Зотина/РИА Новости

Руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов выделяет два основных минуса ипотеки – это большая сумма первоначального взноса и высокие процентные ставки.

Основным же преимуществом ипотеки является, по его словам, срок кредита, который может достигать 30 лет, что позволяет снизить сумму ежемесячного платежа, сделав его комфортным для семейного бюджета.

Эксперт Аналитического центра финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова называет в числе плюсов ипотеки возможность получить право собственности на приобретаемую недвижимость и налоговый вычет с выплаченных процентов, чего в лизинге, к примеру, нет. Еще одно преимущество жилищного кредита, которое выделяет аналитик, – это возможность маневрировать долговым бременем перед банком за счет частичных досрочных погашений и таким образом влиять на размер итоговой переплаты.

«Кроме того, в ипотеке при возникновении финансовых трудностей заемщики могут оформить ипотечные каникулы – то есть получить отсрочку по платежам на период до полугода. При использовании же прочих схем покупки недвижимости придется договариваться с кредитором индивидуально и не факт, что он пойдет на встречу без применения штрафных санкций», – подчеркивает Солдатенкова.

Почему лизинг не лучше ипотеки

Фото - © Adobe Stock

Лизинг – это способ взять в аренду имущество с возможностью последующего выкупа.

Классический лизинг, также как ипотека, в большинстве случаев подразумевает необходимость наличия первого взноса. Крайне мало лизингодателей предлагают сейчас свои услуги без первого взноса, это скорее исключение. А первый взнос, по словам руководителя агентства недвижимости IDEA Estate, может составлять от 10 до 50%.

«Также лизингодатель должен что-то зарабатывать на лизинге, иначе в схеме нет смысла, а значит будущие проценты уже заложены в стоимость имущества, Да, процент может быть меньше, чем текущие ставки по ипотеке, но при снижении ключевой ставки ниже 10% (надеюсь, что это произойдет в 2025 году), все опять массово вернутся на рынок ипотечного кредитования, так как лизинг не сможет предложить значительное преимущество в выгоде», – считает эксперт.

По словам Чурилова, лизинг похож на исламский банкинг: никто не говорит, что есть какая-то процентная ставка, однако доходность продавца закладывается в стоимость самого имущества, в результате чего оно приобретается изначально по завышенной цене.

Еще один минус лизинга, на который обращает внимание аналитик, – это его срок, который значительно меньше срока кредита (до 10 лет).

«В итоге, лизинг нельзя назвать выгодной альтернативой ипотеке, поскольку первоначальный взнос также необходим, а платежи получаются большими не из-за переплаты, а из-за сравнительного небольшого максимального срока лизинга», – делает вывод эксперт.

Рассрочка тоже не выгоднее ипотеки

Фото - © Сайт мэра Москвы

Рассрочка – способ приобретения имущества без переплаты или с ее минимальным присутствием.

По словам Чурилова, основное ее преимущество заключается в том, что переплата по ней маленькая или вовсе отсутствует, но достигается это во многом за счет большого первоначального взноса и маленького срока, на который предоставляется рассрочка.

«Если говорить о застройщиках, то максимальный срок рассрочки, с которым я сталкивался, – это три года, а значит, ежемесячные платежи по ней очень большие. К примеру, если рассрочку необходимо оформить на сумму в девять миллионов рублей на три года, то размер ежемесячного платежа составит 250 тысяч рублей, а позволить себе такое явно могут далеко не многие», – подчеркивает собеседник.

Получается, что рассрочка, по сути, решает вопрос с переплатой, так как ее зачастую просто нет, но из-за наличия первого взноса и очень короткого срока она тоже не является полноценной заменой ипотеки, резюмирует аналитик.

Почему застройщики предпочитают ипотеку

Фото - © Алексей Куденко/РИА Новости

Чурилов также отметил, что ипотека намного выгоднее для застройщиков, чем лизинг или рассрочка.

«Девелоперы, которые строят объекты на деньги проектного финансирования по договору с банками, обязаны заботиться о наполняемости эскроу-счетов при продаже недвижимости. То есть, когда квартира продается, деньги должны поступать на эскроу-счет, и если этого не происходит, то банк может применить санкции и штрафы к застройщику», – объяснил собеседник.

И добавляет, что ипотека эту проблему решает, так как банк-кредитор заемщика перечисляет деньги на эскроу-счет застройщика, а долг клиент платит уже банку. В данном случае девелопер и банк, предоставивший проектное финансирование, довольны.

Лизинг же и рассрочка подразумевают постепенную заполняемость эскроу-счетов, то есть, недвижимость продается, а деньги застройщик получает не сразу, что негативно сказывается на его репутации как плательщика перед банком, добавил эксперт.

Заменить ипотеку другими инструментами не получится

На основе всего вышесказанного Чурилов делает вывод, что полноценно заменить ипотеку другими инструментами не получится – альтернативные механизмы приобретения недвижимости подойдут только для тех, кто очень хорошо зарабатывает, и сделать из них массовый продукт невозможно.

«Замена ипотеки может произойти разве что при условии навязывания “сверху” новых механизмов и очень сильному давлению со стороны власти, а приведет это к тому, что будут потрачены средства из бюджета, “наверху” отчитаются, что механизмы запущены, а реальной пользы людям это не принесет. Конечно, при сильном давлении и искусственном навязывании новых механизмов, рынку надо будет модернизироваться, и он будет это делать, что приведет к некому сглаживанию ситуации, но основным вопросом будет “а стоило ли оно того?”», – считает эксперт.

Вместе с тем он допускает, что правительство может попробовать запустить некие гибридные схемы покупки жилья с участием государства, девелоперов и банков.

«Тогда есть шансы хоть на некоторую популяризацию новых механизмов. Они будут точно популярны в регионах, где продвигается исламский банкинг, так как не подразумевают выплаты процентов в чистом виде. Но в остальных регионах, когда ключевая ставка будет ниже 10%, про новые механизмы забудут также быстро, как быстро они были запущены», – уверяет Чурилов.

Нужно развивать ипотечные программы

По мнению Инны Солдатенковой, в текущих условиях стоит не придумывать, чем заменить ипотеку, а работать над повышением ее доступности, переводом льготных программ на адресный формат и комбинированием альтернативных схем.

«Одним из возможных вариантов могло бы стать развитие региональных ипотечных программ в сотрудничестве с опорными предприятиями регионов, где их работникам могли бы предоставляться льготные ипотечные жилищные кредиты на строительство либо приобретение жилья. Полезным в этом направлении было бы использовать опыт функционирования жилищной кооперации по времена СССР», – предлагает эксперт «Банки.ру».

Она отмечает, что в настоящее время обсуждается возможность возрождения такого механизма и введения в банках специальных жилищных вкладов, в рамках которых заемщики могли бы накапливать денежные средства на оплату первоначального взноса, а затем оформлять ипотеку по сниженной и зафиксированной в момент открытия вклада процентной ставке.