Рынок вторичного жилья в Подмосковье: что происходит с ценами в 2023 году и что будет дальше

07 июля 2023 13:07

Фото - © Сайт Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области

По итогам июня 2023 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Московской области составила 151 250 рублей, что всего лишь на 0,3% больше, чем в конце 2022 года, сообщил аналитический центр IRN. Другими словами, за последние полгода цены почти не изменились. Эксперты рассказали РИАМО, какие факторы влияют на вторичный рынок жилья в Подмосковье и почему в 2023 году ценник остается прежним.

Недорогое жилье – главный локомотив рынка вторичной недвижимости за МКАД

Фото - © Сайт комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы

По мнению аналитиков IRN, именно недорогое жилье тянет вверх вторичный рынок недвижимости за МКАД, а более дорогие (пусть и ненамного) сегменты не показывают никакой активности – цены не двигаются вообще или уходят в минус.

«Например, в Подмосковье старый советский фонд подорожал на 1-1,4%, в то время как современные монолитно-кирпичные дома прибавили только 0,4%, а современные панельные (в области они в среднем дороже монолитно-кирпичных) подешевели на 0,3%», – указывают в IRN.

Динамика цен по географии в Подмосковье была следующей: дальние зоны Московской области подорожали за шесть месяцев на 2%, тогда как прилегающие к МКАД – подешевели на 0,3%.

Почему цены на жилье в Подмосковье не растут

Цены на жилье в Московской области находятся под давлением падения платежеспособного спроса, большого объема возводимого жилья и удорожания ипотечных кредитов, высказывает свое мнение кандидат экономических наук, декан факультета «Цифровая экономика и массовые коммуникации» МТУСИ Сергей Гатауллин.

«Рынок жилой недвижимости “перегрет”, цены находятся на уровне локальных максимумов, а охлаждение чревато эффектом домино, когда при падении цен вслед за застройщиками могут “посыпаться” смежники», – подчеркивает он.

При этом вторичный рынок выглядит более привлекательно для покупателей из-за сложившегося в результате массовой дешевой постпандемийной ипотеки дисконта в стоимости квадрата по отношению к новостройкам. В такой ситуации квартиры старого советского жилищного фонда остаются для многих единственным возможным решением квартирного вопроса именно из-за минимальной стоимости, объясняет эксперт.

«Что касается факторов роста рынка жилья в Подмосковье, то определяющими будут реально располагаемые доходы населения и конфигурация программ господдержки», – считает Гатауллин.

Почему покупатели могут уйти с «первички» на вторичный рынок жилья

Темпы роста цен на вторичном рынке жилой недвижимости в РФ продолжают проседать с весны 2022 года и приближаются к «оконулевым» значениям, отмечает доцент департамента экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

Вследствие введения Банком России ряда ограничений ипотечных программ со сверхнизкими процентными ставками и прогнозом ужесточения такой политики регулятора динамика цен на жилую недвижимость, в том числе на вторичном рынке жилья Подмосковья, с большой долей вероятности будет снижаться, считает экономист.

«Цены на новостройки, скорее всего, в среднесрочной перспективе останутся стабильными, так как снижение цен на первичном рынке не в интересах девелоперов. Застройщики не пойдут сейчас на снижение цен, поскольку “первичка” для многих обеспеченных граждан традиционно является объектом инвестиций. Впрочем, по данным Банка России, по итогам 1-го квартала 2023 года разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья увеличился до 40%. Фактически это означает, что покупатели уйдут на вторичный рынок», – полагает эксперт.

С точки зрения недопущения раздувания «пузыря» на ипотечном рынке и снижения доли закредитованного населения жесткая политика Банка России оправдана, говорит Морковкин. При этом надо помнить, что ипотечное кредитование в принципе является чуть ли ни единственным способом приобрести жилье «здесь и сейчас» для граждан, не имеющих возможности купить квартиру, используя исключительно свои накопления.

«По этой причине значительная часть ипотечных заемщиков готова на текущие условия предоставления жилищных кредитов, зачастую переплачивая банку к концу срока ипотечного кредита 2-3 первоначальных стоимости квартиры», – объясняет экономист.