Выписка ЕГРН и справка ПНД: какие документы надо проверить при покупке квартиры
В Москве, как и в любом другом крупном городе, существует множество нюансов, связанных с проверкой документов перед заключением сделки по покупке квартиры. Это не формальность, а ключевой момент. Проверка защищает обе стороны — продавца и покупателя — от мошеннических схем и возможных проблем с законом. О том, какие документы подлежат обязательной проверке, рассказала РИАМО специалист по работе с недвижимостью, риелтор Леся Твелина.
Недавнее исследование показало, что около 20% покупателей сталкиваются с проблемами из-за ошибок в документах или недобросовестных продавцов. При совершении сделок с недвижимостью важно проводить полный и тщательный анализ правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора дарения и других) и всегда запрашивать техническую документацию. Риелтор отметила, что есть документы, которые нужно обязательно просить у собственников.
Выписка ЕГРН
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно получить через «Госуслуги». Это официальный документ, фактически — это паспорт объекта недвижимости, который выдают на все объекты с 2016 года.
«В нем прописаны адрес, площадь, кадастровый номер и вся информация о правообладателях и обременениях (ипотека, арест и т. д.). Это первый документ, который запрашивают при любых сделках с недвижимостью», — подчеркнула Твелина.
Основание права собственности
Документы-основания включают договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, справки ЖСК о полной оплате пая и документы о приватизации. В выписке из ЕГРН имеется раздел «документ-основание», отражающий способ приобретения недвижимости продавцом.
Выписка из домовой книги или единый жилищный документ
Это второй по значимости документ при продаже квартиры. Ведь нужно получить информацию о тех, кто был ранее зарегистрирован в жилье и куда выбыл, а также знать, кто на сегодняшний день зарегистрирован постоянно, а кто — временно. Для этого запрашивают свежую выписку из домовой книги от собственника.
«Эти же сведения, а также данные об оплате коммунальных услуг содержатся в едином жилищном документе. Выписку из домовой книги и ЕЖД можно заказать через „Госуслуги“ или же при личном обращении в МФЦ сотрудники вам подскажут, как это сделать», — уточнила риелтор.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Перед совершением сделки важно проверить наличие задолженностей по коммунальным и капитальным платежам. Коммунальные платежи привязаны к собственнику: если предыдущий владелец не оплачивал их, новый собственник может открыть новый лицевой счет для дальнейших расчетов. Счет по оплате капитального взноса закрепляется за объектом.
«То есть покупатель заинтересован, чтобы долгов по данному пункту не было. Я все-таки рекомендую все коммунальные и капитальные платежи оплачивать перед подписанием договора купли продажи. И в обязательном порядке предоставлять справки об отсутствии задолженности по всем платежам», — посоветовала эксперт.
Ознакомиться с решением супруга при продаже недвижимости
При продаже недвижимости многие забывают о важном нюансе — согласии супруга. Даже если квартира оформлена на одного, то второй супруг все равно имеет право голоса.
Если недвижимость оформлена на одного из супругов, но они находятся в браке, то для продажи обязательно потребуется нотариальное согласие второго супруга. Это связано с тем, что имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью, даже если оно зарегистрировано на имя одного из супругов.
«Однако, если недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак, она является личной собственностью этого супруга. В таком случае второй супруг не имеет права на нее, и согласие на продажу не требуется. Но для подтверждения этого факта я также прошу подготовить соответствующее заявление у нотариуса, в котором первый супруг подтвердит, что на момент покупки недвижимости он не находился в браке», — рассказала специалист.
Таким образом, если один из супругов владеет недвижимостью, приобретенной до брака, и хочет ее продать, достаточно заявления о том, что покупка была до заключения брака.
Проверка личности собственника через МВД
Такая проверка позволяет убедиться в подлинности документов и оценить благонадежность собственника с учетом уголовного законодательства. Эта процедура снижает риск мошенничества и защищает от будущих судебных споров.
«Для выполнения проверки направляется запрос в МВД с указанием паспортных данных собственников и целью запроса. МВД в свою очередь проводит проверку по базам, затем предоставляет документ, подтверждающий или опровергающий наличие судимости, розыска и других компрометирующих факторов. Важно помнить, что данная проверка возможна только с согласия собственника жилья», — отметила Твелина.
Квартира в залоге у банка
Если владелец недвижимости приобретал жилье в ипотеку, к моменту продажи погасил всю задолженность перед банком, он должен предоставить соответствующие документы, а именно:
- Справку, подтверждающую полное погашение ипотечного кредита.
- Выписку по кредитному счету, свидетельствующую о нулевом остатке задолженности.
- Закладную с отметкой о выполнении обязательств по ипотеке в полном объеме (необходима для снятия обременения с недвижимости).
«Закладная понадобится для освобождения недвижимости от залога после выплаты кредита. Банк обязан предоставить оригинал документа с печатью и подписью уполномоченного лица. В закладной должно быть указано, что все долговые обязательства выполнены и кредитор больше не предъявляет требований к заемщику», — объяснила риелтор.
Справки ПНД и НД
В обязательном порядке запрашиваются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров у всех продавцов вне зависимости от возраста. Если продавец преклонного возраста, то нужно запросить справки со свидетельством — это значит, что продавец приходит в диспансер по месту регистрации и проходит обследование у врача. Затем доктор выдает заключение о дееспособности. Также бывают случаи, когда врач приглашается для освидетельствования в день сделки.
«Если продавец более молодого возраста, особенно если есть водительские права, то ему достаточно обратиться в регистратуру диспансеров для получения справок об отсутствии постановки на учет. Такие документы обязательны, чтобы впоследствии суд мог подтвердить дееспособность продавца в момент заключения сделки. Бывали ситуации, когда добросовестные покупатели не требовали эти справки от продавцов, и в результате сделка признавалась недействительной», — рассказала Твелина.
Кадастровый паспорт объекта
У некоторых владельцев недвижимости отсутствует этот документ, хотя до 2017 года кадастровый паспорт был обязательным для большинства операций с недвижимостью. Этот документ включал детальную информацию об объекте, его характеристики, расположение и площадь.
С 1 января 2017 года кадастровый паспорт был отменен и заменен выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Таким образом, для проведения сделки купли-продажи теперь не требуется кадастровый паспорт, однако рекомендуется запросить технический паспорт с экспликацией. Это позволит убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и получить точные сведения о размерах всех помещений в квартире, заключила специалист.