Рынок жилья Подмосковья назвать цивилизованным язык не поворачивается

Материал подготовлен Недвижимость – проектом сайта РИА Новости >>

Экс-губернатор Московской области Сергей Шойгу создал летом 2012 года для решения проблем обманутых дольщиков комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, который возглавил Александр Коган. В интервью РИА Новости министр рассказал, каких успехов удалось достичь его ведомству за несколько месяцев работы, как строится диалог с застройщиками, решаются вопросы с самостроем на землях ИЖС, и расселяется аварийное жилье.

- Александр Борисович, добрый день! Ваш комитет начал функционировать в июле 2012 года. Каковы главные достижения за 2012 год?

- Главной нашей задачей было донести до инвесторов и застройщиков довольно простую мысль: в Московской области честно работать выгодно. Цифры, графики и показатели – это важно, но главная цель нашей работы была именно в этом. Правительство Подмосковья будет счастливо, если за последние полгода участники рынка услышали нашу позицию и сделали определенные выводы.

Второй посыл – создать для дольщиков систему надежности, защитный круг, чтобы частный инвестор чувствовал себя абсолютно безопасно, как главный герой за меловым кругом в произведении Николая Гоголя "Вий". Раньше этого цельного круга не существовало – не хватало звеньев, покупателю квартиры в новостройке никто не гарантировал безопасности его вложений.

- Федеральный закон номер 214 заработал на практике?

- Согласен, что изначально этот закон не работал на практике. Его требования были практически невыполнимы для застройщиков, например, была прописана необходимость получения банковских гарантий, нельзя было тратить деньги дольщиков на инфраструктурные и социальные объекты, входящие в жилой проект. Застройщики говорили властям: вы на нас вешаете эти объекты, а мы не можем их строить на вырученные от дольщиков средства? Например, детские сады. Мы с Александром Хинштейном в 2009 году долго работали с застройщиками, учли все их замечания, внесли в закон поправки.

После того как закон о долевом строительстве принял работоспособный вид, губернатор Подмосковья обозначил тренд на наведение порядка и системный подход к многоэтажному жилому строительству. Вы знаете, что в Московской области количество сделок, заключенных в рамках 214 закона по договорам долевого участия, выросло за 2012 год почти на 40%, а строить-то больше не стали. Значит, процент прозрачных, законных сделок в области серьезно вырос.

- Вы были одним из инициаторов ввода обязательного страхования ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан…

- Президент в начале января подписал этот законопроект. Законом предусмотрен переходный период для застройщиков, но с января 2014 года все уже должно заработать. Шаг ответственный. Важно отметить, что с началом работы этого механизма кольцо надежности вокруг дольщиков полностью замкнется. Все будем счастливы – государство, застройщики, дольщики.

- Как это будет работать на практике?

- Застройщики не смогут привлечь ни рубля денег граждан на этапе строительства, если обязательства перед этими людьми не будут застрахованы. Девелоперы получат на выбор три варианта: поручительство банка по договорам ДДУ, страховой полис коммерческой страховой компании, либо участие в едином обществе взаимного страхования (ОВС). В ОВС объединяются сами застройщики, чтобы солидарно отвечать за своих товарищей.

Это будет саморегулятор рынка – банкам, страховым компаниям и застройщикам, входящим в ОВС, не будет особого резона отвечать собственными деньгами за нерадивых девелоперов или откровенных мошенников. Поэтому они будут их проверять, вести их проекты, не будут принимать нерадивых застройщиков в свои ряды.

– А самим потенциальным дольщикам что посоветуете?

- Посоветую интересоваться действующим законодательством и не заключать сомнительных сделок. Раньше покупатели могли упрекнуть власти и сказать, что не была создана система, защищающая их права, но теперь она создана. Поставлена довольно жирная точка в вопросах с долевым строительством.

После Нового года у нас пошел массированный выход социальных роликов, призванных предостеречь граждан от незаконных сделок, идет активная работа в социальных сетях, по области размещены баннеры, выпущена памятка дольщика. Сегодня есть все условия покупать квартиры в рамках закона. Думаю, что в будущем правительство Московской области уже не будет брать на себя заботу о судьбе незадачливых дольщиков, которые действовали на свой страх и риск, покупая жилье в строящихся домах по серым схемам.

Сомнительные застройщики найдутся всегда, а также будут люди, которые решат купить квартиру в обход 214-ФЗ. Кто-то рискнет из-за низкой стоимости, кто-то поверит продавцу, а кого-то убедят, что договор можно не регистрировать. Однако все мы взрослые люди, надо принимать взрослые решения и нести за них ответственность.

- А как вы строите диалог с застройщиками в Подмосковье?

- В первую очередь мы старались работать системно, чтобы не было выборочного подхода. Все участники рынка должны были понять, что заработала система, которая предполагает неотвратимое наказание для каждого нарушителя закона о долевом строительстве, а не для самых одиозных представителей рынка.

Некоторые застройщики говорили нам, что строят в сроки, но не работают по 214 закону, потому что встали не с той ноги, заболели, не так прочитали закон, не захотели заключать ДДУ, виноват директор, или они оборонное предприятие, которое решило строить жилье. Не должно быть оправдания ни для кого!

Системные подходы позволили сделать рынку достаточно серьезный посыл, что мы собираемся применять действующее законодательство в равной степени для всех. Если есть факты заключения договоров в обход 214 закона, то будут действовать две нормы КоАП – это штраф на юридическое лицо или штраф на физическое лицо, действующее без доверенности от имени организации.

- Серьезные там предусмотрены штрафы?

- Штрафы предусмотрены от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей за каждый договор, заключенный вне рамок 214 закона. На 25,65 миллиона рублей выписано штрафов в Подмосковье за время работы комитета именно за незаконное привлечение средств граждан.

- Каковы мотивы для нарушения 214-ФЗ? Это нежелание налоги платить и из тени выходить или системная проблема – земля не так оформлена, документы не все получены…

- Сегодня все нормальные застройщики в состоянии работать в рамках 214 закона. А вот оправдания своим действиям нерадивые застройщики находят самые нелепые – я не могу получить землю у главы муниципального образования, или я не могу получить разрешение на строительство. Хочется такому сказать: не выходи тогда строить, потому что решая свои коммерческие задачи, ты подставляешь огромное количество дольщиков, которые тебе верят и несут деньги. Ведь у тебя нет разрешения на строительство, ведь потом ты не сможешь подключиться к коммуникациям, а в результате появится новый проблемный объект с дольщиками, которым застройщик не может деньги вернуть. Ведь застройщик их в стройку вложил, но не просчитал все свои риски.

Следует сначала получить всю разрешительную документацию и технические условия. Плохо, конечно, что это у нас все очень долго, но выходить на объект с неполным комплектом документов – это не выход. Никто застройщиков не гонит на эти площадки. С неполным комплектом документов там больше проблем можно заработать, чем прибыли.

- Только волокита с документами останавливает?

- Не совсем. Законом определены абсолютно прозрачные взаимоотношения между застройщиком, дольщиками и государством. Например, прописаны существенные условия к договору долевого участия, которые застройщик не может обойти. Так, в сделке должна быть четко прописана стоимость квартиры, а сам договор должен быть зарегистрирован в ФРС. Таким образом, государству будут точно известны объемы продаж на объектах застройщика, его доходы, суммы налогов, которые он должен уплатить, долговая нагрузка компании.

Также застройщик обязан ежеквартально предоставлять свой бухгалтерский баланс для проверки в регулирующий орган – в Подмосковье это наш комитет, а мы применяем формулу ФСФР по финансовой устойчивости. Потеря финансовой устойчивости – это верный признак того, что через 3-6 месяцев появятся проблемы со строительством объекта. Поэтому компания, несмотря на то, что привлекает средства в рамках 214 закона, автоматически попадает в наш реестр проблемных застройщиков, что является сигналом для всех потенциальных дольщиков.

Также застройщик может попасть в списки, если объект уже шесть месяцев не строится – заморожен – или есть серьезные и очевидные предпосылки для остановки строительства.

- Как такой компании выйти из этого списка?

- Следует в течение двух месяцев показать положительную динамику. Тогда мы поймем, что застройщик выровнял ситуацию и исключим его из списка.

- Какой процент подмосковных застройщиков у вас в списке?

- В Подмосковье работают около 450 застройщиков, которые привлекают средства граждан, а 68 из них в нашем списке. То есть доля недобросовестных застройщиков от общего числа подмосковных компаний составляет 15%. Критическая отметка для рынка – 20%. Пока рынок Московской области назвать цивилизованным язык не поворачивается.

- Как сами недобросовестные застройщики к этому относятся?

- Из этих 68 застройщиков лишь немногие недостаточно серьезно относятся к нашему реестру. Остальные реагируют моментально – задают вопросы, как выйти из этого списка, улучшают финансовые показатели, принимают меры по достройке и передаче объектов. Идут на диалог, выравнивают ситуацию. Спасают свою деловую репутацию. Ведь имя зарабатывается годами, а теряется в один миг.

Вообще, я считаю, что деловая репутация должна стать сильным нематериальным активом строительных компаний, который станет привлекать деньги граждан. В России же существует кредитная история для обычного заемщика, чтобы гражданин с плохой кредитной историей не мог получить кредит на нормальных условиях, или совсем не мог получить кредит. Почему бы законодательно не прописать подобное для компаний-застройщиков, не создать для них подобную систему? Запретить застройщику при плохой репутации участвовать в тендерах, торгах на госконтракты, получать кредиты у банков по низкой процентной ставке.

- Если уж говорить про деловую репутацию, то хотелось бы вспомнить про Минобороны. Дольщики называют это ведомство одним из самых проблемных застройщиков в России. Продвинулась ли ситуация с площадками министерства в Подмосковье?

- С Минобороны было много проблем, много споров, но сейчас, после прихода в министерство определенного человека, который хорошо знает проблему Московской области, мы практически за 2-3 месяца наметили пути решения по каждому проблемному объекту Минобороны. Нашли пути решения в Балашихе, Королеве, Нахабино – через год проблемных объектов Минобороны не будет в Московской области.

- А сколько всего проблемных объектов было в МО к августу 2012 года?

- В наших списках фигурировали 118 проблемных объектов, а сейчас осталось 90, мы неплохо ситуацию поправили – ввели 28 объектов, около 5 тысяч человек получили жилье. Для сравнения, за весь 2011 год введено 8 объектов, за первое полугодие 2012 года – три объекта.

Почти по всем оставшимся объектам планы расписаны. Около 10 объектов планируется ввести в первом квартале 2013 года. Относительно 10-12 объектов пути решения пока не подтверждены в полном объеме. Разберемся, устраним причины, поставим новые графики. Мы контролируем также объекты, которые находятся в так называемой зоне риска – они еще не стали проблемными, но есть обращения граждан, опасающихся, что объекты не будут сданы вовремя. Таких объектов в Подмосковье сейчас восемь. Принимаются все необходимые меры для скорейшего завершения строительства.

- Существует также проблема самостроя на землях ИЖС, дачных землях…

- Данная проблема стоит в Подмосковье довольно остро. В настоящее время нами зафиксировано 389 объектов самостроя в Подмосковье, но работа продолжается, я думаю, что по итогам их будет больше – на юге мы плотно еще не работали, а в той части очень много этих строений. Там пачками идут жалобы от местного населения, которое проживает рядом с этими самостроями.

Важно отметить, что ключевое слово тут – жалобы. Если соседи не пожалуются на самострой, то власти про него и не узнают. Если все жильцы в округе довольны – нет поводов для проверок на дачных землях и землях ИЖС.

- Каковы обычно причины недовольства?

- Представьте, что вы всю жизнь жили в небольшом благоустроенном частном домике, а затем рядом выросла пятиэтажная махина, балконы висят над вашей крышей, окурки летят, машины приезжают-уезжают, проехать невозможно, канализация течет, ведь центральной канализации нет, а септики скидывают прямо на дорогу, все это плывет по улицам. Там целые войны идут дачные во многих местах. Поэтому таких домов не должно быть.

Если гражданин хочет построить что-то, не вписывающееся в рамки земельного участка, он должен провести публичные слушания среди соседей, заручится их согласием, возможно, сделать им что-то взамен, например, газ к поселку подвести или канализацию, или дорогу нормальную. Такой сосед местным жителям, возможно, будет нужен. А когда строят по-тихому, чтобы деньги срубить и исчезнуть – это неправильно.

- А как быть с уже построенными домами?

- Застройщики и жильцы этих самостроев на контакт с местными администрациями и соседями идут неохотно. Застройщики скрываются, не являются по вызовам главы, а жильцы соседей банально посылают. Поэтому, чтобы начать диалог глава обычно выходит в суд с вопросом о сносе самостроя. После этого начинает завязываться диалог между местными жителями, застройщиком и собственниками появившегося самостроя.

Застройщику и собственникам самостроя придется договариваться с местными жителями, как дальше проживать в добрососедстве. Если это удалось, то можно начинать делать проект на этот самострой, ведь надо понять, а соответствует ли он нормам проживания, а затем подводить коммуникации к дому.

- Много сегодня таких дел в судах?

- Примерно 80 дел рассматривается в судах, по 25-ти приняты решения о сносе. Есть дома, непригодные для проживания. Трещины в фундаментах, балках перекрытия, нет коммуникаций, газовые баллоны, стоящие в подвалах, которые без соблюдения техники безопасности могут взорваться в любой момент.

- Допустим, что соседей убедили, проект сделали, дом признали пригодным для проживания, а вот настолько реально коммуникации подвести?

- Реально. В Наро-Фоминском районе находится 12 таких объектов, по шести застройщики уже устранили все недочеты. В Мытищах почти 40 объектов, построенных с признаками с самостроя. по большинству из них также нашли пути решения. Люди взялись за ум, пошли приводить в соответствие с действующим законодательством свои объекты и жилища. Результат колоссальный.

- Какой?

- Местные жители, пишущие жалобы, реально почувствовали диалог. Раньше с ними не шли на контакт, а если шли, то бывало, что головы проламывали местным жителям. У нас пять или шесть заявлений таких есть. Этим бизнесом же не может заниматься солидная добросовестная компания. Этим занимаются полукриминальные, а то и криминальные структуры. На Холода, Швырева и Федюнина заведены уголовные дела. Конюхов, который "Оквилей" своих в Подмосковье понастроил, сейчас встречается с главами, прописывает планы приведения всего в соответствие. Ведь понастроил жилые комплексы, где по 500-700 человек живут, а не решил вопрос с дорогами, социальной инфраструктурой, вообще ничего не решил. Стоят 4-5-этажные дома на землях ИЖС, на дачных землях, а на них даже разрешений нет. Паламарчук строил в Лобне, Щелковском, Ленинском районах, Железнодорожном.

За последние месяцы четыре крупных уголовных дела появилось по самостроям в Московской области. Я полагаю, что все они завершатся приговорами.

- Ваш комитет также курирует вопросы с аварийным жильем, какая там ситуация?

- К нашему приходу в области было построено всего несколько домов и переселено примерно 146 человек, а деньги на расселение аварийных домов были заблокированы Фондом ЖКХ, потому что очень много нарушений было у Московской области. Сейчас нарушения исправлены, деньги разблокированы, с августа мы реанимировали или начали все стройки, ведь около 50% строек даже не начинались. По итогам 2012 года 2,1 тысячи человек уже переселили, еще 2,207 тысячи человек оформляют договоры социального найма, 67 жилых домов введено, а 12 перенесены на 2013 год.

Несколько объектов правда перенесли на 2013 год – землю под них оформили в сентябре, на стройку вышли только в октябре. В некоторых случаях адреса меняли даже. Например, расселяли аварийный дом в центре Пушкино, а жители были против переезда на окраину города, они хотели, чтобы им построили дом по соседству – в центре города. Искали им подходящий участок.

Примерно 2,6 миллиарда рублей потратили в августе-декабре 2012 года на расселение аварийных домов в Подмосковье.