Запрет наличных расчетов в сделках с недвижимостью: что изменится на рынке
Введение запрета на наличные расчеты при покупке и продаже недвижимости — один из ключевых шагов к повышению прозрачности сделок. Основная цель нововведения — «обеление» рынка, заявил РИАМО руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.
Данная мера призвана сократить объем теневых сделок, минимизировать мошеннические схемы и увеличить налоговые поступления в бюджет с продажи недвижимости, но насколько она эффективна и какие лазейки останутся у игроков рынка — это отдельный вопрос, говорит эксперт.
К примеру, сейчас много сделок проходит с занижением стоимости в договорах, так называемые «сделки с занижением», что позволяет сторонам экономить на налогах, когда квартира на бумаге получается дешевле ее реальной стоимости, и это дает возможность продавцу снизить или вообще исключить уплату налогов с продажи квартиры, объясняет Чурилов.
Также существуют обратные сделки — «сделки с завышением». Такая схема применяется, когда объект приобретается в ипотеку, но у покупателя в реальности нет первоначального взноса, который требует банк. Чтобы скрыть это, стороны договариваются завысить цену покупки на величину первого взноса. Стороны якобы передают его друг другу по расписке, а реальная стоимость квартиры получается равна сумме кредита, которую покупатель в итоге получает от банка. Таким образом, покупатель покупает квартиру, фактически не вкладывая на старте собственные средства, рассказывает эксперт.
«При полном переходе на безналичные расчеты реализация данных схем уже будет весьма проблематична, но маловероятно, что данный законопроект способен полностью сделать рынок прозрачным и искоренит ухищрения», — считает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.
По его мнению, все равно останутся лазейки, который надо будет прорабатывать отдельно. Один из таких возможных вариантов — договоры на неотделимые улучшения, которые не требуют регистрации, при этом дают возможность переводить деньги через аккредитив или другие безналичные формы расчетов, и одновременно — занижать реальную стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи.
«К примеру, гражданин продает квартиру за 10 млн руб., но в договоре с покупателем он прописывает стоимость 7 млн руб. Расчеты по оставшимся 3 млн руб. идут через договор о неотделимых улучшениях, то есть по бумагам покупатель приобретает к квартире за 7 млн руб. еще ремонт за 3 млн руб. и как раз этот договор не требуется регистрировать, а значит налоги с него продавец платить не будет», — рассказывает Чурилов.
Но налоговая инспекция уже начала отслеживать подобные схемы, поэтому проведение таких сделок для сторон может быть рискованым. В первую очередь это может грозить доначислением налогов, а в худшем варианте ответственность может быть уголовной, подчеркивает эксперт.
По его мнению, запрет наличных расчетов — важный шаг к прозрачности, но не панацея, поскольку рынок адаптируется, и часть игроков продолжит искать лазейки. Однако у налоговых органов очевидно появится больше инструментов для контроля, что в долгосрочной перспективе должно сократить объем теневых операций.
«Окончательный эффект будет зависеть от того, насколько жестко государство будет пресекать обходные схемы и какие дополнительные меры регулирования последуют», — резюмирует Чурилов.
Ранее стало известно, что Генпрокуратура поддержала запрет на сделки с недвижимостью за наличные.