Мечта о «трешке» в Москве умерла: расчет для простых смертных

Эксперт Чурилов: люди со средней зарплатой не покупают жилье за 30 млн в Москве

В Москве разрыв между средней зарплатой и требуемым доходом для покупки трехкомнатной квартиры в ипотеку достиг критических значений. Чтобы банк одобрил кредит на «трешку» стоимостью 30 млн рублей, заемщику необходимо зарабатывать около 635 тысяч рублей в месяц. Откуда берется такой разрыв и какие категории покупателей действительно могут рассчитывать на покупку жилья в столице, РИАМО объяснил руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Ранее РБК сообщил, что для одобрения рыночной ипотеки на покупку трехкомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве нужен регулярный доход порядка 700 тысяч рублей в месяц.

«Если говорить о вторичном рынке жилья, где невозможно применить льготные программы кредитования, картина действительно получается грустная, но она не является открытием», — подмечает он.

Даже со значительным снижением ипотечных ставок люди со средней зарплатой не побегут скупать недвижимость в Москве. Средние ставки по ипотеке сейчас сохраняются на уровне 19-20% годовых, в том числе с учетом различных скидок и преференций от банков.

Эксперт приводит расчет: если взять квартиру стоимостью 30 млн рублей и стандартный первый взнос 20% сумма кредита составит 24 млн рублей. Ежемесячный платеж на 30 лет в таком случае — около 390 тыс. рублей. При рассмотрении клиента банки считают его финансовую нагрузку: есть так называемый коэффициент платеж/доход, принятый максимум — 60%. То есть банк не одобрит клиенту платеж, который превышает 60% от дохода заемщика.

Важно учитывать, что считается общая долговая нагрузка: если у клиента уже есть кредиты, общие платежи по ним, включая ипотеку, не должны превышать 60% его дохода. Хотя некоторые банки могут выдать кредит и с превышением этого порога, по требованиям ЦБ им придется откладывать больше средств в резерв, поэтому такая история, скорее, исключение. Получается, что при ежемесячном платеже 390 тыс. рублей доход, который необходимо показать банку, должен составлять не менее 635 тыс. рублей в месяц, приводит расчеты Чурилов.

Что не так с подсчетами?

При этом Чурилов обращает внимание на корректность исходных данных. В обсуждениях фигурирует средняя зарплата в Москве 100-150 тыс. рублей, однако, по данным Росстата, она составляет 178 596 рублей. Также эксперт ставит под сомнение методику расчета «средней стоимости трешки» в 30 млн рублей. По данным ЦИАН, половина трехкомнатных квартир в Москве стоит меньше 30 млн рублей, а на территории старой Москвы можно найти около 500 объектов дешевле 15 млн рублей. Если добавлять в выборку жилье бизнес-класса и элитку, средняя цена может быть и выше 30 млн, но репрезентативность такой выборки вызывает вопросы — покупатели подобной недвижимости обычно не следят за колебаниями ипотечных ставок.

Для сравнения: в хорошие для ипотеки времена, когда ставки были на уровне 10%, для кредита в 24 млн рублей доход требовался на уровне 350 тыс. в месяц — значительно ниже, чем сейчас. Но и зарплаты тогда были меньше, и если сейчас 150 тыс. рублей считается средней зарплатой, то 10 лет назад это был высокий доход, говорит эксперт.

Таким образом, люди со средним уровнем заработной платы, по сути, никогда не составляли основу покупателей недвижимости в Москве стоимостью 30 млн рублей. Ситуация в этом вопросе не сильно меняется годами: граждане со средним достатком традиционно ориентируются на окраины города, спальные районы, объекты в Новой Москве и ближайшее Подмосковье, резюмирует Чурилов.

Подписывайтесь на канал РИАМО в MAX.