Эксперт: для застройщиков бюджетного сегмента резкая просадка ипотеки фатальна

РИАМО – 28 дек. За последние 3 года общая задолженность по ипотечным кредитам выросла почти в 2 раза – с 9,5 до 17,4 трлн руб. Такая закредитованность населения на фоне общего экономического спада в стране и роста безработицы в связи с уходом многих компаний из России действительно грозит схлопыванием ипотечного пузыря, сообщила РИАМО эксперт по недвижимости, владелец управляющей компании Delta estate, член AREA Елена Земцова.

«Сейчас ипотечный рынок перегрет до предела, по официальным данным до 85% всех сделок на рынке – это ипотека. 70% из них – ипотека по льготным и субсидированным программам», – заявила Земцова.

Поэтому совершенно закономерно, что Центробанк начал активные действия в сторону сворачивания льготных программ, подчеркивает эксперт. Сначала это было увеличение первоначального взноса и уменьшение суммы кредита вдвое. А на днях Сбербанк анонсировал, что с 11 января вводит комиссию от 7,5 до 11,5%, которую должны будет заплатить застройщики жилья за покупателей, использующих льготную ипотеку.

Скорее всего, остальные банки тоже последуют этому примеру. Естественно, комиссия на выплату банку застройщиком будет заложена в стоимость квартиры, объясняет Земцова.

В итоге все эти ужесточающие мероприятия приведут к падению темпов продаж, в особенности в сегменте комфорт и эконом жилья, сильнее всего зависящих от ипотеки. Ввиду всех ограничений можно ожидать спада в объеме выданных ипотечных кредитов на 30–40% уже в 1 квартале 2024 года.

«Значительная доля потенциальных покупателей с рынка просто уйдет – либо копить необходимую сумму для первоначального взноса 40–50%, чтобы сократить сумму кредита и увеличить ограниченный выбор предложений, либо ждать более выгодных условий по ипотеке, которых, вероятно, в ближайшее время уже не будет. Льготная ипотека становится все менее доступной, а базовые ставки вырастут в начале 2024 года вслед за ключевой ставкой – Эльвира Набиуллина (глава ЦБ РФ — ред.) уже официально заявила, что весной ставка рефинансирования, скорее всего, будет повышена на 1–2% до 17–18%», – отмечает эксперт.

По ее мнению, для застройщиков бюджетного сегмента такая ситуация с резкой просадкой ипотеки может стать фатальной и обрушить продажи. Поэтому не исключено, что снова начнут на рынке активно распространяться предложения с околонулевыми ставками, ипотека с кэшбэками, траншами и т. д. Но на этот раз уже в качестве акционного предложения с ограниченным сроком действия, чтобы не вызвать санкций со стороны Центробанка. Альтернативой ипотеке станет беспроцентная рассрочка на 12 и более месяцев, говорит Земцова.

«Так как квартиры лишаются своего основного преимущества для ипотечников – низких льготных ставок, то часть покупательского спроса сместится в сторону апартаментов, которые дешевле квартир на 20–30%. При этом с точки зрения расположения они могут быть даже более интересны квартир. Это позволит покупателям приобрести недвижимость в более хорошей локации по той же цене», – считает эксперт.