Офис за 500 тыс рублей в Москве — иллюзия: ремонт съест еще 160 тыс за метр

На столичном рынке выставлено свыше 750 тыс. кв. м офисов классов «A», «B+» и «B−», но качественных площадей дешевле 500 тыс. рублей за метр без НДС — лишь 36%. На практике такие лоты подходят немногим: большинство расположено за ТТК, почти все — без отделки, а ремонт обходится примерно в 160 тыс. рублей на метр и занимает не менее полугода. Об этом РИАМО рассказали в West Wind Group и IBC Real Estate.

Совместное исследование девелопера West Wind Group и консалтинговой компании IBC Real Estate показало: доступные по цене качественные офисы в Москве — скорее исключение, чем правило. Из 750 тыс. кв. м площадей классов «A», «B+» и «B−», выставленных на продажу, на объекты дешевле 500 тыс. рублей за метр без НДС приходится лишь 268 тыс. кв. м — 36% объема. Но даже эти лоты подходят далеко не всем покупателям.

Первое ограничение — локация. Более 64% доступных площадей сосредоточено за пределами Третьего транспортного кольца. Для компаний, которым важно оставаться ближе к центру, выбор сужается более чем вдвое.

Второй барьер — габариты лотов. Среди объектов дешевле 500 тыс. рублей за метр 86% площади приходится на блоки среднего (от 1 тыс. до 5 тыс. кв. м) и крупного (свыше 5 тыс. кв. м) размера. Удельная цена в них ниже за счет масштаба, но совокупный бюджет сделки возрастает до сотен миллионов рублей. Бизнес с запросом на 100–300 кв. м просто не может позволить себе такой чек.

Третья сложность — готовность офисов. Свыше половины доступных площадей приходится на здания, введенные за последние пять лет, и почти все они реализуются без отделки. Ремонт ложится на плечи собственника: подрядчики, материалы, коммуникации — все это заметно увеличивает итоговые расходы.

«Приобретение таких лотов — это всегда компромисс между низкой ценой метра и дополнительными затратами. Основными покупателями качественных офисов на первичном рынке выступают как конечные пользователи, так и розничные инвесторы. Первые стремятся зафиксировать расходы и защитить бизнес от волатильности арендных ставок, а вторые хотят купить блок на стадии строительства с целью получения арендного дохода или перепродажи», — отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина обратила внимание на скрытую цену такой экономии.

«Качественный ремонт сегодня обходится примерно в 160 тыс. рублей на метр и требует не менее полугода. Все это время инвестор теряет прибыль из-за простоя актива, а бизнес не может разместить команду», — пояснила она.

Дополнительный дискомфорт создают затяжные ремонты у соседей, которые порой длятся несколько лет.

«Готовый офис исключает подобные риски и позволяет сразу начать работу или получать арендный доход», — подчеркнула Ильюхина.

Таким образом, низкая цена метра в московских офисах — не всегда выгода. За ней стоят удаленность от центра, неподходящий размер лота и расходы на ремонт, которые могут перечеркнуть всю экономию.

Подписывайтесь на канал РИАМО в МАКС.