Новый удар по льготной ипотеке: кому могут отказать в выдаче

Минфин предложил не выдавать семейную ипотеку тем, у кого уже есть непогашенный льготный кредит, оформленный до 23 декабря 2023 года. Вероятность принятия ограничений высокая и последствия для рынка могут быть разные, сообщили РИАМО эксперты.

Почему Минфин хочет закрыть эту лазейку

Доцент Финансового университета при правительстве РФ Марчел Кырлан оценивает вероятность введения нового ограничения как достаточно высокую. По его словам, логика Минфина последовательна: семейная ипотека постепенно переводится из массового инструмента поддержки спроса на жилье в более адресную демографическую меру.

С 23 декабря 2023 года уже действует принцип однократного участия в льготных ипотечных программах, но по старым кредитам, оформленным до этой даты, сохранялось исключение. Новая инициатива как раз направлена на закрытие этой лазейки.

«С точки зрения государства такая мера выглядит понятной. Бюджетные расходы на субсидирование ипотеки велики, а власти хотят отсечь сценарии, когда льготный кредит используется не для улучшения жилищных условий семьи, а для покупки второй или инвестиционной квартиры», — пояснил Кырлан.

Как новое правило ударит по инвестиционным покупкам и небольшим квартирам

По мнению эксперта, для рынка эффект будет сдерживающим, но не обвальным. Сократится часть повторного спроса, особенно со стороны семей, которые уже имеют льготную ипотеку и рассматривали семейную программу как возможность купить еще один объект на выгодных условиях. Это ударит по инвестиционным покупкам в новостройках и по спросу на небольшие ликвидные квартиры.

«Рынок новостроек и так зависит от семейной ипотеки, а любое ужесточение условий делает спрос более качественным, но менее массовым», — отметил Кырлан.

Эксперт Исаев усомнился в цели инициативы и указал на риски

Аналитик сервиса «Бробанк.ру» Юрий Исаев считает, что, если рассматривать инициативу именно в рамках семейной ипотеки, то ее цель не совсем понятна. С 1 февраля 2026 года уже внедрено ограничение: не более одного льготного целевого займа для покупки жилья в одной семье, причем ограничение действует на всю жизнь, а не только при наличии непогашенного долга.

По словам Исаева, если предполагается ограничение доступа к другим льготным ипотекам (для IT-специалистов, дальневосточных, арктических, сельских ипотек), то здесь возникают нюансы. Например, у IT-специалистов это вызовет недовольство и может подтолкнуть к оттоку экспертов. А в случае с региональными программами ограничение может ударить по тем, кто планирует переезд, например, на Дальний Восток.

«Перед внедрением новых ограничений важно сопоставить выгоду от их применения с возможными социальными и демографическими потерями», — подчеркнул Исаев.

Что в итоге

Вероятность введения ограничений оба эксперта оценивают как высокую. Государство в 2026 году взяло курс на сокращение льгот на ипотечном рынке и снижение закредитованности населения.

Что касается влияния на рынок, то пример уже есть: после внедрения ограничений по семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года выдачи целевых займов упали на 18,8%. Ориентировочно такого же спада стоит ожидать и при запрете оформления двух льготных ипотек по разным программам, резюмировал Исаев.

Подписывайтесь на канал РИАМО в МАКС.