Квартира за 19 млн: сколько надо зарабатывать семье, чтобы не утонуть в ипотеке

Каждую вторую заявку на ипотеку банки сегодня отклоняют, опасаясь, что заемщик не справится с нагрузкой. Чтобы получить одобрение на «двушку» в московской новостройке по комбо-ипотеке, официальный доход супругов должен быть не менее 260 тыс. рублей в месяц, а ежемесячный платеж составит около 130 тыс. рублей. О том, при каких условиях ипотека не превращается в финансовую ловушку, рассказала РИАМО руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Наталья Газетдинова.

За первое полугодие 2026 года россияне оформили 521,39 тыс. ипотечных кредитов — на 49% больше, чем годом ранее. При этом банки отклоняют примерно каждую вторую заявку, опасаясь, что потенциальный заемщик может не справиться с финансовой нагрузкой.

С июля 2026 года Центробанк ввел ограничения на долговую нагрузку (ПДН): если показатель превышает 50%, шансы на одобрение ипотеки заметно снижаются. Увеличить шансы и облегчить нагрузку можно, если привлечь созаемщика — в рамках программы «Семейная ипотека» им выступает супруг.

Как пояснила Газетдинова, средняя стоимость «двушки» в массовой московской новостройке — порядка 19 млн рублей. С учетом первого взноса 20% сумма кредита составит 15,2 млн рублей. Однако для Москвы в рамках семейной ипотеки максимальный лимит кредита ограничен 12 млн рублей. Поэтому при кредитовании придется либо увеличить первоначальный взнос до 7 млн рублей, либо воспользоваться комбо-ипотекой.

«В первом случае при кредитовании на срок 30 лет ежемесячный платеж в рамках семейной ипотеки под 6% составит примерно 72 тыс. рублей. А доход семьи для комфортного платежа должен быть не менее 140 тыс. рублей. При оформлении комбо-ипотеки оставшиеся 3,2 млн рублей сверх лимита в 12 млн придется оформить по текущей рыночной ставке от 18%. Ежемесячный платеж в таком случае будет около 130 тыс. рублей. Соответственно, чтобы гарантированно получить одобрение банка, официальный доход супругов должен быть вдвое больше этой суммы — не менее 260 тыс. рублей», — рассказала эксперт.

По ее словам, ипотечный платеж часто воспринимается как серьезная нагрузка на семейный бюджет, однако в реальности его вес снижается год к году. Номинальный платеж по ипотеке не индексируется ни на рубль, в то время как зарплаты растут. Из-за этого через несколько лет кредитная нагрузка начинает ощущаться совершенно иначе.

«Реальная покупательная способность среднего москвича за 10 лет увеличилась примерно на треть: средняя зарплата в Москве с 2015 по 2025 год выросла в 2,35 раза — на 135%. При этом накопленная инфляция за тот же период составила около 100%, а ипотечный платеж, оформленный 5 или даже 10 лет назад, остается фиксированным. В этом и заключается фундаментальная арифметика ипотечного рынка, которую многие недооценивают. Если сегодня заемщик оформляет кредит с нагрузкой не более 50% на семейный бюджет, то такой платеж не просто будет посильным в моменте, но и становится все комфортнее в долгосрочной перспективе из-за инфляции и роста доходов», — уточнила Газетдинова.

По данным Федеральной службы государственной статистики, средняя начисленная зарплата в Москве в январе 2025 года составляла 156,3 тыс. рублей, а уже к октябрю выросла до 173,7 тыс. рублей. Официальный прогноз правительства Москвы на 2027 год — около 214 тыс. рублей в месяц.

Подписывайтесь на канал РИАМО в МАКС.