Квартира с торгов дешевле рынка на 40%. Это подвох или удача?

Профессор Толкачев: скидка на торгах 10–20% — норма, 30%+ — повод бежать

Квартиры с городских торгов продаются дешевле рынка, но за низкой ценой часто скрываются обременения, долги, прописанные жильцы и скрытые дефекты. Если скидка составляет 10–20% — это нормально и обоснованно, а вот при падении цены на 30% и более стоит насторожиться, сообщил РИАМО профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев.

Квартиры с городских торгов привлекают покупателей ценой ниже рыночной. Однако, как отметил Толкачев, такая покупка требует большей осмотрительности, чем обычная сделка.

«С одной стороны, торги — это формализованный процесс с четкими правилами. С другой — на них выставляются объекты с особым статусом: имущество города, банкротов, залоги. Это изначально повышает риски», — пояснил эксперт.

По его словам, если покупатель обладает юридической грамотностью или нанимает юриста, торги становятся вполне рабочим инструментом для выгодной покупки. Но нюансов, о которых стоит знать заранее, немало.

Что может скрываться за низкой ценой

Первый и главный риск — обременения и ограничения.

«Нужно проверить, нет ли залога, ареста, долгов по коммунальным платежам или налогам. Важно убедиться в законности перехода права собственности, особенно если квартира была изъята у должника или перешла городу как выморочное имущество», — сказал Толкачев.

Вторая проблема — состояние жилья. Часто на торги выставляют квартиры без мебели и техники, в плачевном состоянии, с изношенной инженерией. Ремонт может потребовать больших вложений.

«Также могут продаваться квартиры с неузаконенными перепланировками. Их легализация или возврат в исходное состояние — это деньги и время», — предупредил эксперт.

Третий риск — люди с правом проживания.

«В таких квартирах могут быть лица с пожизненным правом проживания, например члены семьи пайщика ЖСК или лица по завещательному отказу. Выселить их можно только через суд, и это не всегда просто», — подчеркнил Толкачев.

Финансовые ловушки

Помимо юридических рисков есть и чисто денежные. Для участия в торгах нужно внести задаток — обычно 5–10% от начальной цены.

«Если вы выиграли и отказались от сделки — задаток не возвращается. Некоторые электронные площадки берут комиссию с победителя — до 1–2% от цены», — напомнил эксперт.

Начальная цена часто устанавливается как 80% от рыночной или ниже, но итоговая стоимость на торгах может вырасти на 20–50% за счет конкуренции. «То есть „низкая цена“ — это стартовая, а не финальная», акцентировал Толкачев.

Когда подозрения оправданы

Многие россияне считают, что слишком привлекательная цена на торгах — повод насторожиться. Эксперт согласен: подозрения оправданы, если цена подозрительно низкая относительно аналогичных лотов.

«Например, минус 40% от рынка при хорошем состоянии и отсутствии обременений. Это может быть признаком того, что информация в объявлении неполная или есть скрытые проблемы», — уточнил он.

Еще один тревожный сигнал — отсутствие предварительного осмотра.

«Также повод насторожиться — продажа через закрытые площадки, не через официальные электронные площадки, а через какую-то частную компанию. Это риск, что торги фейковые», — предупредил Толкачев.

При этом он подчеркнул: если цена ниже рынка на 10–20% — это нормально и обоснованно.

«Если ниже на 30% и более, и вы не можете объяснить почему — нет осмотра, проблемы с документами — подозрения оправданы, и лучше перепроверить все досконально или отказаться», — отметил эксперт.

Толкачев рекомендовал не экономить на профессиональной проверке. Лучше нанять юриста, специализирующегося на торгах — проверка документов, участие, сопровождение сделки. Это окупится, так как может уберечь от потери задатка.

Подписывайтесь на канал РИАМО в МАКС.